¿Es mejor invertir en deuda o en equity inmobiliario? Depende de lo que busques. Ambas permiten participar en proyectos inmobiliarios, pero ofrecen distintas expectativas de rentabilidad, plazos y exposición al riesgo. En Urbanitae, la posibilidad de seleccionar cada operación permite combinar ambas estrategias según los objetivos de cada inversor.
Dos posiciones distintas en el mismo proyecto
En deuda, el inversor presta capital a cambio de un interés pactado. En equity, participa en el capital de la operación y su rentabilidad depende del resultado final: puede superar las previsiones, quedarse por debajo o incluso registrar pérdidas.
La deuda tiene, en general, prioridad de cobro frente al equity. Pero no todas las estructuras son iguales: un préstamo senior con garantía hipotecaria de primer rango no ofrece la misma protección que una deuda subordinada. También existe el equity preferente, con derechos de reparto prioritarios frente al capital ordinario. Antes de comparar porcentajes, importa saber dónde está situado nuestro dinero y cómo se recupera.
Cuándo priorizar la deuda
La deuda puede encajar con inversores que buscan mayor previsibilidad del retorno y plazos relativamente contenidos. En Urbanitae, muchas operaciones tienen horizontes estimados de entre 12 y 24 meses, aunque existen excepciones. El interés y el calendario previsto se conocen desde el inicio.
Sin embargo, interés pactado no significa interés garantizado. El prestatario puede incumplir y la devolución retrasarse o ser parcial. Por eso hay que examinar el origen del repago –ventas, financiación bancaria o refinanciación–, la prioridad de cobro y las garantías. También ayudan ratios como el loan to value (LTV), que relaciona el importe financiado con el valor del activo, o el loan to cost (LTC), que lo compara con el coste del proyecto.
La deuda puede ser adecuada para quien prefiere limitar su dependencia del beneficio final de la promoción, sin olvidar que sigue asumiendo riesgo de crédito e iliquidez.
Cuándo priorizar el equity
En equity, el inversor participa directamente en la creación de valor. Si la promoción se comercializa mejor de lo previsto o se controla el presupuesto, puede beneficiarse de esa mejora. Si aumentan los costes, caen los precios o se alarga el calendario, el retorno puede deteriorarse.
Su mayor potencial de rentabilidad suele acompañarse de más incertidumbre y plazos más largos. Muchos proyectos de Urbanitae se plantean a 24–48 meses, aunque cada operación tiene su propio calendario. Pueden implicar desarrollar viviendas, transformar edificios o reposicionar activos comerciales.
Por eso, el equity tiene sentido para quien puede mantener inmovilizado el capital varios años y acepta que la TIR objetivo es una estimación, no una promesa. Lo decisivo es comprobar qué margen tiene el proyecto para soportar desviaciones y qué experiencia aporta el promotor.
El plazo no lo explica todo
En su intervención en Rankia Markets Experience, Diego Bestard, fundador y CEO de Urbanitae, advirtió de una tendencia a concentrar las inversiones en el corto plazo. Pero más corto no equivale necesariamente a menos arriesgado.
Una operación de equity necesita tiempo para superar licencias, construcción, comercialización y venta. Esos hitos pueden generar valor, aunque también introducir retrasos. Y una deuda con vencimiento próximo tampoco asegura disponer del dinero exactamente ese día.
Conviene distinguir, por tanto, entre el plazo estimado del proyecto y el horizonte durante el que realmente podemos prescindir del capital.
Combinar estrategias para diversificar mejor
Diversificar no consiste únicamente en repartir dinero entre muchos proyectos. Imaginemos dos carteras de 10.000 euros: una distribuida entre diez promociones residenciales de equity en una sola ciudad y otra que combina deuda y equity, ubicaciones, segmentos, promotores y vencimientos diferentes.
La segunda reparte la exposición entre más factores de riesgo. No garantiza mejores resultados, pero evita depender tanto de un mismo mercado o estrategia. Esa fue otra de las ideas destacadas por Bestard: combinar estructuras, activos y plazos puede ser tan importante como aumentar el número de inversiones.
Elegir según el objetivo, no solo la rentabilidad
Si buscamos retornos más previsibles y horizontes generalmente más cortos, puede tener sentido dar mayor peso a la deuda. Si disponemos de más tiempo y queremos participar en el potencial de creación de valor, el equity puede ocupar un papel mayor.
No obstante, ninguna etiqueta sustituye al análisis concreto: una deuda subordinada puede entrañar riesgos significativos, y un equity preferente puede tener una distribución de beneficios distinta de la del capital ordinario.
Deuda y equity no son estrategias enfrentadas, sino complementarias. La mejor combinación depende de cuánto tiempo podamos invertir, qué pérdidas podríamos asumir y cómo encaja cada proyecto en el conjunto de nuestra cartera.
