Na próxima segunda-feira, 16 de novembro, às 16h00 (UTC+1), abrimos ao investimento o projeto Playa de las Américas, uma nova oportunidade de investimento em dívida sobre um aparthotel já construído e em exploração no sul de Tenerife.
Os investidores da Urbanitae participarão com 3,5 milhões de euros num empréstimo sénior com garantia hipotecária. A operação tem um prazo de 24 meses e uma taxa de juro fixa de 9,75% ao ano, com uma particularidade: parte dos juros será paga trimestralmente durante a vigência do empréstimo.
- Abertura ao investimento: segunda-feira, 16 de novembro, às 16h00 (UTC+1).
- Webinar: segunda-feira, 16 de novembro, às 12h00 (UTC+1) – inscreve-te aqui.
- Tranche Urbanitae: 3.500.000 euros.
- Prazo: 24 meses + possível extensão de 12 meses.
- Juro: 9,75% ao ano.
Um aparthotel já em funcionamento
O ativo é o BARRANCO Chic! Apartments, um aparthotel situado em pleno centro de Playa de las Américas, no município de Arona.
Conta com 106 apartamentos de categoria duas chaves e cinco espaços comerciais com acesso independente a partir da rua.
O imóvel foi adquirido em 2019 por 12,5 milhões de euros e posteriormente sujeito a uma remodelação integral, com um investimento em obras próximo dos 10 milhões de euros. Está aberto e em exploração desde 2020, pelo que, ao contrário de um empreendimento imobiliário convencional, não existe risco de construção nem de obtenção de licença.
O aparthotel situa-se a cerca de 400 metros da praia e no eixo turístico Arona–Costa Adeje, um dos principais destinos de férias das Canárias.
Um ativo que já gera rendimentos de arrendamento
Outro elemento diferenciador é o facto de a operação partir de um imóvel estabilizado e que já gera fluxos de caixa.
O aparthotel é explorado pela Alegría Hotels através de um contrato de arrendamento de longa duração. Nos últimos anos, registou taxas de ocupação superiores a 82%.
O contrato inclui uma renda fixa atualizável de acordo com o índice de preços no consumidor (IPC) e uma componente variável associada aos resultados. A estas receitas juntam-se as rendas dos cinco espaços comerciais.
No conjunto, o ativo gerou em 2025 cerca de 1,8 milhões de euros em rendas, dos quais aproximadamente 1,6 milhões provêm de componentes fixas. Estas receitas permitem cobrir, com margem, os juros do empréstimo que devem ser pagos trimestralmente.
Para que será utilizado o empréstimo?
O financiamento total ascende a 16,45 milhões de euros, dos quais os investidores da Urbanitae disponibilizarão 3,5 milhões e o restante será assegurado por coinvestidores.
O empréstimo tem duas finalidades principais.
Por um lado, permitirá liquidar os 9,21 milhões de euros de dívida bancária existente sobre o ativo. Ou seja, o novo financiamento substitui o empréstimo que atualmente onera o imóvel.
Por outro lado, permitirá realizar uma recapitalização de 6,29 milhões de euros, através da qual o acionista recuperará parte do capital anteriormente investido no projeto.
Por outras palavras, não estamos a financiar a construção de um novo ativo: o imóvel já existe, foi remodelado e gera receitas. O novo financiamento reorganiza a sua estrutura de dívida e capital sobre um ativo já estabilizado.
Como funciona a taxa de juro de 9,75%?
A taxa de juro contratual é fixa, de 9,75% ao ano, mas divide-se em duas componentes:
- 5,75% ao ano serão pagos trimestralmente em dinheiro, utilizando os fluxos de caixa gerados pelas rendas do ativo.
- Os restantes 4% poderão também ser pagos em dinheiro ou, por opção da sociedade mutuária, capitalizados.
Se esses 4% forem capitalizados, não serão pagos nesse trimestre, sendo acrescentados ao saldo em dívida do empréstimo e pagos posteriormente. Além disso, esse montante passa a vencer juros.
