Luce: dívida a 13% para duas moradias de luxo na costa da Toscana

Na próxima quinta-feira, 29 de outubro, às 16h00 (UTC+1), abrimos ao investimento o projeto Luce, uma nova oportunidade de dívida para participar na aquisição e reabilitação integral de duas moradias de luxo em Marina di Pietrasanta, junto a Forte dei Marmi, na costa da Toscana.

A operação inclui também a modernização parcial de um hotel anexo situado no mesmo complexo. Os investidores da Urbanitae concederão um empréstimo de 3 milhões de euros, com um prazo de 18 meses e juros de 13% ao ano, em regime de juro simples, equivalentes a uma rentabilidade total de 19,5% para o prazo normal.

• Abertura ao investimento: quinta-feira, 29 de outubro, às 16h00 (UTC+1)
• Montante Urbanitae: 3.000.000 de euros
• Prazo: 18 meses + possível prorrogação de 12 meses
• Juro: 13% ao ano, simples
• Rentabilidade total: 19,5%

Duas moradias em primeira linha de praia

O elemento central do projeto são duas moradias de luxo que serão objeto de uma reabilitação integral, passando a dispor de jardins privados, piscinas e acabamentos de elevada qualidade.

O complexo situa-se em Marina di Pietrasanta, em primeira linha de praia, no limite sul de Forte dei Marmi, um dos destinos residenciais e de férias de luxo mais consolidados de Itália.

A localização combina a proximidade ao centro de Forte dei Marmi com o acesso a alguns dos estabelecimentos balneares mais conhecidos da Versilia, num ambiente de baixa densidade frente ao Parque da Versiliana.

A intervenção completa-se com uma modernização parcial do hotel anexo, de 42 quartos, que contempla melhorias nas zonas comuns, no restaurante, no bar e no spa com terraço panorâmico.

Um projeto com capital já investido

O promotor conta com mais de 30 anos de experiência em construção, reabilitação e desenvolvimento imobiliário e geriu operações num valor aproximado de 50 milhões de euros.

Nesta operação, compromete cerca de 3,01 milhões de euros de capitais próprios, dos quais aproximadamente 2,04 milhões de euros já tinham sido desembolsados à data do fecho do financiamento.

O projeto conta ainda com financiamento bancário senior até 7,5 milhões de euros.

Para as obras principais existe uma SCIA válida, o procedimento administrativo italiano que permite realizar determinadas intervenções mediante comunicação prévia. A ampliação prevista na parte hoteleira está sujeita a uma licença adicional, cuja obtenção está contemplada no desenvolvimento do projeto.

Um empréstimo junior a 13%

O financiamento junior total ascende a 8 milhões de euros. Destes, 5 milhões provêm de coinvestidores externos e 3 milhões serão aportados pelos investidores da Urbanitae.

O empréstimo da Urbanitae será destinado a financiar parte da aquisição e das obras de reabilitação.

As suas principais condições são:

• Montante: 3.000.000 de euros.
• Juro: 13% ao ano, simples.
• Prazo: 18 meses.
• Possível prorrogação: mais 12 meses.
• Rentabilidade total para o prazo normal: 19,5%.
• Retorno mínimo: seis meses de juros, equivalentes a 6,5%.
• Capital e juros: pagamento no vencimento.

Nesta operação, o empréstimo da Urbanitae tem natureza junior, porque existe um financiamento bancário senior com prioridade de reembolso. Isto representa um nível de risco superior ao dos empréstimos senior garantidos por hipoteca de primeiro grau, habituais na Urbanitae, e ajuda também a explicar a taxa de juro anual de 13%.

Ainda assim, a operação dispõe de vários elementos destinados a limitar esse risco: capital já aportado pelo promotor, ativos existentes com valor próprio, penhor de primeiro grau sobre as participações da sociedade proprietária, promessa de constituição de hipoteca de segundo grau e mandato irrevogável de venda. Além disso, o reembolso está previsto através da venda das moradias e do posterior refinanciamento da estrutura financeira, após o avanço do projeto.

Ou seja, a posição da Urbanitae está subordinada à do banco, mas não se trata de um financiamento sem garantias nem de um projeto que parte do zero. Esta lógica é coerente com a própria estrutura deste tipo de financiamento mezzanine ou junior, em que uma maior subordinação é compensada por uma rentabilidade superior e mecanismos adicionais de proteção.

Garantias do empréstimo

O empréstimo inclui um conjunto de garantias composto por:

• Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da sociedade proprietária do ativo.
• Subordinação dos empréstimos de sócios concedidos à sociedade mutuária.
• Promessa de constituição de hipoteca de segundo grau.
• Mandato irrevogável de venda e procuração notarial, que permitem executar a venda do ativo nas situações previstas no financiamento.

Além disso, os desembolsos destinados às obras serão realizados mediante autos mensais de medição dos trabalhos revistos por um Project Monitor independente, que também supervisionará o avanço da construção e eventuais desvios de prazos ou custos.

Como será reembolsado o empréstimo?

A estratégia de saída combina duas vias.

Por um lado, está prevista a venda das duas moradias durante 2028, o que permitirá realizar uma primeira amortização parcial do empréstimo. Por outro, a abertura e estabilização do hotel servirão de apoio ao refinanciamento da dívida junior, através do qual se prevê concluir o reembolso aos investidores da Urbanitae.

Esta combinação permite que o reembolso não dependa exclusivamente de uma única venda ou fonte de liquidez.