Nell’equity immobiliare il tempo non è un dettaglio, ma una parte essenziale dell’investimento. A differenza del debito, dove il rendimento è solitamente definito fin dall’inizio, nell’equity l’investitore partecipa al risultato finale del progetto. E quel risultato si costruisce lungo un processo che può durare diversi anni: acquisto dell’asset, licenze, finanziamento, lavori, commercializzazione, consegna e liquidazione.
Per questo, quando analizziamo un progetto di equity, non basta guardare alla redditività obiettivo. Bisogna anche capire di quale durata ha bisogno il progetto per creare valore, cosa può accadere durante quel periodo e come il ciclo immobiliare può incidere sul risultato finale.
Il tempo come alleato… e come costo
Nell’equity, il tempo può giocare a favore. Permette di trasformare un terreno o un edificio, avanzare nelle tappe, ridurre l’incertezza, vendere meglio e catturare un miglioramento del mercato. Una promozione che parte su carta non ha lo stesso valore di una promozione terminata, con vendite firmate, licenza di prima occupazione e rogiti in corso.
Ma il tempo ha anche un costo. Se i lavori subiscono ritardi, se le forniture tardano, se i tassi salgono o se le vendite richiedono più tempo del previsto, la redditività annualizzata può risentirne. A volte, il rendimento totale resta interessante, ma il TIR scende perché il capitale è rimasto investito più a lungo. In altre occasioni, il ritardo è accompagnato da extracosti o minori ricavi, e allora l’impatto può essere maggiore.
Questa è una delle chiavi dell’equity: non si tratta solo di quanto può guadagnare un progetto, ma di quanto tempo ha bisogno per farlo e di quale margine dispone se tale durata si allunga.
Bossa Nova: un caso di tesi rispettata nonostante le tensioni
Un buon esempio recente è Bossa Nova, progetto sviluppato nella città di Ibiza. L’operazione consisteva in una promozione residenziale di nuova costruzione di 32 abitazioni con 1 e 2 camere da letto, con garage, cantina e aree comuni, tra cui piscina, palestra e giardino condominiale.
L’investimento è stato realizzato il 22 settembre 2023 e la liquidazione finale è arrivata il 20 luglio 2026. Il risultato è rimasto molto vicino alla previsione iniziale: un rendimento lordo del 40,1%, rispetto al 41,5% stimato, e un TIR del 13,3%, rispetto al 13,9% previsto.
L’aspetto interessante del caso non è che tutto sia andato esattamente come previsto, ma che il progetto abbia assorbito diverse tensioni senza perdere la tesi. Il termine di chiusura è arrivato a 34 mesi, rispetto a una previsione di 28-32 mesi, e il periodo di investimento ponderato è stato di 32,5 mesi, rispetto ai 30 mesi stimati.
Tuttavia, i lavori hanno funzionato molto bene: sono iniziati a gennaio 2024, come previsto, e hanno mantenuto una durata di 24 mesi, in linea con il piano iniziale. Il lieve scostamento finale è stato dovuto al ritardo nelle forniture e nella licenza di prima occupazione, che ha posticipato i rogiti, e alla commercializzazione delle ultime unità rimaste.
Quando il ciclo mette pressione, decide il margine
Bossa Nova mostra anche un’altra idea importante: il ciclo può mettere sotto pressione un’operazione, ma non tutti i progetti reagiscono allo stesso modo. In questo caso, c’è stato un incremento rilevante dei costi di costruzione: il costo reale è stato di 5,04 milioni di euro, rispetto ai 3,87 milioni stimati.
In un altro contesto, uno scostamento di questo tipo avrebbe potuto erodere in modo molto significativo la redditività. Qui, tuttavia, il progetto ha avuto una leva compensativa: il miglioramento dei prezzi di vendita. I ricavi finali hanno raggiunto 11,99 milioni di euro, rispetto ai 10,76 milioni previsti, e il prezzo medio di vendita è salito da 6.339 €/m² a 7.067 €/m².
