Lorsque l’on pense à investir dans l’immobilier, l’image la plus courante reste l’achat d’un logement pour le louer et bénéficier à la fois des loyers et d’une éventuelle revalorisation. Cependant, l’investissement direct couvre beaucoup plus de possibilités : locaux commerciaux, unités hôtelières, actifs gérés par des opérateurs spécialisés ou biens acquis à des phases initiales de développement.
La caractéristique commune n’est pas le type de bien, mais la propriété. Dans un investissement immobilier direct, l’investisseur acquiert la pleine propriété d’un actif et participe directement à ses revenus, à son évolution de valeur et à ses risques.
Ce modèle exige généralement davantage de capital et concentre l’exposition sur un bien concret. Mais être propriétaire direct ne signifie pas nécessairement chercher, acheter, gérer et vendre le bien sans aide. Urbanitae Direct Investments combine la propriété individuelle avec un processus professionnel de sélection, d’analyse et d’accompagnement tout au long du cycle d’investissement.
Investissement direct et crowdfunding ne sont pas la même chose
Dans les projets de financement participatif, plusieurs investisseurs apportent du capital à une opération structurée. Chacun participe proportionnellement au montant investi, mais n’acquiert pas individuellement le bien dans son intégralité.
Dans Direct Investments, en revanche :
- l’investisseur achète l’actif ;
- l’exposition dépend directement de ce bien ;
- les principales décisions reviennent à son propriétaire ;
- et le financement, s’il est utilisé, fait partie de sa propre opération.
Le crowdfunding permet de répartir des montants plus faibles entre plusieurs projets et facilite la diversification. L’investissement direct offre une expérience plus personnalisée et un plus grand contrôle sur un actif concret, bien qu’il exige un décaissement plus important et concentre davantage le risque.
Les deux formules peuvent se compléter. Un investisseur peut utiliser le financement participatif pour répartir son capital entre différentes opérations et conserver, en même temps, un ou plusieurs actifs en propriété dans le cadre d’une stratégie patrimoniale de long terme.
Propriété directe ne signifie pas tout gérer seul
L’achat immobilier traditionnel peut obliger l’investisseur à identifier des opportunités, comparer les prix, étudier le financement, examiner la documentation juridique, coordonner des travaux de rénovation, trouver des locataires puis s’occuper ensuite de la gestion et de la vente.
Urbanitae Direct Investments structure ce processus afin de réduire cette charge opérationnelle. L’investisseur reste propriétaire, mais bénéficie d’un accompagnement professionnel à des étapes telles que :
- l’identification et l’analyse des opportunités ;
- l’étude économique et financière ;
- la réservation et l’acquisition ;
- la coordination des travaux de rénovation ou de la mise en exploitation ;
- le suivi de l’actif ou de son exploitation ;
- la gestion locative, le cas échéant ;
- et l’accompagnement lors de la désinvestissement.
Déléguer l’exécution de ces tâches ne signifie pas renoncer au contrôle. L’investisseur conserve la propriété et la capacité de prendre les décisions pertinentes, tandis que des spécialistes, des locataires corporate ou des opérateurs professionnels prennent en charge une grande partie de l’activité quotidienne.
Deux grands types d’opportunités
La division traditionnelle entre neuf et ancien est insuffisante pour comprendre le fonctionnement d’un investissement. Un bien neuf peut être acheté pour être revendu après livraison ou pour être conservé et loué. De même, un bien existant peut générer des revenus dès le premier jour ou nécessiter une rénovation destinée à augmenter sa valeur.
C’est pourquoi il est plus utile de distinguer les opportunités selon leur mode de génération de rentabilité.
Actifs en exploitation
Il s’agit de biens déjà loués ou dont l’activité dépend d’un tiers chargé de leur exploitation. On peut notamment y trouver :
- des locaux commerciaux loués à des entreprises ;
- des unités hôtelières gérées par des opérateurs ;
- des appartements avec services ;
- des actifs de flex living ;
- et des immeubles ou portefeuilles qui produisent déjà des revenus.
L’investisseur acquiert l’actif, mais l’exploitation quotidienne revient au locataire ou à un gestionnaire spécialisé. Cela peut transformer l’investissement en une expérience largement passive d’un point de vue opérationnel.
Néanmoins, un actif loué n’est pas automatiquement un actif à faible risque. L’analyse doit prendre en compte :
- la solvabilité du locataire ou de l’opérateur ;
- la durée et les conditions du contrat ;
- l’indexation des loyers ;
- la répartition des charges ;
- l’occupation ;
- l’emplacement ;
- et les possibilités de relouer ou de vendre le bien.
Un loyer fixe convenu avec un locataire corporate ne présente pas le même risque qu’un revenu variable lié au fonctionnement d’un hôtel. Dans les deux cas, la qualité du contrat et de la contrepartie est aussi importante que le bien immobilier lui-même.
Biens en phases initiales
Le second groupe comprend des opportunités auxquelles on accède à une étape précoce, principalement des unités neuves issues du portefeuille d’Urbanitae.
Dans ces opérations, la création de valeur peut dépendre de :
- l’accès avant la commercialisation générale ;
- l’achat à un prix attractif ;
- le bénéfice de l’évolution du projet ;
- et la vente ou l’exploitation du bien une fois terminé.
