Quando si pensa a investire nel settore immobiliare, l’immagine più abituale resta l’acquisto di un’abitazione da affittare e da cui beneficiare sia attraverso i canoni sia attraverso una possibile rivalutazione. Tuttavia, l’investimento diretto comprende molte più possibilità: locali commerciali, unità alberghiere, asset gestiti da operatori specializzati o proprietà acquisite nelle fasi iniziali di sviluppo.
La caratteristica comune non è il tipo di immobile, ma la titolarità. In un investimento immobiliare diretto, l’investitore acquisisce la piena proprietà di un asset e partecipa direttamente ai suoi ricavi, alla sua evoluzione di valore e ai suoi rischi.
Questo modello richiede normalmente più capitale e concentra l’esposizione su una proprietà concreta. Ma essere proprietario diretto non significa necessariamente cercare, acquistare, gestire e vendere l’immobile senza supporto. Urbanitae Direct Investments combina la proprietà individuale con un processo professionale di selezione, analisi e accompagnamento durante tutto il ciclo dell’investimento.
Investimento diretto e crowdfunding non sono la stessa cosa
Nei progetti di finanziamento partecipativo, diversi investitori apportano capitale a un’operazione strutturata. Ciascuno partecipa proporzionalmente in base all’importo investito, ma non acquisisce individualmente l’intero immobile.
In Direct Investments, invece:
- l’investitore acquista l’asset;
- l’esposizione dipende direttamente da quella proprietà;
- le principali decisioni spettano al suo proprietario;
- e il finanziamento, se utilizzato, fa parte della sua operazione.
Il crowdfunding permette di distribuire importi minori tra diversi progetti e facilita la diversificazione. L’investimento diretto offre un’esperienza più personalizzata e un maggiore controllo su un asset concreto, anche se richiede un esborso più elevato e concentra maggiormente il rischio.
Entrambe le formule possono completarsi. Un investitore può utilizzare il finanziamento partecipativo per distribuire capitale tra diverse operazioni e mantenere, allo stesso tempo, uno o più asset di proprietà all’interno di una strategia patrimoniale di lungo periodo.
Proprietà diretta non significa gestire tutto da soli
L’acquisto immobiliare tradizionale può obbligare l’investitore a individuare opportunità, confrontare prezzi, studiare il finanziamento, verificare la documentazione legale, coordinare ristrutturazioni, cercare inquilini e occuparsi successivamente della gestione e della vendita.
Urbanitae Direct Investments struttura questo processo per ridurre tale carico operativo. L’investitore continua a essere proprietario, ma riceve supporto professionale in fasi come:
- identificazione e analisi delle opportunità;
- studio economico-finanziario;
- prenotazione e acquisizione;
- coordinamento di ristrutturazioni o avvio dell’attività;
- monitoraggio dell’asset o della sua gestione;
- gestione della locazione, quando applicabile;
- e supporto durante il disinvestimento.
Delegare l’esecuzione di queste attività non implica rinunciare al controllo. L’investitore conserva la proprietà e la capacità di prendere le decisioni rilevanti, mentre specialisti, inquilini corporate o operatori professionali si occupano di gran parte dell’attività quotidiana.
Due grandi tipi di opportunità
La divisione tradizionale tra nuovo e usato è insufficiente per capire come funziona un investimento. Un immobile nuovo può essere acquistato per essere venduto dopo la consegna oppure per essere mantenuto e affittato. Allo stesso modo, una proprietà esistente può generare redditi fin dal primo giorno oppure richiedere una ristrutturazione che ne aumenti il valore.
Per questo, è più utile distinguere le opportunità in base al modo in cui generano redditività.
Asset in gestione
Sono proprietà già locate o la cui attività dipende da un terzo incaricato della loro gestione. Tra queste possono rientrare:
- locali commerciali affittati ad aziende;
- unità alberghiere gestite da operatori;
- appartamenti con servizi;
- asset di flex living;
- ed edifici o portafogli che producono già ricavi.
L’investitore acquisisce l’asset, ma la gestione quotidiana ricade sull’inquilino o su un gestore specializzato. Questo può trasformare l’investimento in un’esperienza ampiamente passiva dal punto di vista operativo.
Tuttavia, un asset locato non è automaticamente un asset a basso rischio. L’analisi deve considerare:
- la solvibilità dell’inquilino o dell’operatore;
- la durata e le condizioni del contratto;
- l’aggiornamento dei canoni;
- la ripartizione delle spese;
- l’occupazione;
- l’ubicazione;
- e le possibilità di riaffittare o vendere la proprietà.
Un canone fisso concordato con un conduttore corporate non presenta lo stesso rischio di un reddito variabile legato al funzionamento di un hotel. In entrambi i casi, la qualità del contratto e della controparte è importante quanto l’immobile.
Proprietà in fasi iniziali
Il secondo gruppo include opportunità a cui si accede in una fase precoce, principalmente unità di nuova costruzione provenienti dal portafoglio di Urbanitae.
In queste operazioni, la creazione di valore può dipendere da:
- accedere prima della commercializzazione generale;
- acquistare a un prezzo interessante;
- beneficiare dell’evoluzione del progetto;
- e vendere o gestire l’immobile una volta completato.
