Per anni, il mercato degli uffici è stato uno dei pilastri dell’investimento immobiliare nelle grandi città. Tuttavia, la pandemia, l’ascesa del lavoro da remoto e il cambiamento dei modelli lavorativi hanno sollevato dubbi sul futuro di questo segmento. Oggi, a diversi anni di distanza, il mercato mostra uno scenario più sfumato: la domanda corporate continua a esistere, ma è diventata molto più selettiva e sta trasformando profondamente il tipo di asset che generano valore.
In Spagna, i dati più recenti mostrano un mercato che torna ad attirare l’attenzione di investitori e imprese. Comprendere queste dinamiche è fondamentale per individuare dove si trovano oggi le opportunità nel segmento degli uffici.
Un mercato che mantiene una domanda solida
Nonostante i cambiamenti nell’organizzazione del lavoro, la domanda di uffici in Spagna resta su livelli significativi. Secondo un rapporto pubblicato da Cushman & Wakefield, Madrid ha chiuso il 2025 con oltre 517.000 metri quadrati di superficie locata, mentre Barcellona ha raggiunto 317.000 metri quadrati, cifre che confermano la solidità dell’attività degli occupanti.
Questo volume dimostra che le aziende continuano a considerare l’ufficio un elemento centrale della propria organizzazione, soprattutto per favorire la collaborazione, la cultura aziendale e l’interazione tra i team. Tuttavia, la domanda non si distribuisce più in modo omogeneo tra tutti gli asset. La qualità dell’edificio, la sua posizione e le sue caratteristiche tecniche sono diventate fattori decisivi.
In questo nuovo contesto, gli edifici di alta qualità, classificati come categoria A e B+, concentrano tra il 70% e l’80% della superficie locata, spinti da criteri come efficienza energetica, sostenibilità, connettività e benessere sul posto di lavoro. Questo cambiamento ha rafforzato la polarizzazione del mercato: mentre gli asset moderni continuano a registrare una forte domanda, gli edifici più datati incontrano maggiori difficoltà nell’attrarre locatari.
Pressione sugli spazi prime nel centro di Madrid
Madrid continua a essere il principale mercato degli uffici del Paese e uno dei poli di investimento più rilevanti dell’Europa meridionale. Nell’ultimo trimestre del 2025, la domanda si è concentrata soprattutto nei sotto-mercati più centrali della città. Questa forte domanda si verifica in un contesto di disponibilità molto limitata. Il tasso di spazi liberi si attesta intorno al 2,4% nel CBD (Central Business District) e al 4,9% nel Centro, livelli che riflettono un mercato particolarmente teso.
I canoni prime hanno chiuso il 2025 intorno a 43 euro al metro quadrato al mese nel CBD di Madrid, mentre a Barcellona hanno raggiunto circa 31,5 euro al metro quadrato al mese. Questi valori si spiegano con la combinazione di una domanda corporate attiva e di un’offerta limitata di uffici moderni in posizioni centrali. Dal punto di vista dell’investitore, il mercato degli uffici sta attraversando una fase di ripresa graduale dopo l’aggiustamento provocato dal cambio di ciclo finanziario e dall’aumento dei tassi di interesse. Sebbene l’attività resti selettiva, l’interesse degli investitori rimane forte per gli asset con fondamentali solidi.
La riconversione degli uffici in abitazioni
Parallelamente a queste dinamiche, il mercato immobiliare sta iniziando a esplorare nuove soluzioni per una parte dello stock di uffici che non risponde più alle esigenze attuali. A Madrid, il Comune ha avviato colloqui nell’ambito del Plan Reside per convertire fino a 2.000 uffici in abitazioni nel distretto centrale.
L’iniziativa mira a rispondere a una delle principali sfide del mercato residenziale: la scarsità di alloggi nelle zone centrali e consolidate. Il riutilizzo di edifici esistenti consente di aumentare l’offerta abitativa senza dover sviluppare nuovo suolo urbano, favorendo al tempo stesso modelli di crescita più sostenibili.
Questo approccio si basa sulla collaborazione pubblico-privato e sull’idea di valorizzare asset sottoutilizzati per adattarli alle esigenze attuali della città. La conversione degli uffici in abitazioni si sta consolidando anche come tendenza in altre capitali europee, dove il cambiamento nei modelli di lavoro ha lasciato parte del patrimonio di uffici obsoleto o sottoutilizzato. Dal punto di vista dell’investitore, queste strategie di cambio di destinazione d’uso e riposizionamento possono diventare una via importante per la creazione di valore nel lungo periodo.
Gli uffici all’interno di una strategia di diversificazione immobiliare
Nel contesto attuale, il segmento degli uffici continua a rappresentare una componente rilevante dell’universo del commercial real estate (CRE), che comprende tutti gli asset immobiliari non residenziali. Questo tipo di investimento permette di accedere a fonti di rendimento diverse da quelle del mercato abitativo, generalmente legate ai contratti di locazione aziendale e all’evoluzione dell’attività economica.
Su piattaforme di investimento immobiliare come Urbanitae, lo sviluppo di progetti nell’ambito del commercial real estate rappresenta un’alternativa per accedere a questo tipo di investimento con un ticket ridotto e puntando sulla diversificazione. Consente agli investitori di partecipare a segmenti tradizionalmente riservati a grandi fondi o investitori istituzionali, accedendo a operazioni strutturate con differenti profili di rischio e rendimento.
In questo senso, il mercato degli uffici sta attraversando una fase di profonda trasformazione, segnata dai cambiamenti nel modo di lavorare, nelle preferenze degli occupanti e nei requisiti di sostenibilità degli edifici.
Lungi dal scomparire, il segmento si sta evolvendo verso un modello più esigente, in cui la qualità dell’asset e la sua capacità di adattarsi alle nuove esigenze aziendali sono fattori determinanti. Mentre gli spazi prime in posizioni centrali continuano a mostrare una forte domanda, le aree decentralizzate si stanno affermando come il principale motore di espansione per i prossimi anni.
Allo stesso tempo, la riconversione degli edifici obsoleti verso nuovi usi, come quello residenziale, mostra come il mercato immobiliare si adatti continuamente ai cambiamenti economici e urbani. Per gli investitori, comprendere queste dinamiche è fondamentale per individuare opportunità in un settore che continua a essere centrale nel panorama immobiliare europeo.