L’investisseur doit prendre en compte les risques liés à la construction, aux délais, à la demande et au prix de sortie. Il ne s’agit pas simplement d’acheter et d’attendre une hausse du marché, mais de sélectionner un bon emplacement, un prix d’entrée raisonnable et une stratégie claire pour l’actif.
Cette ligne continuera de faire partie de Direct Investments, bien qu’avec une sélection plus exigeante des promotions et des localisations. Le développement du service s’oriente de plus en plus vers des actifs en exploitation et des formats non résidentiels gérés par des tiers.
Un investissement de plus en plus sophistiqué
Le virage vers les locaux commerciaux, les unités hôtelières et d’autres actifs non résidentiels répond en partie à l’évolution du marché. La hausse du prix des logements ne s’est pas toujours accompagnée d’une croissance équivalente des loyers, ce qui peut réduire la rentabilité de certaines opérations résidentielles.
Les actifs non résidentiels peuvent offrir d’autres sources de rendement, mais ils présentent aussi des structures plus spécialisées. Leur analyse exige de comprendre des contrats commerciaux, des opérateurs, des modèles d’exploitation et des conditions de financement différentes de celles habituellement rencontrées dans le logement.
En outre, ils ne sont pas toujours plus chers en termes absolus. Une unité hôtelière peut avoir un prix similaire à celui d’un logement, mais exiger un apport en fonds propres plus important, car le financement bancaire couvre généralement une proportion plus faible de l’achat.
C’est pourquoi la nouvelle offre s’adresse principalement à des investisseurs disposant d’une plus grande capacité financière et d’une expérience patrimoniale, même si certaines opportunités peuvent également convenir à des profils intermédiaires disposant d’une épargne suffisante pour réaliser un décaissement élevé.
Le rôle du financement
Le propriétaire peut financer une partie de l’acquisition au moyen d’une hypothèque ou d’une autre structure de dette. Cela permet d’investir dans un actif de plus grande valeur en n’apportant qu’une partie du prix avec ses propres ressources.
L’effet de levier peut accroître la rentabilité sur le capital investi lorsque l’opération évolue favorablement. Cependant, il augmente aussi le risque : les échéances doivent être payées même si les loyers diminuent, s’il existe une période sans occupation ou si le prix de vente est inférieur à celui attendu.
Avant de financer un achat, il convient d’analyser :
- le taux d’intérêt ;
- les mensualités ;
- le pourcentage apporté en fonds propres ;
- la capacité à couvrir la dette avec les revenus ;
- et l’effet d’une baisse des loyers ou de la valeur.
Le financement doit faire partie de l’analyse complète de l’investissement, et ne pas être utilisé uniquement comme un moyen d’augmenter le rendement potentiel.
Risques de l’investissement immobilier direct
La pleine propriété offre une plus grande capacité de décision, mais elle concentre également les résultats. Les principaux risques sont :
- Concentration : une partie importante du patrimoine dépend d’un seul actif.
- Illiquidité : vendre peut nécessiter du temps et accepter un prix inférieur à celui prévu.
- Financement : la dette amplifie aussi bien les résultats positifs que les pertes.
- Opérateur ou locataire : sa solvabilité et sa performance affectent les revenus.
- Exécution : une rénovation, une promotion ou un repositionnement peut subir des retards et des surcoûts.
- Marché : les loyers, l’occupation et le prix de sortie peuvent évoluer moins favorablement que prévu.
Tous les coûts doivent également être intégrés : impôts, frais de notaire, financement, assurances, charges de copropriété, entretien, gestion, périodes sans revenus et frais de vente.
Le rendement pertinent n’est ni le loyer brut ni la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, mais le résultat net après tous ces éléments.
À quel profil cela peut-il convenir ?
Direct Investments peut convenir aux investisseurs qui cherchent à :
- acquérir la pleine propriété d’un actif ;
- participer directement à ses revenus ou à sa revalorisation ;
- construire un patrimoine immobilier à long terme ;
- personnaliser leur stratégie ;
- et déléguer une grande partie de l’exploitation quotidienne.
En contrepartie, ils doivent disposer d’un capital suffisant, accepter une liquidité moindre et comprendre que la diversification directe se construit généralement progressivement grâce à l’acquisition de plusieurs actifs.
La décision ne dépend pas uniquement du montant disponible. Il faut également évaluer l’horizon temporel, les besoins de liquidité, l’exposition immobilière préalable et déterminer si l’objectif principal est d’obtenir des revenus récurrents ou de générer de la valeur par l’achat puis la revente.
Propriété directe avec gestion professionnelle
Il n’existe pas une seule bonne manière d’investir dans l’immobilier. Les fonds, les SOCIMI, le financement participatif et l’achat direct offrent différentes combinaisons de propriété, de contrôle, de liquidité et de diversification.
Urbanitae Direct Investments occupe une position spécifique : l’investisseur acquiert directement l’actif, tout en s’appuyant sur un processus professionnel pour sélectionner, analyser, acheter, exploiter et vendre le bien.
Cet accompagnement n’élimine pas la concentration, l’illiquidité ni les risques propres au bien immobilier. Il peut toutefois réduire la complexité opérationnelle et aider à mieux fonder les décisions. L’essentiel est de choisir une opportunité dont le modèle de revenus, le délai, le financement et le niveau de risque s’intègrent dans l’ensemble du patrimoine.
