Quando se pensa em investir em imobiliário, a imagem mais habitual continua a ser a compra de uma habitação para arrendar e beneficiar tanto das rendas como de uma possível valorização. No entanto, o investimento direto abrange muitas mais possibilidades: espaços comerciais, unidades hoteleiras, ativos geridos por operadores especializados ou propriedades adquiridas em fases iniciais de desenvolvimento.
A característica comum não é o tipo de imóvel, mas sim a titularidade. Num investimento imobiliário direto, o investidor adquire a propriedade completa de um ativo e participa diretamente nos seus rendimentos, na sua evolução de valor e nos seus riscos.
Este modelo exige normalmente mais capital e concentra a exposição numa propriedade concreta. Mas ser proprietário direto não significa necessariamente procurar, comprar, gerir e vender o imóvel sem ajuda. A Urbanitae Direct Investments combina a titularidade individual com um processo profissional de seleção, análise e acompanhamento durante todo o ciclo do investimento.
Investimento direto e crowdfunding não são a mesma coisa
Nos projetos de financiamento participativo, vários investidores aportam capital a uma operação estruturada. Cada um participa proporcionalmente de acordo com o montante investido, mas não adquire individualmente o imóvel completo.
Em Direct Investments, pelo contrário:
- o investidor compra o ativo;
- a exposição depende diretamente dessa propriedade;
- as principais decisões cabem ao seu proprietário;
- e o financiamento, se for utilizado, faz parte da sua própria operação.
O crowdfunding permite distribuir montantes menores por vários projetos e facilita a diversificação. O investimento direto oferece uma experiência mais personalizada e maior controlo sobre um ativo concreto, embora exija um desembolso superior e concentre mais o risco.
Ambas as fórmulas podem complementar-se. Um investidor pode utilizar o financiamento participativo para repartir capital por diferentes operações e manter, ao mesmo tempo, um ou vários ativos em propriedade dentro de uma estratégia patrimonial de longo prazo.
Propriedade direta não significa gerir tudo sozinho
A compra imobiliária tradicional pode obrigar o investidor a localizar oportunidades, comparar preços, estudar o financiamento, rever a documentação legal, coordenar remodelações, procurar arrendatários e encarregar-se posteriormente da gestão e da venda.
A Urbanitae Direct Investments estrutura este processo para reduzir essa carga operacional. O investidor continua a ser proprietário, mas recebe apoio profissional em fases como:
- identificação e análise de oportunidades;
- estudo económico-financeiro;
- reserva e aquisição;
- coordenação de remodelações ou entrada em funcionamento;
- acompanhamento do ativo ou da sua exploração;
- gestão do arrendamento, quando aplicável;
- e apoio durante o desinvestimento.
Delegar a execução destas tarefas não implica renunciar ao controlo. O investidor conserva a propriedade e a capacidade de tomar as decisões relevantes, enquanto especialistas, arrendatários corporativos ou operadores profissionais se ocupam de boa parte da atividade quotidiana.
Dois grandes tipos de oportunidades
A divisão tradicional entre obra nova e segunda mão é insuficiente para compreender como funciona um investimento. Um imóvel novo pode ser comprado para vender depois da entrega ou para conservar e arrendar. Da mesma forma, uma propriedade existente pode gerar rendas desde o primeiro dia ou necessitar de uma remodelação que aumente o seu valor.
Por isso, é mais útil distinguir as oportunidades segundo a sua forma de gerar rentabilidade.
Ativos em exploração
São propriedades que já estão arrendadas ou cuja atividade depende de um terceiro encarregado da sua operação. Entre elas podem encontrar-se:
- espaços comerciais arrendados a empresas;
- unidades hoteleiras geridas por operadores;
- apartamentos com serviços;
- ativos de flex living;
- e edifícios ou carteiras que já produzem rendimentos.
O investidor adquire o ativo, mas a exploração diária recai sobre o arrendatário ou sobre um gestor especializado. Isto pode converter o investimento numa experiência amplamente passiva do ponto de vista operacional.
No entanto, um ativo arrendado não é automaticamente um ativo de baixo risco. A análise deve considerar:
- a solvência do arrendatário ou operador;
- a duração e as condições do contrato;
- a atualização das rendas;
- a repartição das despesas;
- a ocupação;
- a localização;
- e as possibilidades de voltar a arrendar ou vender a propriedade.
Uma renda fixa acordada com um arrendatário corporativo não apresenta o mesmo risco que um rendimento variável ligado ao funcionamento de um hotel. Em ambos os casos, a qualidade do contrato e da contraparte é tão importante como o imóvel.
Propriedades em fases iniciais
O segundo grupo inclui oportunidades a que se acede numa etapa inicial, principalmente unidades de obra nova provenientes do portefólio da Urbanitae.
Nestas operações, a criação de valor pode depender de:
- aceder antes da comercialização geral;
- comprar a um preço atrativo;
- beneficiar da evolução do projeto;
- e vender ou explorar o imóvel uma vez terminado.
