È meglio investire nel debito o nell’equity immobiliare? Dipende da ciò che si cerca. Entrambe le strategie permettono di partecipare a progetti immobiliari, ma presentano aspettative diverse in termini di rendimento, durata ed esposizione al rischio. Su Urbanitae, la possibilità di selezionare ogni singola operazione consente di combinare le due strategie in funzione degli obiettivi di ciascun investitore.
Due posizioni diverse nello stesso progetto
Nel caso del debito, l’investitore presta capitale in cambio di un interesse concordato. Nell’equity, invece, partecipa al capitale dell’operazione e il suo rendimento dipende dal risultato finale: può superare le previsioni, essere inferiore alle aspettative o persino comportare perdite.
In generale, il debito ha priorità di rimborso rispetto all’equity. Tuttavia, non tutte le strutture sono uguali: un prestito senior garantito da un’ipoteca di primo grado non offre la stessa protezione di un debito subordinato. Esiste anche l’equity privilegiato, che prevede diritti di distribuzione prioritari rispetto al capitale ordinario. Prima di confrontare le percentuali, è importante sapere dove si colloca il nostro capitale nella struttura finanziaria e come verrà recuperato.
Quando privilegiare il debito
Il debito può essere adatto agli investitori che cercano una maggiore prevedibilità del rendimento e orizzonti temporali relativamente contenuti. Su Urbanitae, molte operazioni prevedono durate stimate comprese tra 12 e 24 mesi, anche se esistono eccezioni. Il tasso di interesse e il calendario previsto dei rimborsi sono noti fin dall’inizio.
Tuttavia, un interesse concordato non equivale a un interesse garantito. Il debitore può risultare inadempiente e il rimborso può subire ritardi o essere soltanto parziale. Per questo è necessario esaminare la fonte del rimborso — vendite, finanziamento bancario o rifinanziamento —, la priorità di rimborso e le garanzie. Sono utili anche indicatori come il loan to value (LTV), che mette in relazione l’importo finanziato con il valore dell’immobile, o il loan to cost (LTC), che lo confronta con il costo del progetto.
Il debito può essere indicato per chi preferisce limitare la propria dipendenza dall’utile finale dello sviluppo immobiliare, senza dimenticare che rimangono il rischio di credito e quello di illiquidità.
Quando privilegiare l’equity
Con l’equity, l’investitore partecipa direttamente alla creazione di valore. Se la commercializzazione del progetto procede meglio del previsto o il budget viene mantenuto sotto controllo, può beneficiare di questi risultati. Se invece i costi aumentano, i prezzi diminuiscono o le tempistiche si allungano, il rendimento può peggiorare.
Il maggiore potenziale di rendimento è generalmente accompagnato da una maggiore incertezza e da durate più lunghe. Molti progetti di Urbanitae prevedono orizzonti di 24-48 mesi, anche se ogni operazione ha il proprio calendario. Possono riguardare la costruzione di abitazioni, la trasformazione di edifici o il riposizionamento di immobili commerciali.
Per questo, l’equity ha senso per chi può mantenere il capitale immobilizzato per diversi anni e accetta che il tasso interno di rendimento (TIR) obiettivo sia una stima, non una promessa. L’aspetto decisivo è verificare quale margine abbia il progetto per assorbire eventuali scostamenti dalle previsioni e quale esperienza apporti il promotore.
La durata non spiega tutto
Durante il suo intervento al Rankia Markets Experience, Diego Bestard, fondatore e CEO di Urbanitae, ha messo in guardia dalla tendenza a concentrare gli investimenti sul breve periodo. Ma una durata più breve non significa necessariamente un rischio minore.
Un’operazione di equity ha bisogno di tempo per attraversare le fasi delle autorizzazioni, della costruzione, della commercializzazione e della vendita. Queste tappe possono creare valore, ma anche causare ritardi. Allo stesso modo, un prestito con scadenza ravvicinata non garantisce che il denaro sarà disponibile esattamente in quella data.
È quindi importante distinguere tra la durata stimata del progetto e il periodo durante il quale possiamo realmente fare a meno del capitale investito.
Combinare le strategie per diversificare meglio
Diversificare non significa soltanto distribuire il denaro tra molti progetti. Immaginiamo due portafogli da 10.000 euro: uno suddiviso tra dieci sviluppi residenziali in equity in un’unica città e un altro che combina debito ed equity, località, segmenti, promotori e scadenze differenti.
Il secondo distribuisce l’esposizione su un maggior numero di fattori di rischio. Non garantisce risultati migliori, ma riduce la dipendenza da un unico mercato o da una sola strategia. Questo è un altro dei concetti sottolineati da Bestard: combinare strutture, immobili e durate può essere importante quanto aumentare il numero degli investimenti.
Scegliere in base agli obiettivi, non soltanto al rendimento
Se cerchiamo rendimenti più prevedibili e orizzonti generalmente più brevi, può avere senso attribuire un peso maggiore al debito. Se disponiamo di più tempo e vogliamo partecipare al potenziale di creazione di valore, l’equity può assumere un ruolo più importante.
Tuttavia, nessuna definizione sostituisce l’analisi della singola operazione: un debito subordinato può comportare rischi significativi e un equity privilegiato può prevedere una distribuzione degli utili diversa da quella del capitale ordinario.
Debito ed equity non sono strategie contrapposte, ma complementari. La combinazione migliore dipende dal periodo per il quale possiamo investire, dalle perdite che saremmo in grado di sostenere e dal modo in cui ogni progetto si inserisce nel nostro portafoglio complessivo.
