Pendant des années, le marché des bureaux a été l’un des piliers de l’investissement immobilier dans les grandes villes. Cependant, la pandémie, l’essor du télétravail et l’évolution des modèles de travail ont suscité des doutes quant à l’avenir de ce segment. Aujourd’hui, plusieurs années plus tard, le marché présente une situation plus nuancée : la demande des entreprises existe toujours, mais elle est devenue beaucoup plus sélective et transforme en profondeur le type d’actifs qui créent de la valeur.
En Espagne, les données les plus récentes montrent un marché qui attire de nouveau l’attention des investisseurs et des entreprises. Comprendre ces dynamiques est essentiel pour identifier où se situent aujourd’hui les opportunités dans le segment des bureaux.
Un marché qui conserve une demande solide
Malgré les changements dans l’organisation du travail, la demande de bureaux en Espagne reste à des niveaux significatifs. Selon un rapport publié par Cushman & Wakefield, Madrid a clôturé 2025 avec plus de 517 000 mètres carrés de surfaces louées, tandis que Barcelone a atteint 317 000 mètres carrés, des chiffres qui confirment la solidité de l’activité des occupants.
Ce volume montre que les entreprises continuent de considérer le bureau comme un élément central de leur organisation, notamment pour favoriser la collaboration, la culture d’entreprise et l’interaction entre les équipes. Toutefois, la demande ne se répartit plus de manière homogène entre tous les actifs. La qualité de l’immeuble, son emplacement et ses caractéristiques techniques sont devenus des facteurs décisifs.
Dans ce nouveau contexte, les immeubles de haute qualité, classés catégorie A et B+, concentrent entre 70 % et 80 % des surfaces louées, portés par des critères tels que l’efficacité énergétique, la durabilité, la connectivité et le bien-être au travail. Cette évolution a renforcé la polarisation du marché : tandis que les actifs modernes continuent de bénéficier d’une forte demande, les immeubles plus anciens rencontrent davantage de difficultés pour attirer des locataires.
La pression sur les espaces prime au centre de Madrid
Madrid reste le principal marché de bureaux du pays et l’un des pôles d’investissement les plus importants du sud de l’Europe. Au dernier trimestre 2025, la demande s’est concentrée en particulier sur les sous-marchés les plus centraux de la ville. Cette forte demande intervient dans un contexte de disponibilité très limitée. Le taux de vacance se situe autour de 2,4 % dans le CBD (Central Business District) de Madrid et de 4,9 % dans le centre-ville, des niveaux qui reflètent un marché particulièrement tendu.
Les loyers prime ont clôturé 2025 autour de 43 euros par mètre carré et par mois dans le CBD de Madrid, tandis qu’à Barcelone ils ont atteint environ 31,5 euros par mètre carré et par mois. Ces chiffres s’expliquent par la combinaison d’une demande active des entreprises et d’une offre limitée de bureaux modernes dans des emplacements centraux. Du point de vue des investisseurs, le marché des bureaux traverse une phase de reprise progressive après l’ajustement provoqué par le changement de cycle financier et la hausse des taux d’intérêt. Même si l’activité reste sélective, l’intérêt des investisseurs demeure pour les actifs disposant de fondamentaux solides.
La reconversion des bureaux en logements
Parallèlement à ces dynamiques, le marché immobilier commence à explorer de nouvelles solutions pour une partie du parc de bureaux qui ne correspond plus aux besoins actuels. À Madrid, la mairie a engagé des discussions dans le cadre du Plan Reside afin de convertir jusqu’à 2 000 bureaux en logements dans le district central.
L’initiative vise à répondre à l’un des principaux défis du marché résidentiel : le manque de logements dans les zones centrales et consolidées. La réutilisation des immeubles existants permet d’augmenter l’offre résidentielle sans avoir à développer de nouveaux terrains urbains, tout en favorisant des modèles de croissance plus durables.
Cette approche repose sur la collaboration public-privé et sur l’idée de valoriser des actifs sous-utilisés pour les adapter aux besoins actuels de la ville. La conversion des bureaux en logements s’impose également comme une tendance dans d’autres capitales européennes, où l’évolution des modes de travail a laissé une partie du parc de bureaux obsolète ou sous-utilisée. Du point de vue des investisseurs, ces stratégies de changement d’usage et de repositionnement peuvent devenir un levier important de création de valeur à long terme.
Les bureaux dans une stratégie de diversification immobilière
Dans le contexte actuel, le segment des bureaux reste une composante importante de l’univers du commercial real estate (CRE), qui englobe l’ensemble des actifs immobiliers non résidentiels. Ce type d’investissement permet d’accéder à des sources de rendement différentes de celles du marché du logement, généralement liées aux baux d’entreprise et à l’évolution de l’activité économique.
Sur des plateformes d’investissement immobilier comme Urbanitae, le développement de projets dans le domaine du commercial real estate constitue une alternative pour accéder à ce type d’investissement avec un ticket d’entrée réduit tout en privilégiant la diversification. Cela permet aux investisseurs de participer à des segments qui étaient traditionnellement réservés aux grands fonds ou aux investisseurs institutionnels, en accédant à des opérations structurées avec différents profils de risque et de rentabilité.
En ce sens, le marché des bureaux traverse une phase de transformation profonde, marquée par des changements dans la manière de travailler, dans les préférences des occupants et dans les exigences de durabilité des bâtiments.
Loin de disparaître, le segment évolue vers un modèle plus exigeant, dans lequel la qualité de l’actif et sa capacité à s’adapter aux nouveaux besoins des entreprises sont des facteurs déterminants. Tandis que les espaces prime situés dans des emplacements centraux continuent d’afficher une forte demande, les zones décentralisées se positionnent comme le principal moteur d’expansion pour les prochaines années.
Dans le même temps, la reconversion des immeubles obsolètes vers de nouveaux usages — comme le résidentiel — montre comment le marché immobilier s’adapte en permanence aux évolutions économiques et urbaines. Pour les investisseurs, comprendre ces dynamiques est fondamental pour identifier les opportunités dans un secteur qui reste clé dans le paysage immobilier européen.