O investidor deve considerar os riscos de construção, prazo, procura e preço de saída. Não se trata simplesmente de comprar e esperar uma subida do mercado, mas sim de selecionar uma boa localização, um preço de entrada razoável e uma estratégia clara para o ativo.
Esta linha continuará a fazer parte da Direct Investments, embora com uma seleção mais exigente de promoções e localizações. O crescimento do serviço orienta-se cada vez mais para ativos em exploração e formatos não residenciais geridos por terceiros.
Um investimento cada vez mais sofisticado
A viragem para espaços comerciais, unidades hoteleiras e outros ativos não residenciais responde em parte à evolução do mercado. O aumento do preço da habitação nem sempre foi acompanhado por um crescimento equivalente das rendas, o que pode reduzir a rentabilidade de determinadas operações residenciais.
Os ativos não residenciais podem oferecer outras fontes de retorno, mas também apresentam estruturas mais especializadas. A sua análise exige compreender contratos comerciais, operadores, modelos de exploração e condições de financiamento diferentes das habituais numa habitação.
Além disso, nem sempre são mais caros em termos absolutos. Uma unidade hoteleira pode ter um preço semelhante ao de uma habitação, mas exigir uma contribuição de fundos próprios maior porque o financiamento bancário costuma cobrir uma proporção menor da compra.
Por isso, a nova oferta dirige-se principalmente a investidores com maior capacidade financeira e experiência patrimonial, embora algumas oportunidades também possam encaixar em perfis intermédios que dispõem de poupança suficiente para realizar um desembolso elevado.
O papel do financiamento
O proprietário pode financiar uma parte da aquisição através de uma hipoteca ou de outra estrutura de dívida. Isto permite investir num ativo de maior valor aportando apenas uma parte do preço com recursos próprios.
A alavancagem pode aumentar a rentabilidade sobre o capital investido quando a operação evolui favoravelmente. No entanto, também aumenta o risco: as prestações devem ser pagas mesmo que as rendas diminuam, exista um período sem ocupação ou o preço de venda seja inferior ao esperado.
Antes de financiar uma compra, convém analisar:
- a taxa de juro;
- as prestações;
- a percentagem aportada com fundos próprios;
- a capacidade de cobrir a dívida com os rendimentos;
- e o efeito de uma queda das rendas ou do valor.
O financiamento deve fazer parte da análise completa do investimento, e não ser utilizado apenas como uma via para elevar o retorno potencial.
Riscos do investimento imobiliário direto
A propriedade completa oferece maior capacidade de decisão, mas também concentra os resultados. Os principais riscos são:
- Concentração: uma parte relevante do património depende de um único ativo.
- Iliquidez: vender pode exigir tempo e aceitar um preço inferior ao previsto.
- Financiamento: a dívida amplifica tanto os resultados positivos como as perdas.
- Operador ou arrendatário: a sua solvência e desempenho afetam os rendimentos.
- Execução: uma remodelação, promoção ou reposicionamento pode sofrer atrasos e derrapagens de custos.
- Mercado: as rendas, a ocupação e o preço de saída podem evoluir pior do que o esperado.
Também devem ser incorporados todos os custos: impostos, notário, financiamento, seguros, condomínio, manutenção, gestão, períodos sem rendimentos e despesas de venda.
O rendimento relevante não é a renda bruta nem a diferença entre o preço de compra e o de venda, mas sim o resultado líquido depois de todos esses conceitos.
Para que perfil pode fazer sentido
Direct Investments pode ser adequado para investidores que procuram:
- adquirir a propriedade completa de um ativo;
- participar diretamente nas suas rendas ou valorização;
- construir património imobiliário a longo prazo;
- personalizar a sua estratégia;
- e delegar boa parte da operativa quotidiana.
Em contrapartida, devem dispor de capital suficiente, aceitar uma menor liquidez e compreender que a diversificação direta costuma construir-se progressivamente através da aquisição de vários ativos.
A decisão não depende apenas do montante disponível. Também devem ser avaliados o horizonte temporal, as necessidades de liquidez, a exposição imobiliária prévia e se o objetivo principal é obter rendimentos recorrentes ou gerar valor através da compra e posterior venda.
Propriedade direta com gestão profissional
Não existe uma única forma correta de investir em imobiliário. Os fundos, as SOCIMI, o financiamento participativo e a compra direta oferecem combinações diferentes de propriedade, controlo, liquidez e diversificação.
A Urbanitae Direct Investments ocupa uma posição específica: o investidor adquire diretamente o ativo, mas apoia-se num processo profissional para selecionar, analisar, comprar, explorar e vender a propriedade.
Este acompanhamento não elimina a concentração, a iliquidez nem os riscos do imóvel. Pode, sim, reduzir a complexidade operacional e ajudar a fundamentar melhor as decisões. A chave está em escolher uma oportunidade cujo modelo de rendimentos, prazo, financiamento e nível de risco encaixem no conjunto do património.