La commercializzazione è stata decisiva. La promozione ha raggiunto un elevato livello di vendite, con 30 delle 32 abitazioni commercializzate prima della conclusione dei lavori, e la forte domanda ha consentito di vendere le ultime unità a prezzi superiori a quelli previsti nel business plan. Inoltre, la vendita delle abitazioni rimanenti è stata incentivata tramite l’arredamento e il potenziale di ricavi è stato rafforzato con l’inserimento di quattro cantine aggiuntive.
In altre parole: il progetto non è stato isolato dal ciclo, ma ha avuto la capacità di assorbirlo. E questa capacità è derivata da una combinazione di prodotto, posizione, domanda, esecuzione e gestione.
Il lungo termine non significa semplicemente aspettare
A volte il lungo termine viene interpretato come un atteggiamento passivo: investire e aspettare. Nell’equity immobiliare è esattamente il contrario. Il passare del tempo apporta valore solo se durante quel periodo si completano tappe reali.
In Bossa Nova, ad esempio, la struttura dell’edificio è stata completata entro il calendario stabilito, le pause estive obbligatorie sono state gestite correttamente e il ritmo dei lavori è stato mantenuto fino alla conclusione. Anche un’incidenza derivata dalla nuova normativa archeologica di Ibiza è stata risolta favorevolmente, consentendo di proseguire lo sviluppo senza impatti rilevanti.
Anche nella fase finale, quando la chiusura è stata ritardata dall’assegnazione dei codici di fornitura elettrica da parte di Endesa e dalla vendita dell’ultima abitazione, è stato concordato di realizzare una distribuzione parziale del premio a maggio, per non ritardare inutilmente il ritorno agli investitori una volta che il progetto disponeva di cassa sufficiente.
Questo tipo di decisioni ricorda un’idea importante: nell’equity, l’orizzonte è lungo, ma il monitoraggio deve essere costante.
Che cosa può aspettarsi l’investitore in equity
L’investitore in equity deve assumere che le tempistiche sono stime. Un progetto può andare bene e, comunque, subire ritardi per pratiche, forniture, rogiti o vendite finali. Questo scostamento può incidere sul TIR, anche se il rendimento totale resta ragionevolmente allineato al piano.
Deve anche comprendere che il risultato dipende da diverse leve. Costi, vendite, finanziamento, fiscalità, calendario e struttura di ripartizione possono spingere in direzioni diverse. A volte alcune compensano altre, come è accaduto in Bossa Nova: maggiori costi di costruzione, ma anche maggiori ricavi da vendite.
E, soprattutto, deve analizzare se il progetto dispone di margine sufficiente per attraversare il ciclo. Perché il ciclo immobiliare non si può controllare, ma è possibile preparare un’operazione perché resista meglio ai suoi cambiamenti: ingresso ragionevole, prodotto con domanda, promotore solvibile, costi monitorati, finanziamento adeguato e follow-up attivo.
La creazione di valore richiede tempo
L’equity immobiliare ha bisogno di tempo perché la creazione di valore non è immediata. Si produce man mano che il progetto avanza, riduce l’incertezza e trasforma una tesi iniziale in un asset terminato e venduto.
Ma il lungo termine non garantisce nulla da solo. Può essere un alleato se consente di eseguire bene, vendere meglio e assorbire tensioni. E può essere un costo se allunga i tempi, aumenta le spese o deteriora il margine.
Bossa Nova è un buon esempio di questa logica: un progetto che ha attraversato scostamenti di costi e un lieve ritardo finale, ma che ha mantenuto la tesi grazie al comportamento commerciale, all’esecuzione dei lavori e alla gestione della chiusura. Nell’equity, questo è precisamente ciò che bisogna guardare: non solo la redditività attesa, ma la reale capacità del progetto di arrivarci.
