Le logement locatif s’est imposé comme l’un des principaux pôles d’investissement immobilier en Espagne. Cet intérêt ne s’explique pas uniquement par la hausse des loyers ou le manque d’offre, mais aussi par la professionnalisation progressive du marché : de plus en plus d’immeubles et de portefeuilles résidentiels sont gérés de manière centralisée et conçus pour générer des revenus récurrents.
C’est dans ce contexte qu’interviennent des concepts tels que multifamily, PRS et Build to Rent (BTR). Bien que les sociétés de conseil immobilier n’utilisent pas toujours ces catégories exactement de la même manière, elles décrivent toutes différentes façons de transformer le logement locatif en un actif géré à grande échelle.
Multifamily, PRS et BTR : que signifie chaque terme ?
Le terme multifamily est généralement utilisé pour désigner des immeubles ou des portefeuilles de logements destinés à la location et gérés par des professionnels.
Le PRS – Private Rented Sector – désigne le parc locatif privé et, dans le domaine de l’investissement institutionnel, comprend souvent des immeubles ou des portefeuilles déjà existants.
Le BTR – Build to Rent –, en revanche, correspond à des programmes immobiliers conçus dès l’origine pour être mis en location. La différence est importante : acheter un portefeuille existant en change le propriétaire, tandis que développer un projet BTR peut apporter de nouveaux logements au parc locatif.
Pourquoi le marché locatif s’institutionnalise
Selon Idealista, le loyer moyen affiché en Espagne a atteint 15,3 euros par mètre carré et par mois en juin 2026, soit une hausse de 4,2 % sur un an.
Ce contexte soutient l’intérêt des investisseurs, mais l’attrait du multifamily réside également dans l’effet d’échelle. Un immeuble comportant de nombreux logements permet de répartir le risque de vacance locative entre plusieurs locataires et de centraliser la gestion, l’entretien et la commercialisation.
Cela ne supprime cependant pas les autres risques communs, liés notamment à l’emplacement, à la réglementation, aux coûts de l’actif ou au financement.
Comment expliquer l’essor des investissements en 2026 ?
L’investissement dans le multifamily a fortement progressé en 2026.
Au milieu de l’année, JLL estimait la croissance annuelle à 625 %, tandis que CBRE évaluait ensuite l’investissement du premier semestre à plus de 3,35 milliards d’euros.
Ces chiffres doivent toutefois être replacés dans leur contexte. Une grande partie des volumes provient de transactions importantes portant sur des portefeuilles existants, dont plusieurs opérations dépassant 100 millions d’euros.
Par conséquent, une forte croissance des capitaux échangés ne signifie pas que le nombre de logements disponibles à la location a augmenté dans les mêmes proportions.
Le BTR et le PRS ne présentent pas les mêmes risques
Bien que tous deux appartiennent à l’univers du multifamily, il s’agit d’opérations différentes.
Dans le cas d’un actif PRS stabilisé, l’immeuble existe déjà et dispose d’un historique de taux d’occupation, de loyers et de coûts.
Un projet BTR, en revanche, doit passer par les étapes de développement, de construction, de commercialisation et de mise en location avant d’atteindre sa stabilisation. Il comporte donc des risques supplémentaires liés à l’exécution, aux coûts, au financement, aux délais et au rythme d’occupation.
Une fois stabilisé, il peut intéresser les investisseurs de long terme recherchant des revenus récurrents.
Le logement abordable gagne en importance
Au sein du multifamily, le logement abordable est devenu une composante importante du marché.
CBRE indique qu’il représentait environ 33 % des investissements en multifamily au premier semestre 2026.
Son poids reflète l’ampleur de la demande résidentielle et la nécessité d’augmenter l’offre dans les marchés sous tension. Dans certains cas, des dispositifs de partenariat public-privé interviennent également.
Néanmoins, le terme « logement abordable » recouvre des structures différentes et ne doit pas être considéré comme une catégorie de risque homogène.
Madrid continue de concentrer une grande partie des capitaux
L’investissement institutionnel reste très concentré à Madrid.
Knight Frank considère la capitale comme le principal marché du multifamily. Cela s’explique non seulement par l’évolution des loyers, mais aussi par la taille du marché, la profondeur de la demande et la possibilité de réaliser des opérations d’envergure.
Cela permet de comprendre pourquoi de fortes hausses des loyers dans d’autres villes ne se traduisent pas automatiquement par un niveau équivalent d’investissement institutionnel.
Ce qu’analyse réellement un investisseur multifamily
La hausse des loyers n’est qu’une partie de l’analyse.
Parmi les variables les plus importantes figurent :
- Le prix d’acquisition ou le coût total de développement.
- Les revenus locatifs nets et le taux d’occupation.
- Les coûts de gestion et d’entretien.
- Le financement.
- La réglementation.
- Le délai nécessaire pour atteindre la stabilisation.
- La valeur de sortie.
Knight Frank situe le rendement prime du multifamily à Madrid autour de 4 % au premier semestre 2026.
Mais ce chiffre ne signifie pas que « le multifamily rapporte 4 % ». Il s’agit d’une référence de taux de capitalisation pour des actifs prime stabilisés. La rentabilité totale dépendra du prix payé, des revenus nets, du financement et de l’évolution future de l’actif.
Bien plus que des logements loués
L’attrait du multifamily ne tient pas uniquement à l’existence d’une forte demande locative.
Sa particularité réside dans la transformation de cette demande en actifs gérés professionnellement et à grande échelle, capables de générer des flux de revenus récurrents et d’attirer des capitaux institutionnels.
Mais le PRS et le BTR ne sont pas équivalents, pas plus que l’acquisition d’un portefeuille stabilisé et le développement d’un programme immobilier à partir de zéro.
C’est pourquoi la forte croissance des investissements en 2026 ne doit pas être confondue avec une augmentation équivalente du parc de logements disponibles. La distinction essentielle reste de savoir quelle part des capitaux sert simplement à transférer la propriété d’actifs existants et quelle part se transforme finalement en nouveaux logements locatifs.
