Vaut-il mieux investir dans la dette ou dans les fonds propres immobiliers ? Tout dépend de ce que vous recherchez. Les deux permettent de participer à des projets immobiliers, mais présentent des perspectives différentes en matière de rendement, de durée et d’exposition au risque. Chez Urbanitae, la possibilité de sélectionner chaque opération permet de combiner les deux stratégies en fonction des objectifs de chaque investisseur.
Deux positions différentes au sein d’un même projet
Dans le cadre d’un investissement en dette, l’investisseur prête du capital en échange d’un taux d’intérêt convenu. En fonds propres, il participe au capital de l’opération et son rendement dépend du résultat final : celui-ci peut dépasser les prévisions, être inférieur aux attentes ou même entraîner des pertes.
La dette bénéficie généralement d’une priorité de remboursement par rapport aux fonds propres. Toutefois, toutes les structures ne se valent pas : un prêt senior garanti par une hypothèque de premier rang n’offre pas la même protection qu’une dette subordonnée. Il existe également des fonds propres préférentiels, assortis de droits de distribution prioritaires par rapport au capital ordinaire. Avant de comparer les pourcentages, il faut comprendre où se situe notre argent dans la structure financière et comment il sera récupéré.
Quand privilégier la dette
La dette peut convenir aux investisseurs qui recherchent une meilleure prévisibilité du rendement et des horizons relativement courts. Chez Urbanitae, de nombreuses opérations présentent des durées estimées de 12 à 24 mois, même s’il existe des exceptions. Le taux d’intérêt et le calendrier de remboursement prévisionnel sont connus dès le départ.
Toutefois, un intérêt convenu ne signifie pas un rendement garanti. L’emprunteur peut manquer à ses obligations et le remboursement peut être retardé ou partiel. C’est pourquoi il est essentiel d’examiner la source du remboursement — ventes, financement bancaire ou refinancement —, la priorité de remboursement et les garanties. Des ratios comme le loan to value (LTV), qui rapporte le montant financé à la valeur de l’actif, ou le loan to cost (LTC), qui le compare au coût du projet, sont également utiles.
La dette peut être adaptée à ceux qui préfèrent limiter leur dépendance au bénéfice final du programme immobilier, sans oublier qu’ils restent exposés au risque de crédit et à l’illiquidité.
Quand privilégier les fonds propres
En investissant en fonds propres, l’investisseur participe directement à la création de valeur. Si la commercialisation du programme dépasse les prévisions ou si le budget est maîtrisé, il peut bénéficier de cette amélioration. En revanche, si les coûts augmentent, si les prix baissent ou si le calendrier s’allonge, le rendement peut se dégrader.
Un potentiel de rendement plus élevé s’accompagne généralement d’une plus grande incertitude et de durées d’investissement plus longues. De nombreux projets Urbanitae sont envisagés sur 24 à 48 mois, bien que chaque opération ait son propre calendrier. Ils peuvent consister à développer des logements, transformer des immeubles ou repositionner des actifs commerciaux.
Les fonds propres ont donc du sens pour ceux qui peuvent immobiliser leur capital pendant plusieurs années et acceptent que le taux de rendement interne (TRI) cible soit une estimation, et non une promesse. L’essentiel est de vérifier quelle marge de sécurité le projet possède pour absorber les écarts par rapport aux prévisions et quelle expérience apporte le promoteur.
La durée ne dit pas tout
Lors de son intervention à Rankia Markets Experience, Diego Bestard, fondateur et CEO d’Urbanitae, a mis en garde contre une tendance à concentrer les investissements sur le court terme. Mais une durée plus courte ne signifie pas nécessairement un risque plus faible.
Une opération en fonds propres a besoin de temps pour franchir les étapes des autorisations, de la construction, de la commercialisation et de la vente. Ces étapes peuvent créer de la valeur, mais aussi entraîner des retards. De même, un prêt dont l’échéance approche ne garantit pas que les fonds seront disponibles exactement à cette date.
Il convient donc de distinguer la durée estimée du projet de l’horizon pendant lequel nous pouvons réellement nous passer du capital investi.
Combiner les stratégies pour mieux diversifier
Diversifier ne consiste pas uniquement à répartir son argent entre de nombreux projets. Imaginons deux portefeuilles de 10 000 euros : l’un réparti entre dix programmes résidentiels en fonds propres dans une seule ville, et l’autre combinant dette et fonds propres, avec différentes localisations, catégories d’actifs, promoteurs et échéances.
Le second répartit l’exposition entre un plus grand nombre de facteurs de risque. Il ne garantit pas de meilleurs résultats, mais évite de dépendre autant d’un seul marché ou d’une seule stratégie. C’est une autre idée soulignée par Bestard : combiner les structures, les actifs et les durées peut être aussi important qu’augmenter le nombre d’investissements.
Choisir selon ses objectifs, et pas seulement selon le rendement
Si nous recherchons des rendements plus prévisibles et des horizons généralement plus courts, il peut être judicieux d’accorder davantage de poids à la dette. Si nous disposons de plus de temps et souhaitons participer au potentiel de création de valeur, les fonds propres peuvent occuper une place plus importante.
Néanmoins, aucune catégorie ne remplace l’analyse de chaque opération : une dette subordonnée peut comporter des risques significatifs, tandis que les fonds propres préférentiels peuvent prévoir une répartition des bénéfices différente de celle du capital ordinaire.
La dette et les fonds propres ne sont pas des stratégies opposées, mais complémentaires. La meilleure combinaison dépend du temps pendant lequel nous pouvons investir, des pertes que nous sommes capables de supporter et de la place de chaque projet dans l’ensemble de notre portefeuille.
