Luce: Fremdkapitalprojekt mit 13 % Zinsen für zwei Luxusvillen an der toskanischen Küste

Am kommenden Donnerstag, dem 29. Oktober, um 16:00 Uhr (UTC+1) öffnen wir das Projekt Luce für Investitionen. Dabei handelt es sich um eine neue Fremdkapitalfinanzierung für den Erwerb und die umfassende Sanierung von zwei Luxusvillen in Marina di Pietrasanta, nahe Forte dei Marmi an der toskanischen Küste.

Die Transaktion umfasst außerdem die teilweise Modernisierung eines angrenzenden Hotels innerhalb derselben Anlage. Die Urbanitae-Investoren stellen ein Darlehen von 3 Millionen Euro mit einer Laufzeit von 18 Monaten und 13 % einfacher Jahresverzinsung bereit. Das entspricht einer Gesamtrendite von 19,5 % über die reguläre Laufzeit.

• Investitionsstart: Donnerstag, 29. Oktober, um 16:00 Uhr (UTC+1)
• Urbanitae-Darlehensbetrag: 3.000.000 Euro
• Laufzeit: 18 Monate + mögliche Verlängerung um 12 Monate
• Zinsen: 13 % pro Jahr, einfache Verzinsung
• Gesamtrendite: 19,5 %

Zwei Luxusvillen direkt am Strand

Im Mittelpunkt des Projekts stehen zwei hochwertige Luxusvillen, die umfassend saniert und mit privaten Gärten, Swimmingpools und erstklassigen Ausstattungen versehen werden sollen.

Die Anlage befindet sich in Marina di Pietrasanta, direkt am Strand und am südlichen Rand von Forte dei Marmi, einer der etabliertesten Luxuswohn- und Urlaubsdestinationen Italiens.

Der Standort verbindet die Nähe zum Zentrum von Forte dei Marmi mit dem Zugang zu einigen der bekanntesten Strandbäder der Versilia. Die Umgebung zeichnet sich durch eine geringe Bebauungsdichte aus und liegt gegenüber dem Park der Versiliana.

Ergänzt wird das Vorhaben durch eine teilweise Modernisierung des angrenzenden Hotels mit 42 Zimmern. Geplant sind Verbesserungen der Gemeinschaftsbereiche, des Restaurants, der Bar und des Spas mit Panoramaterrasse.

Ein Projekt mit bereits eingebrachtem Eigenkapital

Der Projektentwickler verfügt über mehr als 30 Jahre Erfahrung in Bau, Sanierung und Immobilienentwicklung und hat Transaktionen mit einem Gesamtwert von rund 50 Millionen Euro betreut.

Bei dieser Transaktion verpflichtet er sich, etwa 3,01 Millionen Euro Eigenkapital einzubringen. Davon waren zum Zeitpunkt des Finanzierungsabschlusses bereits ungefähr 2,04 Millionen Euro eingezahlt.

Das Projekt verfügt außerdem über eine vorrangige Bankfinanzierung von bis zu 7,5 Millionen Euro.

Für die wesentlichen Bauarbeiten liegt eine gültige SCIA vor. Dabei handelt es sich um ein italienisches Verwaltungsverfahren, das bestimmte Baumaßnahmen nach vorheriger Anzeige ermöglicht. Die geplante Erweiterung des Hotelbereichs erfordert eine zusätzliche Genehmigung, deren Erteilung im Rahmen der Projektentwicklung vorgesehen ist.

Ein nachrangiges Darlehen mit 13 % Zinsen

Die gesamte nachrangige Finanzierung beläuft sich auf 8 Millionen Euro. Davon stammen 5 Millionen Euro von externen Co-Investoren; 3 Millionen Euro werden von Urbanitae-Investoren bereitgestellt.

Das Urbanitae-Darlehen dient der anteiligen Finanzierung des Erwerbs und der Sanierungsarbeiten.

Die wichtigsten Konditionen sind:

• Darlehensbetrag: 3.000.000 Euro.
• Zinssatz: 13 % pro Jahr, einfache Verzinsung.
• Laufzeit: 18 Monate.
• Mögliche Verlängerung: weitere 12 Monate.
• Gesamtrendite bei regulärer Laufzeit: 19,5 %.
• Mindestrendite: Zinsen für sechs Monate, entsprechend 6,5 %.
• Kapital und Zinsen: Zahlung bei Fälligkeit.

Bei dieser Transaktion ist das Urbanitae-Darlehen nachrangig (Junior Debt), da eine vorrangige Bankfinanzierung besteht, die bei der Rückzahlung Vorrang hat. Dadurch ist das Risiko höher als bei den auf Urbanitae üblichen vorrangigen Darlehen, die durch erstrangige Hypotheken besichert sind. Dies erklärt auch den jährlichen Zinssatz von 13 %.

Dennoch verfügt die Transaktion über mehrere Elemente zur Begrenzung dieses Risikos: bereits eingebrachtes Eigenkapital des Projektentwicklers, bestehende Immobilien mit eigenständigem Wert, eine erstrangige Verpfändung der Anteile an der Eigentümergesellschaft, die Zusage zur Bestellung einer zweitrangigen Hypothek sowie einen unwiderruflichen Verkaufsauftrag. Zudem soll die Rückzahlung durch den Verkauf der Villen und eine anschließende Refinanzierung der Finanzierungsstruktur nach weiterem Projektfortschritt erfolgen.

Die Position von Urbanitae ist somit gegenüber der Bank nachrangig. Es handelt sich jedoch weder um eine unbesicherte Finanzierung noch um ein Projekt, das bei null beginnt. Diese Struktur entspricht der Logik von Mezzanine- oder Junior-Finanzierungen, bei denen die stärkere Nachrangigkeit durch eine höhere Rendite und zusätzliche Schutzmechanismen ausgeglichen werden soll.

Darlehenssicherheiten

Das Darlehen umfasst ein Sicherheitenpaket mit folgenden Bestandteilen:

• Erstrangige Verpfändung der Gesellschaftsanteile an der Eigentümergesellschaft der Immobilie.
• Nachrangigkeit der Gesellschafterdarlehen, die der Darlehensnehmergesellschaft gewährt wurden.
• Zusage zur Bestellung einer zweitrangigen Hypothek.
• Unwiderruflicher Verkaufsauftrag und notarielle Vollmacht, die unter den in der Finanzierung vereinbarten Voraussetzungen den Verkauf der Immobilie ermöglichen.

Darüber hinaus erfolgen die für Bauarbeiten vorgesehenen Auszahlungen auf Grundlage monatlicher Leistungsnachweise, die von einem unabhängigen Project Monitor geprüft werden. Dieser überwacht auch den Baufortschritt sowie mögliche Zeit- und Kostenabweichungen.

Wie wird das Darlehen zurückgezahlt?

Die Exit-Strategie kombiniert zwei Rückzahlungswege.

Zum einen ist der Verkauf der beiden Villen im Laufe des Jahres 2028 vorgesehen, wodurch eine erste teilweise Darlehensrückzahlung erfolgen soll. Zum anderen sollen die Eröffnung und die Stabilisierung des Hotelbetriebs die Refinanzierung der nachrangigen Verbindlichkeiten ermöglichen, mit der die vollständige Rückzahlung an die Urbanitae-Investoren abgeschlossen werden soll.

Durch diese Kombination hängt die Rückzahlung nicht ausschließlich von einem einzelnen Verkauf oder einer einzigen Liquiditätsquelle ab.