Le marché des bureaux peine à retrouver son statut pré-pandémie. Selon le cabinet de conseil Savills Aguirre Newman, au premier semestre 2019, ce segment avait atteint un volume d’investissement de 1 625 millions d’euros, soit une croissance de 150 % par rapport à l’année précédente. Quatre ans plus tard, et après une traversée difficile, la même société fait état d’un volume d’investissement de 735 millions d’euros sur les six premiers mois de l’année. La valorisation élevée des bureaux subprime explique la faible activité d’investissement entre 2017 et 2022, selon l’étude The Office Property Telescope réalisée par EY.
Même si les données ne sont pas très favorables, la valeur des bureaux en termes de rentabilité reste élevée. C’est ce que reflète le dernier rapport d’Idealista, qui analyse la rentabilité brute de l’achat de biens immobiliers destinés à la location au cours du troisième trimestre 2023. Cette étude place les bureaux en tête avec 12,7 %, suivis des locaux commerciaux avec 9,8 %, tandis que les garages et les logements s’établissent respectivement à 7,7 % et 7,1 %. À tel point que, dans un contexte de correction des prix, certains investisseurs restent attentifs à de potentielles opportunités à forte valeur ajoutée.
Bureaux reconvertis en logements
En parallèle, la transformation de ces actifs est une tendance en plein essor et à fort potentiel, selon EY. La reconversion de bureaux moins attractifs pour l’investissement en biens résidentiels, principalement ceux générant des loyers plus faibles, peut représenter une revalorisation intéressante pour leurs propriétaires. Madrid compte à elle seule 1,8 million de mètres carrés de surface susceptible d’être repositionnée. Barcelone en ajoute 763 000 mètres carrés supplémentaires.
Changer l’usage des bureaux dans les deux principales capitales espagnoles, porté par une demande accrue de logements, impliquerait l’intégration de jusqu’à 28 000 nouvelles unités résidentielles au total au cours des 20 prochaines années.
C’est la voie empruntée par de grandes villes d’autres pays où il existe une tension résidentielle et une offre excessive de surfaces de bureaux. C’est le cas de New York, qui a lancé un plan visant à transformer les bureaux construits avant 1990 en 20 000 nouveaux logements. À cette fin, la ville propose aux promoteurs l’aide de fonctionnaires pour faciliter les démarches et a requalifié une zone de Manhattan connue sous le nom de Midtown South. Boston, San Francisco et d’autres villes américaines travaillent dans la même direction, confrontées à d’innombrables immeubles de bureaux vides et à un parc de logements insuffisant qui provoque une hausse continue des loyers.
Une tendance qui progresse en Espagne
En Espagne, nous nous trouvons encore à un stade précoce. Le cabinet de conseil CBRE estime que 156 changements d’usage ont été réalisés au cours des 10 dernières années, et la preuve que la tendance s’est intensifiée récemment est que plus de 70 % des conversions ont été réalisées sur la période 2019-2023. De plus, 86 % des opérations se concentrent à Madrid et Barcelone, auxquelles s’ajoutent « d’autres villes où ce phénomène commence également à être observé, comme Séville, Bilbao, Cadix ou les Baléares », affirme la société.
L’analyse du cabinet conclut qu’environ 224 000 mètres carrés sont passés de bureaux à un usage résidentiel au cours de la dernière décennie. Le logement destiné à la vente est le produit le plus habituel. Toutefois, d’autres modèles entrent également en jeu, comme la location, le coliving ou le senior living.
Mais au-delà du segment résidentiel, la transformation des bureaux se tourne également vers le secteur hôtelier. En effet, environ 164 000 mètres carrés de bureaux ont été transformés en hôtels. Là encore, une grande partie de ces opérations, 86 %, se situe à Madrid et Barcelone, même si le phénomène commence à s’étendre à d’autres villes comme Séville, Bilbao, Cadix ou les Baléares.
Une opportunité aussi pour les petits investisseurs
Les petits investisseurs immobiliers ne sont pas étrangers à cette tendance et n’hésitent pas à intégrer cette formule dans leurs portefeuilles. Le bon accueil reçu par les projets de financement participatif développés par Urbanitae et axés sur la reconversion de bureaux en est un bon exemple :
- Le projet García Lorca, aux côtés de Grupo Abauco, consistait à développer une promotion de logements neufs à Séville sur l’étage d’un immeuble qui, jusque-là, était utilisé comme bureaux. L’equity total du projet s’élevait à 3 000 000 d’euros, dont les investisseurs d’Urbanitae ont apporté 62 % — 1 870 000 euros — et le promoteur ainsi qu’un investisseur les 38 % restants — 1 130 000 euros.
- Le projet Doce de Octubre reposait sur la transformation d’une ancienne agence bancaire en quatre logements. L’opération a été menée par Chapnik & Giesen, société de référence dans la reconversion d’immeubles.
