É melhor investir em dívida ou em equity imobiliário? Depende do que procuras. Ambas as estratégias permitem participar em projetos imobiliários, mas apresentam diferentes expectativas de rentabilidade, prazos e exposição ao risco. Na Urbanitae, a possibilidade de selecionar cada operação permite combinar ambas as estratégias de acordo com os objetivos de cada investidor.
Duas posições diferentes no mesmo projeto
Na dívida, o investidor empresta capital em troca de uma taxa de juro acordada. No equity, participa no capital da operação e a sua rentabilidade depende do resultado final: pode superar as previsões, ficar abaixo do esperado ou até registar perdas.
De um modo geral, a dívida tem prioridade de reembolso face ao equity. Mas nem todas as estruturas são iguais: um empréstimo sénior com hipoteca de primeiro grau não oferece a mesma proteção que uma dívida subordinada. Existe também o equity preferencial, com direitos de distribuição prioritários face ao capital ordinário. Antes de comparar percentagens, importa saber qual é a posição do nosso dinheiro na estrutura de capital e como será recuperado.
Quando dar prioridade à dívida
A dívida pode adequar-se a investidores que procuram maior previsibilidade do retorno e prazos relativamente curtos. Na Urbanitae, muitas operações têm horizontes estimados entre 12 e 24 meses, embora existam exceções. A taxa de juro e o calendário previsto de reembolso são conhecidos desde o início.
No entanto, uma taxa de juro acordada não significa um juro garantido. O mutuário pode entrar em incumprimento e o reembolso pode atrasar-se ou ser apenas parcial. Por isso, é necessário analisar a origem do reembolso — vendas, financiamento bancário ou refinanciamento —, a prioridade de pagamento e as garantias. Também ajudam indicadores como o loan to value (LTV), que relaciona o montante financiado com o valor do ativo, ou o loan to cost (LTC), que o compara com o custo do projeto.
A dívida pode ser adequada a quem prefere limitar a dependência do lucro final do empreendimento, sem esquecer que continua a assumir risco de crédito e de iliquidez.
Quando dar prioridade ao equity
No equity, o investidor participa diretamente na criação de valor. Se a comercialização do empreendimento superar as expectativas ou se o orçamento for controlado, poderá beneficiar dessa melhoria. Se os custos aumentarem, os preços baixarem ou o calendário se prolongar, a rentabilidade poderá deteriorar-se.
O seu maior potencial de rentabilidade costuma ser acompanhado por mais incerteza e prazos mais longos. Muitos projetos da Urbanitae são planeados para 24 a 48 meses, embora cada operação tenha o seu próprio calendário. Podem envolver o desenvolvimento de habitações, a transformação de edifícios ou o reposicionamento de ativos comerciais.
Por isso, o equity faz sentido para quem pode manter o capital imobilizado durante vários anos e aceita que a taxa interna de rentabilidade (TIR) objetivo é uma estimativa, não uma promessa. O essencial é verificar que margem tem o projeto para suportar desvios face ao previsto e que experiência traz o promotor.
O prazo não explica tudo
Durante a sua intervenção no Rankia Markets Experience, Diego Bestard, fundador e CEO da Urbanitae, alertou para uma tendência de concentração dos investimentos no curto prazo. Mas um prazo mais curto não significa necessariamente menos risco.
Uma operação de equity precisa de tempo para ultrapassar as fases de licenciamento, construção, comercialização e venda. Estas etapas podem criar valor, mas também provocar atrasos. E um empréstimo com vencimento próximo também não garante que o dinheiro esteja disponível exatamente nessa data.
Convém, portanto, distinguir entre o prazo estimado do projeto e o período durante o qual podemos realmente prescindir do capital investido.
Combinar estratégias para diversificar melhor
Diversificar não consiste apenas em distribuir dinheiro por muitos projetos. Imaginemos duas carteiras de 10.000 euros: uma distribuída por dez empreendimentos residenciais de equity numa única cidade e outra que combina dívida e equity, diferentes localizações, segmentos, promotores e vencimentos.
A segunda distribui a exposição por um maior número de fatores de risco. Não garante melhores resultados, mas reduz a dependência de um único mercado ou estratégia. Esta foi outra das ideias destacadas por Bestard: combinar estruturas, ativos e prazos pode ser tão importante como aumentar o número de investimentos.
Escolher de acordo com o objetivo, não apenas com a rentabilidade
Se procuramos retornos mais previsíveis e horizontes geralmente mais curtos, pode fazer sentido dar maior peso à dívida. Se dispomos de mais tempo e queremos participar no potencial de criação de valor, o equity pode assumir um papel mais importante.
No entanto, nenhuma designação substitui a análise concreta de cada operação: uma dívida subordinada pode implicar riscos significativos e um equity preferencial pode apresentar uma distribuição de lucros diferente da do capital ordinário.
Dívida e equity não são estratégias opostas, mas complementares. A melhor combinação depende do tempo durante o qual podemos investir, das perdas que conseguiríamos suportar e de como cada projeto se enquadra no conjunto da nossa carteira.
