Luce : un prêt à 13 % pour deux villas de luxe sur la côte toscane

Le jeudi 29 octobre prochain à 16 h 00 (UTC+1), nous ouvrirons à l’investissement le projet Luce, une nouvelle opportunité de dette permettant de participer à l’acquisition et à la rénovation complète de deux villas de luxe à Marina di Pietrasanta, près de Forte dei Marmi, sur la côte toscane.

L’opération comprend également la modernisation partielle d’un hôtel attenant situé dans le même ensemble immobilier. Les investisseurs d’Urbanitae accorderont un prêt de 3 millions d’euros, d’une durée de 18 mois et assorti d’un taux d’intérêt annuel simple de 13 %, soit une rentabilité totale de 19,5 % sur la durée initiale.

• Ouverture à l’investissement : jeudi 29 octobre à 16 h 00 (UTC+1)
• Montant du prêt Urbanitae : 3 000 000 d’euros
• Durée : 18 mois + prolongation éventuelle de 12 mois
• Intérêt : 13 % annuel simple
• Rentabilité totale : 19,5 %

Deux villas en front de mer

Le projet porte principalement sur deux villas haut de gamme qui feront l’objet d’une rénovation complète, comprenant des jardins privés, des piscines et des finitions de grande qualité.

L’ensemble se situe à Marina di Pietrasanta, en première ligne de plage, à la limite sud de Forte dei Marmi, l’une des destinations résidentielles et touristiques de luxe les plus établies d’Italie.

L’emplacement associe la proximité du centre de Forte dei Marmi à l’accès à certains des établissements de plage les plus réputés de la Versilia, dans un environnement peu dense face au parc de la Versiliana.

L’opération comprend également une intervention partielle dans l’hôtel attenant de 42 chambres, avec des améliorations prévues dans les espaces communs, le restaurant, le bar et le spa doté d’une terrasse panoramique.

Un projet bénéficiant déjà d’un apport en fonds propres

Le promoteur possède plus de 30 ans d’expérience dans la construction, la rénovation et la promotion immobilière et a géré des opérations représentant environ 50 millions d’euros.

Dans le cadre de cette opération, il engage environ 3,01 millions d’euros de capitaux propres, dont quelque 2,04 millions d’euros avaient déjà été versés à la clôture du financement.

Le projet bénéficie également d’un financement bancaire senior pouvant atteindre 7,5 millions d’euros.

Les travaux principaux disposent d’une SCIA en vigueur, une procédure administrative italienne autorisant certaines interventions sur la base d’une déclaration préalable. L’extension prévue dans la partie hôtelière est soumise à une autorisation supplémentaire, dont l’obtention est prévue au cours du développement du projet.

Un prêt junior à 13 %

Le financement junior total s’élève à 8 millions d’euros. Sur ce montant, 5 millions proviennent de co-investisseurs externes et 3 millions seront apportés par les investisseurs d’Urbanitae.

Le prêt d’Urbanitae servira à financer une partie de l’acquisition et des travaux de rénovation.

Ses principales conditions sont les suivantes :

• Montant : 3 000 000 d’euros.
• Intérêt : 13 % annuel simple.
• Durée : 18 mois.
• Prolongation éventuelle : 12 mois supplémentaires.
• Rentabilité totale sur la durée initiale : 19,5 %.
• Rendement minimum : six mois d’intérêts, soit 6,5 %.
• Capital et intérêts : remboursables à l’échéance.

Dans cette opération, le prêt d’Urbanitae est de rang junior, car un financement bancaire senior bénéficie d’une priorité de remboursement. Cela implique un niveau de risque supérieur à celui des prêts senior garantis par une hypothèque de premier rang, habituellement proposés sur Urbanitae, et contribue également à expliquer le taux d’intérêt annuel de 13 %.

L’opération comprend néanmoins plusieurs éléments destinés à limiter ce risque : des capitaux propres déjà apportés par le promoteur, des actifs existants possédant leur propre valeur, un nantissement de premier rang des titres de la société propriétaire, une promesse de constitution d’hypothèque de second rang et un mandat irrévocable de vente. Le remboursement repose également sur la vente des villas et sur le refinancement ultérieur de la structure de financement une fois le projet suffisamment avancé.

Autrement dit, la position d’Urbanitae est subordonnée à celle de la banque, mais il ne s’agit ni d’un financement sans garanties ni d’un projet partant de zéro. Cette logique est cohérente avec la structure des financements mezzanine ou junior, dans lesquels une subordination plus importante est compensée par une rémunération supérieure et des mécanismes de protection supplémentaires.

Garanties du prêt

Le prêt comprend un ensemble de garanties :

• Nantissement de premier rang des titres de la société propriétaire de l’actif.
• Subordination des prêts d’associés accordés à la société emprunteuse.
• Promesse de constitution d’une hypothèque de second rang.
• Mandat irrévocable de vente et procuration notariée, permettant de procéder à la vente de l’actif dans les situations prévues par le financement.

En outre, les décaissements destinés aux travaux seront réalisés sur la base de situations mensuelles validées par un Project Monitor indépendant, qui supervisera également l’avancement du chantier ainsi que les éventuels écarts de délais ou de coûts.

Comment le prêt sera-t-il remboursé ?

La stratégie de sortie combine deux sources de remboursement.

D’une part, la vente des deux villas est prévue au cours de l’année 2028, ce qui permettra d’effectuer un premier remboursement partiel du prêt. D’autre part, l’ouverture et la stabilisation de l’hôtel soutiendront le refinancement de la dette junior, qui devrait permettre de finaliser le remboursement aux investisseurs d’Urbanitae.

Cette combinaison permet de ne pas faire dépendre le remboursement exclusivement d’une seule vente ou source de liquidité.