Playa de las Américas : financement par dette à 9,75 % pour un appart’hôtel en activité à Tenerife

Le lundi 16 novembre prochain, à 16 h 00 (UTC+1), nous ouvrirons à l’investissement le projet Playa de las Américas, une nouvelle opportunité d’investissement en dette adossée à un appart’hôtel déjà construit et exploité dans le sud de Tenerife.

Les investisseurs d’Urbanitae participeront à hauteur de 3,5 millions d’euros à un prêt senior assorti d’une garantie hypothécaire. L’opération présente une durée de 24 mois et un taux d’intérêt fixe de 9,75 % par an, avec une particularité : une partie des intérêts sera versée trimestriellement pendant toute la durée du prêt.

• Ouverture à l’investissement : lundi 16 novembre à 16 h 00 (UTC+1).
• Webinaire : lundi 16 novembre à 12 h 00 (UTC+1) – inscrivez-vous ici.
• Tranche Urbanitae : 3 500 000 euros.
• Durée : 24 mois + prolongation possible de 12 mois.
• Intérêt : 9,75 % par an.

Un appart’hôtel déjà en activité

L’actif est BARRANCO Chic! Apartments, un appart’hôtel situé en plein centre de Playa de las Américas, dans la commune d’Arona.

Il comprend 106 appartements classés deux clés et cinq locaux commerciaux disposant d’un accès indépendant depuis la rue.

L’immeuble a été acquis en 2019 pour 12,5 millions d’euros, puis entièrement rénové, avec un investissement en travaux proche de 10 millions d’euros. Il est ouvert et exploité depuis 2020. Ainsi, contrairement à un programme immobilier classique, il ne présente aucun risque lié à la construction ou à l’obtention du permis de construire.

L’appart’hôtel se situe à environ 400 mètres de la plage et au sein de l’axe touristique Arona–Costa Adeje, l’une des principales destinations de vacances des îles Canaries.

Un actif qui génère déjà des revenus locatifs

Un autre élément distinctif réside dans le fait que l’opération porte sur un immeuble stabilisé qui génère déjà des flux de trésorerie.

L’appart’hôtel est exploité par Alegría Hotels dans le cadre d’un bail de longue durée. Ces dernières années, son taux d’occupation a dépassé 82 %.

Le contrat prévoit un loyer fixe indexé sur l’indice des prix à la consommation (IPC), ainsi qu’une part variable liée aux résultats. S’y ajoutent les loyers des cinq locaux commerciaux.

Au total, l’actif a généré environ 1,8 million d’euros de revenus locatifs en 2025, dont près de 1,6 million proviennent de composantes fixes. Ces revenus offrent une marge suffisante pour assurer le paiement trimestriel des intérêts du prêt.

À quoi servira le prêt ?

Le financement total s’élève à 16,45 millions d’euros, dont 3,5 millions apportés par les investisseurs d’Urbanitae et le reste par des co-investisseurs.

Le prêt a deux objectifs principaux.

D’une part, il permettra de rembourser les 9,21 millions d’euros de dette bancaire existante sur l’actif. Autrement dit, le nouveau financement remplacera le prêt actuellement garanti par l’immeuble.

D’autre part, il permettra de réaliser une recapitalisation de 6,29 millions d’euros, grâce à laquelle l’actionnaire récupérera une partie du capital précédemment investi dans le projet.

En d’autres termes, nous ne finançons pas la construction d’un nouvel actif : l’immeuble existe déjà, il a été rénové et génère des revenus. Le nouveau financement réorganise sa structure de dette et de capital autour d’un actif déjà stabilisé.

Comment fonctionne le taux d’intérêt de 9,75 % ?

Le taux d’intérêt contractuel est fixe, à 9,75 % par an, mais il se décompose en deux parties :

• 5,75 % par an seront versés trimestriellement en numéraire, grâce à la trésorerie générée par les revenus locatifs de l’actif.
• Les 4 % restants pourront également être versés en numéraire ou, au choix de la société emprunteuse, capitalisés.

Si ces 4 % sont capitalisés, ils ne sont pas versés au cours du trimestre concerné : ils s’ajoutent au solde restant dû du prêt et sont remboursés ultérieurement. Ce montant produit alors lui-même des intérêts.

Ainsi, le taux n’est pas variable : il reste fixé à 9,75 % par an. Ce qui peut changer, c’est le moment auquel l’investisseur reçoit une partie de cette rémunération.

L’opération prévoit également un rendement minimum équivalant à 18 mois d’intérêts, soit environ 14,6 %, en cas de remboursement anticipé.

Une hypothèque de premier rang et un LTV de 54,5 %

Le prêt bénéficie d’une hypothèque de premier rang sur l’appart’hôtel, ainsi que d’autres garanties :

• Un nantissement de premier rang sur les actions de la société emprunteuse.
• Un nantissement sur ses comptes bancaires.
• Un nantissement sur les créances issues des contrats de location.

Le prêt total représente 54,5 % de la valeur d’expertise de l’actif, estimée à 30,17 millions d’euros.

Le LTV mesure le rapport entre la dette et la valeur de l’immeuble. Dans ce cas, le prêt représente un peu plus de la moitié de sa valeur actuelle estimée.

L’opération fixe également un LTV maximum de 57,5 %. Si le ratio dépasse 55 %, un mécanisme de cash sweep se déclenche : toute la trésorerie nette disponible de l’actif doit obligatoirement être affectée au remboursement de la dette jusqu’à ce que l’effet de levier soit de nouveau réduit.

Comment le prêt sera-t-il remboursé ?

La durée prévue est de 24 mois, avec la possibilité d’une prolongation de 12 mois supplémentaires.

La principale voie de sortie envisagée est le refinancement ou la vente de l’actif.

Le refinancement signifie qu’à l’échéance, un nouvel établissement prêteur accorde un prêt garanti par l’appart’hôtel et que ces fonds servent à rembourser la dette existante. Cette formule est courante pour les actifs patrimoniaux qui peuvent rester exploités pendant de nombreuses années : l’échéance d’un prêt n’implique pas nécessairement que le propriétaire doive vendre l’immeuble.

La vente de l’ensemble de l’appart’hôtel constitue une autre possibilité de sortie. La documentation envisage également d’autres solutions, notamment une éventuelle vente par lots.