Durante años, el mercado de oficinas fue uno de los pilares de la inversión inmobiliaria en las grandes ciudades. Sin embargo, la pandemia, el auge del teletrabajo y el cambio en los modelos laborales generaron dudas sobre el futuro de este segmento. Hoy, ya varios años después, el mercado muestra un escenario más matizado: la demanda corporativa sigue existiendo, pero se ha vuelto mucho más selectiva y está transformando profundamente el tipo de activos que generan valor.
En España, los datos más recientes reflejan un mercado que vuelve a captar la atención de inversores y empresas. Entender estas dinámicas es clave para interpretar dónde están hoy las oportunidades dentro del segmento de oficinas.
Un mercado que mantiene una demanda sólida
A pesar de los cambios en la organización del trabajo, la demanda de oficinas en España se mantiene en niveles relevantes. Según un informe publicado por Cushman & Wakefield, Madrid cerró 2025 con más de 517.000 metros cuadrados de superficie contratada, mientras que Barcelona alcanzó 317.000 metros cuadrados, cifras que confirman la fortaleza de la actividad de ocupantes.
Este volumen refleja que las empresas siguen considerando la oficina como un elemento central en su organización, especialmente para fomentar la colaboración, la cultura corporativa y la interacción entre equipos. Sin embargo, la demanda ya no se distribuye de forma homogénea entre todos los activos. La calidad del edificio, su ubicación y sus características técnicas se han convertido en factores decisivos.
En este nuevo contexto, los edificios de alta calidad, considerados categoría A y B+ concentran entre el 70% y el 80% de la superficie contratada, impulsados por criterios de eficiencia energética, sostenibilidad, conectividad y bienestar laboral. Este cambio ha reforzado la polarización del mercado: mientras los activos modernos mantienen una fuerte demanda, los edificios más antiguos tienen más dificultades para atraer inquilinos.
La presión sobre los espacios prime en el centro de Madrid
Madrid continúa siendo el principal mercado de oficinas del país y uno de los focos de inversión más relevantes del sur de Europa. En el último trimestre de 2025, la demanda se concentró especialmente en los submercados más centrales de la ciudad. Esta fuerte demanda se produce en un contexto de disponibilidad muy limitada. La tasa de espacios libres se sitúa en torno al 2,4% en el CBD (Central Business District) y al 4,9% en el Centro, niveles que reflejan un mercado prácticamente tensionado.
Las rentas prime cerraron 2025 en torno a 43 euros por metro cuadrado al mes en el CBD de Madrid, mientras que en Barcelona alcanzaron aproximadamente 31,5 euros por metro cuadrado al mes. Estas cifras se explican por la combinación de demanda corporativa activa y una oferta limitada de oficinas modernas en ubicaciones céntricas. Desde el punto de vista inversor, el mercado de oficinas atraviesa una fase de recuperación gradual tras el ajuste provocado por el cambio de ciclo financiero y el aumento de los tipos de interés. Aunque la actividad sigue siendo selectiva, el interés inversor se mantiene en activos con buenos fundamentales.
La reconversión de oficinas en vivienda
Paralelamente a estas dinámicas, el mercado inmobiliario está empezando a explorar nuevas soluciones para parte del stock de oficinas que ya no encaja con las necesidades actuales. En Madrid, el Ayuntamiento ha iniciado conversaciones dentro del Plan Reside para convertir hasta 2.000 oficinas en viviendas en el distrito centro.
La iniciativa busca responder a uno de los principales retos del mercado residencial: la escasez de vivienda en zonas céntricas y consolidadas. La reutilización de edificios existentes permite aumentar la oferta residencial sin necesidad de desarrollar nuevos suelos urbanos, favoreciendo además modelos de crecimiento más sostenibles.
Este enfoque se basa en la colaboración público-privada y en la idea de aprovechar activos infrautilizados para adaptarlos a las necesidades actuales de la ciudad. La conversión de oficinas en viviendas también se está consolidando como una tendencia en otras capitales europeas, donde el cambio en los patrones de trabajo ha dejado parte del parque de oficinas obsoleto o infrautilizado. Desde el punto de vista inversor, estas estrategias de cambio de uso y reposicionamiento pueden convertirse en una vía relevante de creación de valor a largo plazo.
Oficinas dentro de una estrategia de diversificación inmobiliaria
En el contexto actual, el segmento de oficinas sigue siendo una pieza relevante dentro del universo del commercial real estate (CRE), que engloba todos los activos inmobiliarios no residenciales. Este tipo de inversiones permite acceder a fuentes de rentabilidad distintas a las del mercado de vivienda, generalmente vinculadas a contratos de alquiler empresariales y a la evolución de la actividad económica.
En plataformas de inversión inmobiliaria como Urbanitae, el desarrollo de proyectos dentro del ámbito del commercial real estate es una alternativa para recurrir a este tipo de inversiones desde un ticket bajo y primando la diversificación. Permite que los inversores participen en segmentos que tradicionalmente estaban reservados a grandes fondos o inversores institucionales, accediendo a operaciones estructuradas con distintos perfiles de riesgo y rentabilidad. En este sentido, el mercado de oficinas está atravesando una fase de transformación profunda, marcada por cambios en la forma de trabajar, en las preferencias de los ocupantes y en las exigencias de sostenibilidad de los edificios.
