Am kommenden Freitag, dem 13. November, öffnen wir das Projekt Cornellà Riera für Investitionen. Diese neue Fremdkapitalanlage ermöglicht es Anlegern, über ein Überbrückungsdarlehen die Anfangsphase eines Wohnbauprojekts mit 27 Wohnungen in Cornellà de Llobregat bei Barcelona zu finanzieren.
Das Darlehen umfasst 480.000 Euro, hat eine Laufzeit von 12 Monaten mit einer möglichen Verlängerung um sechs Monate und bietet 12 % jährliche Zinsen bei einfacher Verzinsung. Die Rückzahlung soll über eine zusätzliche Auszahlung aus der bereits zugesagten Bankfinanzierung des Projekts erfolgen, sobald zwei Meilensteine erreicht sind: die Erteilung der Baugenehmigung und eine Vorverkaufsquote von 40 %.
- Investitionsstart: Freitag, 13. November.
- Betrag: 480.000 Euro.
- Laufzeit: 12 Monate + mögliche Verlängerung um sechs Monate.
- Zinsen: 12 % jährlich bei einfacher Verzinsung.
- Gesamtrendite über die reguläre Laufzeit: 12 %.
- Mindestrendite: sechs Monatszinsen, entsprechend 6 %.
27 Wohnungen in Cornellà de Llobregat
Residencial Cornellà Riera umfasst die Entwicklung von 27 Wohnungen, die als Hauptwohnsitz vorgesehen sind, sowie 27 Stellplätzen und 27 Abstellräumen.
Das Wohnbauprojekt wird aus 13 Wohnungen mit zwei Schlafzimmern, elf mit drei Schlafzimmern und drei mit vier Schlafzimmern bestehen. Alle Einheiten verfügen über eine Terrasse oder einen privaten Garten. Die Wohnungen verteilen sich vom Erdgeschoss bis zum fünften Obergeschoss, während Stellplätze und Abstellräume auf zwei Untergeschossen untergebracht werden.
Das Projekt befindet sich im gewachsenen Zentrum von Cornellà de Llobregat, innerhalb der Metropolregion Barcelona und unmittelbar neben einem weiteren Neubauwohnprojekt.
Der Standort verfügt über eine gute Verkehrsanbindung an Barcelona und die Umgebung: Die Auffahrt zur A-2 liegt weniger als einen Kilometer entfernt, der Flughafen El Prat rund 8 Kilometer und das Stadtzentrum von Barcelona 13,6 Kilometer.
Wie funktioniert das Überbrückungsdarlehen?
Anders als ein Darlehen zur Finanzierung der gesamten Bauphase ist Cornellà Riera als zeitlich begrenzte Finanzierung zur Deckung des anfänglichen Kapitalbedarfs des Wohnbauprojekts vorgesehen.
Bei Abschluss der Transaktion wird das Grundstück durch eine Kombination aus Eigenkapital und Bankfinanzierung erworben. Das Darlehen der Urbanitae-Investoren wird zusammen mit einem weiteren Überbrückungsdarlehen des Projektentwicklers der Projektgesellschaft die Liquidität bereitstellen, die zur Deckung der Kosten dieser ersten Phase benötigt wird.
Das Besondere an der Transaktion ist, dass die Bankfinanzierung bereits von Anfang an zugesagt ist. Das Bankdarlehen zur Projektentwicklung wird gleichzeitig mit der Urbanitae-Finanzierung unterzeichnet und sieht eine erste Auszahlung für den Grundstückserwerb sowie eine spätere zusätzliche Auszahlung zur Rückzahlung der Überbrückungsfinanzierung vor.
Diese zweite Auszahlung ist an zwei im Bereich der Immobilienprojektfinanzierung übliche Meilensteine geknüpft: die Erteilung der Baugenehmigung und das Erreichen einer Vorverkaufsquote von 40 %.
Urbanitae stellt somit nicht zunächst Kapital bereit, um später durch eine noch auszuhandelnde Finanzierung ersetzt zu werden. Die Bankfinanzierung ist von Anfang an vereinbart und enthält ausdrücklich die Mittel, mit denen das Darlehen der Investoren voraussichtlich zurückgezahlt werden soll, sofern die beiden Voraussetzungen erfüllt werden.
Ein erfahrener Projektentwickler in Cornellà
Der Projektentwickler verfügt über eine Erfolgsbilanz von mehr als 500 fertiggestellten und übergebenen Wohnungen. Cornellà Riera wird sein achtes über Urbanitae finanziertes Projekt sein.
Außerdem hat er in jüngster Zeit bereits Projekte in derselben Gemeinde entwickelt. In zwei Wohnbauprojekten in Cornellà wurden in den vergangenen Jahren 89 von insgesamt 101 Wohnungen verkauft, was rund 88 % entspricht.
Diese Erfahrung ist für die Transaktion besonders relevant, da die beiden Meilensteine, von denen die Rückzahlung an die Investoren abhängt — Baugenehmigung und Vorverkäufe — genau die Bereiche betreffen, in denen der Projektentwickler in Cornellà bereits tätig war.
Das Projekt wird außerdem über 2,3 Millionen Euro Eigenkapital verfügen, das vom Projektentwickler und weiteren Co-Investoren eingebracht wird.
Der Projektentwickler beteiligt sich ebenfalls am Darlehen
Zusätzlich zu seiner Eigenkapitalbeteiligung wird der Projektentwickler dem Projekt ein Überbrückungsdarlehen in Höhe von 220.000 Euro gewähren.
Dieses Darlehen wird dieselben Konditionen, denselben Rang und denselben Fälligkeitstermin haben wie die 480.000 Euro der Urbanitae-Investoren und anteilig gemeinsam mit deren Darlehen zurückgezahlt.
