Ist es besser, in Immobilien-Fremdkapital oder Eigenkapital zu investieren? Das hängt davon ab, welche Ziele du verfolgst. Beide Strategien ermöglichen eine Beteiligung an Immobilienprojekten, unterscheiden sich jedoch hinsichtlich der Renditeerwartungen, Laufzeiten und Risiken. Bei Urbanitae können Anleger jede Investition einzeln auswählen und dadurch beide Strategien entsprechend ihren persönlichen Zielen kombinieren.
Zwei unterschiedliche Positionen innerhalb desselben Projekts
Bei Fremdkapital stellt der Anleger Geld als Darlehen zur Verfügung und erhält dafür einen vereinbarten Zinssatz. Bei Eigenkapital beteiligt er sich am Kapital des Projekts. Seine Rendite hängt vom endgültigen Ergebnis ab: Sie kann die Prognosen übertreffen, hinter den Erwartungen zurückbleiben oder sogar Verluste mit sich bringen.
Fremdkapital hat bei der Rückzahlung grundsätzlich Vorrang vor Eigenkapital. Allerdings bieten nicht alle Finanzierungsstrukturen denselben Schutz: Ein vorrangiges Darlehen mit erstrangiger Hypothek bietet eine andere Absicherung als nachrangiges Fremdkapital. Darüber hinaus gibt es Vorzugseigenkapital mit vorrangigen Ausschüttungsrechten gegenüber gewöhnlichem Eigenkapital. Bevor wir Renditeprozentsätze vergleichen, sollten wir verstehen, an welcher Stelle unser Kapital in der Finanzierungsstruktur steht und wie es zurückgezahlt wird.
Wann Fremdkapital Vorrang haben sollte
Fremdkapital kann für Anleger geeignet sein, die eine besser planbare Rendite und vergleichsweise kurze Anlagezeiträume suchen. Bei Urbanitae haben viele Projekte geschätzte Laufzeiten zwischen 12 und 24 Monaten, wobei es auch Ausnahmen gibt. Der Zinssatz und der vorgesehene Rückzahlungsplan sind von Anfang an bekannt.
Allerdings gilt: Ein vereinbarter Zinssatz ist keine Zinsgarantie. Der Kreditnehmer kann seinen Verpflichtungen nicht nachkommen, sodass sich die Rückzahlung verzögert oder nur teilweise erfolgt. Deshalb muss die vorgesehene Rückzahlungsquelle genau geprüft werden — etwa Immobilienverkäufe, Bankfinanzierungen oder eine Refinanzierung —, ebenso wie die Rangfolge der Rückzahlung und die Sicherheiten. Hilfreich sind auch Kennzahlen wie der Loan to Value (LTV), der das finanzierte Darlehensvolumen ins Verhältnis zum Immobilienwert setzt, oder der Loan to Cost (LTC), der es mit den gesamten Projektkosten vergleicht.
Fremdkapital kann für Anleger sinnvoll sein, die ihre Abhängigkeit vom endgültigen Gewinn einer Immobilienentwicklung begrenzen möchten. Dabei dürfen jedoch das Kreditrisiko und die eingeschränkte Liquidität nicht übersehen werden.
Wann Eigenkapital Vorrang haben sollte
Bei Eigenkapitalinvestitionen beteiligt sich der Anleger unmittelbar an der Wertschöpfung. Werden die Immobilien besser als erwartet vermarktet oder die geplanten Kosten eingehalten, kann er von diesem positiven Verlauf profitieren. Steigen dagegen die Kosten, fallen die Preise oder verlängert sich der Zeitplan, kann sich die Rendite verschlechtern.
Das höhere Renditepotenzial geht in der Regel mit größerer Unsicherheit und längeren Laufzeiten einher. Viele Urbanitae-Projekte sind auf 24 bis 48 Monate ausgelegt, wobei jede Investition ihren eigenen Zeitplan hat. Dabei kann es um den Bau von Wohnimmobilien, die Umnutzung von Gebäuden oder die Neupositionierung von Gewerbeimmobilien gehen.
Eigenkapital ist deshalb für Anleger sinnvoll, die ihr Kapital mehrere Jahre binden können und verstehen, dass der angestrebte interne Zinsfuß (IRR) eine Schätzung und kein Renditeversprechen ist. Entscheidend ist zu prüfen, welchen Spielraum das Projekt für Abweichungen vom ursprünglichen Plan bietet und welche Erfahrung der Projektentwickler mitbringt.
Die Laufzeit sagt nicht alles aus
Bei seinem Auftritt auf der Rankia Markets Experience warnte Diego Bestard, Gründer und CEO von Urbanitae, vor der Tendenz, Investitionen auf kurze Laufzeiten zu konzentrieren. Doch eine kürzere Laufzeit bedeutet nicht automatisch ein geringeres Risiko.
Eine Eigenkapitalinvestition benötigt Zeit für Genehmigungen, Bauarbeiten, Vermarktung und Verkauf. Diese Phasen können Wert schaffen, aber auch Verzögerungen verursachen. Ebenso garantiert ein Darlehen mit bevorstehender Fälligkeit nicht, dass das Geld genau an diesem Tag wieder zur Verfügung steht.
Daher sollten wir zwischen der geschätzten Projektlaufzeit und dem Zeitraum unterscheiden, in dem wir tatsächlich auf das investierte Kapital verzichten können.
Strategien kombinieren, um besser zu diversifizieren
Diversifikation bedeutet nicht nur, Geld auf viele Projekte zu verteilen. Stellen wir uns zwei Portfolios mit jeweils 10.000 Euro vor: Das eine verteilt sich auf zehn Eigenkapitalinvestitionen in Wohnbauprojekte in einer einzigen Stadt. Das andere kombiniert Fremd- und Eigenkapitalinvestitionen sowie unterschiedliche Standorte, Segmente, Projektentwickler und Fälligkeitstermine.
Das zweite Portfolio verteilt das Engagement auf eine größere Zahl von Risikofaktoren. Es garantiert keine besseren Ergebnisse, verringert jedoch die Abhängigkeit von einem einzelnen Markt oder einer bestimmten Strategie. Auch diesen Gedanken hob Bestard hervor: Die Kombination unterschiedlicher Finanzierungsstrukturen, Immobilien und Laufzeiten kann ebenso wichtig sein wie eine höhere Anzahl von Investitionen.
Nach den eigenen Zielen entscheiden, nicht nur nach der Rendite
Wenn wir besser planbare Erträge und grundsätzlich kürzere Anlagezeiträume suchen, kann es sinnvoll sein, Fremdkapital stärker zu gewichten. Wenn wir über einen längeren Anlagehorizont verfügen und am möglichen Wertzuwachs eines Projekts teilhaben möchten, kann Eigenkapital eine größere Rolle spielen.
Allerdings ersetzt keine Bezeichnung die eingehende Prüfung einer einzelnen Investition: Nachrangiges Fremdkapital kann erhebliche Risiken mit sich bringen, während Vorzugseigenkapital eine andere Gewinnverteilung als gewöhnliches Eigenkapital vorsehen kann.
Fremd- und Eigenkapital sind keine gegensätzlichen, sondern sich ergänzende Strategien. Die beste Kombination hängt davon ab, wie lange wir investieren können, welche Verluste wir verkraften würden und wie jedes einzelne Projekt in unser Gesamtportfolio passt.