Assim, a taxa não é variável: mantém-se nos 9,75% ao ano. O que pode mudar é o momento em que o investidor recebe parte dessa remuneração.
A operação inclui ainda um retorno mínimo equivalente a 18 meses de juros, aproximadamente 14,6%, em caso de reembolso antecipado.
Hipoteca de primeiro grau e LTV de 54,5%
O empréstimo conta com uma hipoteca de primeiro grau sobre o aparthotel, além de outras garantias:
- Penhor de primeiro grau sobre as ações da sociedade mutuária.
- Penhor sobre as suas contas bancárias.
- Penhor sobre os direitos de crédito provenientes dos contratos de arrendamento.
O empréstimo total representa 54,5% do valor de avaliação do ativo, que ascende a 30,17 milhões de euros.
O LTV relaciona a dívida com o valor do imóvel. Neste caso, significa que o empréstimo corresponde a pouco mais de metade da sua avaliação atual.
Além disso, a operação estabelece um LTV máximo de 57,5%. Se o rácio ultrapassar os 55%, é acionado um mecanismo de cash sweep: todos os fluxos de caixa líquidos disponíveis do ativo têm obrigatoriamente de ser destinados à amortização da dívida até que a alavancagem volte a diminuir.
Como será reembolsado o empréstimo?
O prazo previsto é de 24 meses, embora exista a possibilidade de uma extensão de mais 12 meses.
A principal via de saída prevista é o refinanciamento ou a venda do ativo.
Refinanciar significa que, no vencimento, um novo financiador concede um empréstimo sobre o aparthotel e esses fundos são utilizados para liquidar a dívida atual. É uma solução habitual em ativos de rendimento que podem permanecer em exploração durante muitos anos: o vencimento de um empréstimo não implica necessariamente que o proprietário tenha de vender o imóvel.
A venda integral do aparthotel constitui outra possível via de saída. A documentação contempla ainda outras alternativas, como uma eventual venda por unidades.
Porquê investir em Playa de las Américas?
Consideramos que Playa de las Américas apresenta uma estrutura pouco habitual entre os nossos projetos de dívida: em vez de financiar um empreendimento em construção, o empréstimo incide sobre um ativo concluído, estabilizado e que já gera rendimentos de arrendamento recorrentes.
Entre os principais destaques encontram-se:
- Taxa de juro fixa de 9,75% ao ano.
- Pagamento trimestral em dinheiro de uma parte dos juros.
- Retorno mínimo de 18 meses de juros, equivalente a aproximadamente 14,6%.
- Hipoteca de primeiro grau sobre o ativo.
- LTV inicial de 54,5%, com limite máximo de 57,5%.
- Cash sweep se o LTV ultrapassar os 55%.
- Cerca de 1,8 milhões de euros de rendas anuais.
- Ausência de risco de construção e de licenciamento.
- Aparthotel em funcionamento desde 2020, com taxas de ocupação superiores a 82%.
- Localização em Playa de las Américas, um dos principais destinos turísticos de Tenerife.
Calendário estimado
O prazo normal do empréstimo é de 24 meses, com uma possível extensão de 12 meses.
Os principais marcos previstos são:
- Novembro de 2026: concessão do empréstimo e liquidação do financiamento bancário existente.
- Trimestralmente: pagamento da componente dos juros em dinheiro, equivalente a 5,75% ao ano.
- Novembro de 2028: refinanciamento ou venda prevista do ativo e reembolso do capital e dos juros capitalizados, se aplicável.
Tens dúvidas sobre o projeto?
Podes colocar as tuas questões no webinar de Playa de las Américas, que realizaremos na segunda-feira, 16 de novembro, às 12h00 (UTC+1).
A abertura ao investimento será na segunda-feira, 16 de novembro, às 16h00 (UTC+1).
Também podes escrever-nos para contacto@urbanitae.com ou ligar para (+34) 911 23 25 22.