L’investitore deve considerare i rischi di costruzione, tempistiche, domanda e prezzo di uscita. Non si tratta semplicemente di acquistare e attendere una crescita del mercato, ma di selezionare una buona ubicazione, un prezzo di ingresso ragionevole e una strategia chiara per l’asset.
Questa linea continuerà a far parte di Direct Investments, anche se con una selezione più esigente di sviluppi e localizzazioni. La crescita del servizio si orienta sempre più verso asset in gestione e formati non residenziali gestiti da terzi.
Un investimento sempre più sofisticato
La svolta verso locali commerciali, unità alberghiere e altri asset non residenziali risponde in parte all’evoluzione del mercato. L’aumento del prezzo delle abitazioni non è sempre stato accompagnato da una crescita equivalente degli affitti, il che può ridurre la redditività di determinate operazioni residenziali.
Gli asset non residenziali possono offrire altre fonti di rendimento, ma presentano anche strutture più specializzate. La loro analisi richiede di comprendere contratti commerciali, operatori, modelli di gestione e condizioni di finanziamento diverse da quelle abituali in un’abitazione.
Inoltre, non sono sempre più costosi in termini assoluti. Un’unità alberghiera può avere un prezzo simile a quello di un’abitazione, ma richiedere un apporto di fondi propri maggiore perché il finanziamento bancario di solito copre una quota inferiore dell’acquisto.
Per questo, la nuova offerta si rivolge principalmente a investitori con maggiore capacità finanziaria ed esperienza patrimoniale, anche se alcune opportunità possono adattarsi anche a profili intermedi che dispongono di risparmio sufficiente per sostenere un esborso elevato.
Il ruolo del finanziamento
Il proprietario può finanziare una parte dell’acquisizione tramite un mutuo o un’altra struttura di debito. Questo consente di investire in un asset di valore superiore apportando solo una parte del prezzo con risorse proprie.
La leva finanziaria può aumentare la redditività sul capitale investito quando l’operazione evolve favorevolmente. Tuttavia, aumenta anche il rischio: le rate devono essere pagate anche se i canoni diminuiscono, se esiste un periodo senza occupazione o se il prezzo di vendita è inferiore alle attese.
Prima di finanziare un acquisto, conviene analizzare:
- il tasso di interesse;
- le rate;
- la percentuale apportata con fondi propri;
- la capacità di coprire il debito con i ricavi;
- e l’effetto di una diminuzione dei canoni o del valore.
Il finanziamento deve far parte dell’analisi completa dell’investimento, non essere utilizzato unicamente come via per aumentare il rendimento potenziale.
Rischi dell’investimento immobiliare diretto
La piena proprietà offre una maggiore capacità decisionale, ma concentra anche i risultati. I principali rischi sono:
- Concentrazione: una parte rilevante del patrimonio dipende da un unico asset.
- Illiquidità: vendere può richiedere tempo e l’accettazione di un prezzo inferiore alle previsioni.
- Finanziamento: il debito amplifica sia i risultati positivi sia le perdite.
- Operatore o inquilino: la sua solvibilità e performance incidono sui ricavi.
- Esecuzione: una ristrutturazione, uno sviluppo o un riposizionamento possono subire ritardi e sovraccosti.
- Mercato: canoni, occupazione e prezzo di uscita possono evolvere peggio del previsto.
Devono essere inclusi anche tutti i costi: imposte, notaio, finanziamento, assicurazioni, spese condominiali, manutenzione, gestione, periodi senza reddito e spese di vendita.
Il rendimento rilevante non è il canone lordo né la differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita, ma il risultato netto dopo tutti questi elementi.
Per quale profilo può essere adatto
Direct Investments può risultare adatto a investitori che cercano di:
- acquisire la piena proprietà di un asset;
- partecipare direttamente ai suoi redditi o alla sua rivalutazione;
- costruire un patrimonio immobiliare di lungo periodo;
- personalizzare la propria strategia;
- e delegare gran parte dell’operatività quotidiana.
In cambio, devono disporre di capitale sufficiente, accettare una minore liquidità e comprendere che la diversificazione diretta si costruisce di solito progressivamente attraverso l’acquisizione di diversi asset.
La decisione non dipende solo dall’importo disponibile. Devono essere valutati anche l’orizzonte temporale, le esigenze di liquidità, l’esposizione immobiliare precedente e se l’obiettivo principale sia ottenere redditi ricorrenti o generare valore tramite l’acquisto e la successiva vendita.
Proprietà diretta con gestione professionale
Non esiste un’unica forma corretta di investire nel settore immobiliare. Fondi, SOCIMI, finanziamento partecipativo e acquisto diretto offrono combinazioni diverse di proprietà, controllo, liquidità e diversificazione.
Urbanitae Direct Investments occupa una posizione specifica: l’investitore acquisisce direttamente l’asset, ma si appoggia a un processo professionale per selezionare, analizzare, acquistare, gestire e vendere la proprietà.
Questo accompagnamento non elimina la concentrazione, l’illiquidità né i rischi dell’immobile. Può però ridurre la complessità operativa e aiutare a fondare meglio le decisioni. La chiave sta nello scegliere un’opportunità il cui modello di reddito, termine, finanziamento e livello di rischio si adattino all’insieme del patrimonio.
