O mercado de escritórios luta para regressar ao seu estatuto pré-pandemia. Segundo a consultora Savills Aguirre Newman, no primeiro semestre de 2019 este segmento atingiu um volume de investimento de 1.625 milhões de euros, o que representou um crescimento de 150% face ao ano anterior. Quatro anos depois, e após uma travessia difícil, a mesma empresa aponta para um volume de investimento de 735 milhões de euros nos primeiros seis meses do ano. A elevada valorização dos escritórios subprime está por detrás da baixa atividade de investimento entre 2017 e 2022, segundo o estudo The Office Property Telescope elaborado pela EY.
Embora os dados não sejam muito favoráveis, o valor dos escritórios em termos de rentabilidade continua a ser elevado. Assim o reflete o último relatório do Idealista, que analisa a rentabilidade bruta da compra de imóveis para arrendamento durante o terceiro trimestre de 2023. Este estudo estabelece a liderança dos escritórios, com 12,7%, seguidos dos locais comerciais, com 9,8%, enquanto garagens e habitações ficam nos 7,7% e 7,1%, respetivamente. Tanto assim é que, num contexto de correção de preços, alguns investidores se mantêm atentos a possíveis oportunidades com elevado valor acrescentado.
Escritórios reconvertidos em habitações
Em paralelo, a transformação destes ativos é uma tendência em crescimento e com grande projeção, segundo a EY. A reconversão de escritórios menos atrativos para investimento em imóveis residenciais, sobretudo aqueles com rendas mais baixas, pode representar uma valorização interessante para os seus proprietários. Só Madrid conta com 1,8 milhões de metros quadrados de superfície suscetível de ser reposicionada. Barcelona soma outros 763.000 metros quadrados.
Alterar o uso dos escritórios nas duas principais capitais espanholas, com o impulso de uma maior procura de habitação, implicaria que, nos próximos 20 anos, fossem incorporadas em conjunto até 28.000 novas unidades residenciais.
Esta é a via iniciada por grandes cidades de outros países onde existe tensão residencial e uma oferta excessiva de espaço de escritórios. É o caso de Nova Iorque, que pôs em marcha um plano para transformar escritórios construídos antes de 1990 em 20.000 novas habitações. Para esse fim, oferece aos promotores apoio de funcionários para facilitar os trâmites e reclassificou uma zona de Manhattan conhecida como Midtown South. Boston, São Francisco e outras cidades norte-americanas trabalham na mesma linha, enfrentando inúmeros edifícios de escritórios vazios e um parque habitacional insuficiente que provoca um aumento incessante dos preços das rendas.
Uma tendência que cresce em Espanha
Em Espanha encontramo-nos ainda numa fase inicial. A consultora CBRE calcula que nos últimos 10 anos foram realizadas 156 mudanças de uso, e a prova de que nos últimos tempos a tendência se intensificou é que mais de 70% das conversões foram realizadas no período 2019-2023. Além disso, 86% das operações concentram-se em Madrid e Barcelona, às quais se juntam “outras cidades onde este fenómeno também começa a ser observado, como Sevilha, Bilbau, Cádis ou Baleares”, afirma a empresa.
A análise da consultora conclui que cerca de 224.000 metros quadrados passaram de escritórios para uso residencial na última década. A habitação destinada à compra e venda é o produto mais habitual. No entanto, entram também outros modelos, como o arrendamento, o coliving ou o senior living.
Mas, para além do segmento residencial, a transformação de escritórios olha também para o setor hoteleiro. De facto, cerca de 164.000 metros quadrados de escritórios foram transformados em hotéis. Mais uma vez, grande parte destas intervenções, 86%, localiza-se em Madrid e Barcelona, embora o fenómeno comece a estender-se a outras cidades como Sevilha, Bilbau, Cádis ou Baleares.
Uma oportunidade também para os pequenos investidores
Os pequenos investidores imobiliários não estão alheios a esta corrente e não hesitam em integrar esta fórmula nas suas carteiras. Um bom exemplo disso é a boa receção que tiveram os projetos de financiamento participativo desenvolvidos pela Urbanitae focados na reconversão de escritórios:
- O projeto García Lorca, juntamente com o Grupo Abauco, consistiu no desenvolvimento de uma promoção de habitações de obra nova em Sevilha no piso de um edifício que, até então, era utilizado como escritório. O equity total do projeto ascendia a 3.000.000 de euros, dos quais os investidores da Urbanitae contribuíram com 62% — 1.870.000 euros — e o promotor e um investidor com os restantes 38% — 1.130.000 euros.
- O projeto Doce de Octubre baseava-se na transformação de uma antiga agência bancária em quatro habitações. A operação foi liderada pela Chapnik & Giesen, empresa de referência na reconversão de imóveis.