Die gesamte Überbrückungsfinanzierung beläuft sich damit auf 700.000 Euro, während das für die Transaktion zugesagte Eigenkapital 2,3 Millionen Euro beträgt.
Anlagebedingungen
Das Urbanitae-Darlehen weist folgende Merkmale auf:
- Betrag: bis zu 480.000 Euro.
- Zinsen: 12 % jährlich bei einfacher Verzinsung.
- Laufzeit: 12 Monate.
- Verlängerung: ein zusätzlicher Zeitraum von sechs Monaten.
- Rückzahlung von Kapital und Zinsen: bei Fälligkeit.
- Mindestrendite: sechs Monatszinsen, entsprechend 6 %.
Eine vorzeitige Rückzahlung kann erfolgen, sobald die Voraussetzungen für die zusätzliche Auszahlung aus dem Bankdarlehen erfüllt sind.
Welche Sicherheiten bietet das Darlehen?
In diesem Fall besteht zugunsten der Urbanitae-Investoren keine erstrangige Hypothek, da die Bankfinanzierung von Beginn der Transaktion an parallel zum Überbrückungsdarlehen besteht und vorrangig ist.
Die Finanzierungsstruktur enthält dennoch mehrere Schutzmechanismen:
- Von Anfang an unterzeichnetes Bankdarlehen zur Projektentwicklung, mit einer vorgesehenen zusätzlichen Auszahlung zur Rückzahlung der Überbrückungsfinanzierung nach Erteilung der Baugenehmigung und Erreichen einer Vorverkaufsquote von 40 %.
- Nachrangigkeit anderer Gesellschafterdarlehen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Urbanitae-Darlehen, mit Ausnahme der Bankfinanzierung und des Überbrückungsdarlehens des Projektentwicklers, das denselben Rang hat.
- Umfassende Vermögenshaftung der darlehensnehmenden Gesellschaft, die für ihre Verpflichtungen mit ihrem gesamten gegenwärtigen und zukünftigen Vermögen haftet.
Das zentrale Merkmal der Transaktion besteht somit darin, dass die vorgesehene Rückzahlungsquelle bereits beim Einstieg der Investoren feststeht und vertraglich vereinbart ist. Der tatsächliche Abruf dieser Mittel hängt jedoch davon ab, dass die beiden von der Bank festgelegten Meilensteine erreicht werden.
Warum in Cornellà Riera investieren?
Wir sind der Ansicht, dass Cornellà Riera eine interessante Struktur für eine Überbrückungsfinanzierung bietet: Die Laufzeit ist begrenzt, die Bankfinanzierung, aus der die Rückzahlung erfolgen soll, wurde bereits zugesagt, und die für die Auszahlung erforderlichen Meilensteine — Baugenehmigung und Vorverkäufe — sind klar definiert.
Zu den wichtigsten Eckpunkten zählen:
- 12 % jährliche Zinsen bei einfacher Verzinsung.
- 12 % Gesamtrendite über die reguläre Laufzeit.
- Bereits zugesagte Bankfinanzierung mit einer zusätzlichen Auszahlung zur Rückzahlung des Überbrückungsdarlehens.
- Rückzahlung an zwei konkrete Meilensteine geknüpft: Baugenehmigung und 40 % Vorverkäufe.
- Der Projektentwickler stellt ein Darlehen von 220.000 Euro mit gleichem Rang wie das der Investoren bereit.
- 2,3 Millionen Euro Eigenkapital vom Projektentwickler und weiteren Co-Investoren.
- Projektentwickler mit mehr als 500 übergebenen Wohnungen und direkter Erfahrung in Cornellà.
- 89 von 101 Wohnungen verkauft in seinen beiden jüngsten Projekten in der Gemeinde.
- Der geplante Durchschnittspreis von Cornellà Riera liegt 2,7 % unter den analysierten Vergleichsobjekten.
Ein mit dem Markt abgeglichener Verkaufspreis
Die im Oktober 2026 durchgeführte Marktstudie untersucht sieben Neubauwohnprojekte in Cornellà.
Der geplante Durchschnittspreis für Residencial Cornellà Riera liegt bei rund 434.400 Euro pro Wohnung beziehungsweise 5.092 Euro/m². Das entspricht 2,7 % weniger als dem Durchschnitt der untersuchten Vergleichsprojekte und 3,3 % weniger als bei einem Projekt direkt gegenüber dem Grundstück.
Diese Preispositionierung kann dazu beitragen, die für die Bankfinanzierung erforderliche Vorverkaufsquote von 40 % zu erreichen.
Voraussichtlicher Zeitplan
Die reguläre Darlehenslaufzeit beträgt 12 Monate, mit einer möglichen Verlängerung um sechs Monate.
Die wichtigsten geplanten Meilensteine sind:
- Dezember 2026: Darlehensgewährung, Grundstückserwerb und Projektstart.
- Viertes Quartal 2027: voraussichtliche Erteilung der Baugenehmigung und Vorverkauf von 40 % der Wohnungen.
- Dezember 2027: reguläre Fälligkeit und geplante Rückzahlung durch die zusätzliche Auszahlung aus der Bankfinanzierung.
- Juni 2028: spätester Fälligkeitstermin bei Inanspruchnahme der sechsmonatigen Verlängerung.
Hast du Fragen zum Projekt?
Cornellà Riera wird am Freitag, dem 13. November, für Investitionen geöffnet.
Weitere Einzelheiten zur Transaktion findest du im Cornellà-Riera-Webinar, das am Mittwoch, dem 11. November, stattfand.
Du kannst uns auch unter contacto@urbanitae.com schreiben oder uns unter (+34) 911 23 25 22 anrufen.
