Las oficinas se transforman para dar oxígeno al residencial
El mercado de oficinas lucha por volver a su estatus pre-pandemia. Según la consultora Savills Aguirre Newman, en el primer semestre de 2019 este segmento alcanzó un volumen de inversión de 1.625 millones de euros, lo que supuso un crecimiento de un 150% con respecto al año anterior. Cuatro años después, y tras una difícil travesía, la misma firma apunta a un volumen de inversión de 735 millones de euros en los primeros seis meses del año. La elevada valoración de las oficinas subprime está detrás de la baja actividad inversora entre 2017 y 2022, según el estudio The Office Property Telescope elaborado por EY.
Aunque los datos no son muy propicios, el valor de las oficinas en términos de rentabilidad sigue siendo alto. Así se refleja en el último informe de Idealista que analiza la rentabilidad bruta de la compra de inmuebles para el alquiler durante el tercer trimestre de 2023. Este estudio establece el liderazgo de las oficinas con un 12,7%, seguidas de los locales comerciales con un 9,8%, mientras que garajes y viviendas se quedan en el 7,7% y 7,1%, respectivamente. Tanto es así que, dentro de un contexto de corrección de precios, algunos inversores se mantienen expectantes ante posibles oportunidades con un alto valor añadido.
Oficinas reconvertidas en viviendas
En paralelo, la transformación de estos activos es una tendencia en auge y con gran proyección, según EY. La reconversión de oficinas menos atractivas para la inversión en inmuebles residenciales, fundamentalmente aquellas con rentas más bajas, puede suponer una interesante revalorización para sus propietarios. Solo Madrid cuenta con 1,8 millones de metros cuadrados de superficie susceptible de ser reposicionada. Barcelona suma otros 763.000 metros cuadrados.
Cambiar el uso de las oficinas en las dos principales capitales españolas, con el impulso de una mayor demanda de viviendas, implicaría que en los próximos 20 años se incorporaran en conjunto hasta 28.000 nuevas unidades residenciales.
Esta es la senda iniciada por grandes ciudades de otros países en las que existe tensión residencial y una excesiva oferta de espacio de oficinas. Es el caso de Nueva York, que ha puesto en marcha un plan para transformar las oficinas construidas antes de 1990 en 20.000 nuevas viviendas. Con este fin, ofrece a las promotoras ayuda de funcionarios para facilitar los trámites y ha recalificado una zona de Manhattan conocida como Midtown South. En la misma línea trabajan Boston, San Francisco y otras urbes estadounidenses que se enfrentan a innumerables edificios de oficinas vacíos y un parque de vivienda insuficiente que provoca un incesante aumento en los precios de los alquileres.
Una tendencia que crece en España
En España nos encontramos en una etapa todavía incipiente. La consultora CBRE calcula que en los últimos 10 años se han llevado a cabo 156 cambios de uso, y la prueba de que en los últimos tiempos la tendencia se ha intensificado es que más del 70% de las conversiones se han realizado en el periodo 2019-2023. Además, el 86% de las operaciones se concentran en Madrid y Barcelona, a las que se añaden “otras ciudades en las que de una manera más incipiente también se está observando este fenómeno son Sevilla, Bilbao, Cádiz o Baleares”, asegura la firma.
El análisis de la consultora concluye que cerca de 224.000 metros cuadrados han pasado de oficinas a residencial en la última década. La vivienda destinada a la compraventa es el producto más habitual. No obstante, también entran otros modelos como el alquiler, el coliving o el senior living.
Pero más allá del segmento residencial, la transformación de oficinas mira asimismo hacia el sector hotelero. De hecho, unos 164.000 metros cuadrados de oficinas se han transformado en hoteles. De nuevo, buena parte de estas actuaciones, el 86%, se localizan en Madrid y Barcelona, aunque el fenómeno comienza a extenderse a otras ciudades como Sevilla, Bilbao, Cádiz o Baleares.
Una oportunidad también para los pequeños inversores
Los pequeños inversores inmobiliarios no son ajenos a esta corriente y no dudan en dar entrada a esta fórmula dentro de sus carteras. Buen ejemplo de ello es la buena acogida que han tenido proyectos de financiación participativa desarrollados por Urbanitae enfocados a la reconversión de oficinas:
- El proyecto García Lorca, junto a Grupo Abauco consistió en el desarrollo de una promoción de viviendas de obra nueva en Sevilla en la planta de un edificio que, hasta ese momento, se usaba como oficina. El equity total del proyecto ascendia 3.000.000 de euros, de los cuales los inversores de Urbanitae aportaron el 62% (1.870.000 euros) y el promotor y un inversor, el 38% restante (1.130.000 euros).
- El proyecto Doce de Octubre se basaba en la transformación de una antigua oficina bancaria en cuatro viviendas. La operación fue liderada por es Chapnik & Giesen, compañía de referencia en la reconversión de inmuebles.
