Le marché espagnol des bureaux s’impose comme l’un des plus attractifs pour les investisseurs immobiliers. C’est ce que révèlent les opérations significatives conclues ces derniers mois ainsi que les perspectives de croissance à court terme annoncées par les experts. Après un retour progressif sur le lieu de travail à l’ère post-pandémie, le segment s’est réactivé en 2024. Pour 2025, les experts prévoient une année clé dans son évolution.
Selon le Rapport Bureaux MAD&BCN 2024 élaboré par Colliers, l’investissement dans ce type d’actifs a augmenté de 33 % en 2024 par rapport à l’année précédente, atteignant 1,687 milliard d’euros. Ces chiffres restent en deçà de la moyenne des dix dernières années, qui s’élève à 2,625 milliards d’euros. Cependant, l’Espagne a mieux résisté que les pays de la zone euro, où les baisses atteignent environ 65 % par rapport à la moyenne de la même période.
La société de conseil souligne également que Madrid a concentré l’intérêt des investisseurs au cours de l’exercice écoulé, représentant 45 % (773 millions d’euros) du capital investi ; Barcelone se plaçant en deuxième position avec 31 % (525 millions d’euros).
L’analyse menée par Savills dans la dernière édition de Office Pulse : bilan 2024 et perspectives 2025 indique un volume d’investissement plus élevé, proche de 2 milliards d’euros, soit une hausse de 50 % par rapport à 2023. Le rapport met également en évidence le dynamisme accru des marchés de Madrid et de Barcelone, où la reprise s’est consolidée avec une hausse de 30 % de l’absorption de surfaces dans la capitale, atteignant 570 000 mètres carrés, et de 22 % à Barcelone, avec 289 000 mètres carrés.
Savills rapporte qu’en 2024, Madrid a enregistré 39 transactions portant sur plus de 3 000 mètres carrés ; 19 supérieures à 5 000 mètres carrés et 6 dépassant les 10 000 mètres carrés. Le taux de disponibilité de la région s’élevait à 8,96 %, variant entre les localisations à l’intérieur du périphérique M30 (3,82 %) et celles à l’extérieur (12,17 %). La surface totale contractée dans la capitale s’est élevée à 130 000 mètres carrés, soit une augmentation annuelle de 30 %.
À Barcelone, le taux de vacance était de 14,6 %, avec 12 opérations comprises entre 3 001 et 5 000 mètres carrés, 5 entre 5 001 et 10 000 mètres carrés, et une seule de plus de 10 000 mètres carrés.
De plus, la société indique que 25 % du total investi dans le secteur des bureaux s’est concentré sur des opérations de changement d’usage de bâtiments devenus moins compétitifs. À cet égard, CBRE chiffre à plus de 700 millions d’euros les investissements destinés à redonner une nouvelle fonction à ces immeubles, principalement dans les secteurs hôtelier et résidentiel, dépassant les 250 millions d’euros atteints en 2023.
Signes de dynamisme : le marché des bureaux progresse
En 2024, le marché des bureaux a connu des transactions majeures et entame une nouvelle phase de dynamisme accru :
- Torre Tarragona (Barcelone), acquise par le Consorci de la Zona Franca de Barcelona (CZFB) au fonds américain Blackstone pour une valeur de 100 millions d’euros. L’immeuble dispose d’une superficie totale de 17 900 mètres carrés.
- Calle Claudio Coello, 123 (Madrid). L’an dernier, Kutxabank a acquis la propriété de cet immeuble, devenu son nouveau siège à Madrid. La banque a acheté l’actif de 4 560 mètres carrés au fonds d’investissement Greenoak Spain Holdings pour 59 millions d’euros.
- Calle Sagasta 31-33 (Madrid). La société immobilière Impar Capital a acheté cet immeuble, propriété jusque-là de Colonial et ancien siège du cabinet McKinsey. L’investissement total avoisine les 100 millions d’euros pour une superficie cadastrale de 10 932 mètres carrés.
- Bureaux BBVA. BBVA a vendu 300 bureaux de son réseau national de 1 900 agences. Selon Bloomberg, l’acheteur est un fonds immobilier espagnol qui a payé 100 millions d’euros pour l’ensemble des actifs.
D’autres opérations importantes sont en cours, comme l’acquisition du siège de Planeta, situé sur l’avenue Diagonal (Barcelone), par Pontegadea, le holding d’investissement d’Amancio Ortega. La transaction est estimée à 240 millions d’euros pour une surface totale de 27 000 mètres carrés.
Le marché des bureaux aborde 2025 avec des signes clairs de reprise et des transformations majeures qui redéfiniront le paysage dans les principales villes espagnoles. Les prévisions pour cette année font état d’une « demande locative stable, d’une baisse des disponibilités et d’une hausse des loyers prime », selon JLL.
