Wenn man an Immobilieninvestitionen denkt, ist das häufigste Bild nach wie vor der Kauf einer Wohnung, um sie zu vermieten und sowohl von den Mieteinnahmen als auch von einer möglichen Wertsteigerung zu profitieren. Direktinvestitionen umfassen jedoch deutlich mehr Möglichkeiten: Gewerbeflächen, Hoteleinheiten, von spezialisierten Betreibern verwaltete Assets oder Immobilien, die in frühen Entwicklungsphasen erworben werden.
Das gemeinsame Merkmal ist nicht die Art der Immobilie, sondern das Eigentum. Bei einer direkten Immobilieninvestition erwirbt der Investor das vollständige Eigentum an einem Asset und beteiligt sich direkt an dessen Erträgen, Wertentwicklung und Risiken.
Dieses Modell erfordert in der Regel mehr Kapital und konzentriert die Exponierung auf eine konkrete Immobilie. Direkter Eigentümer zu sein bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, die Immobilie ohne Unterstützung zu suchen, zu kaufen, zu verwalten und zu verkaufen. Urbanitae Direct Investments kombiniert individuelles Eigentum mit einem professionellen Auswahlprozess, Analyse und Begleitung während des gesamten Investitionszyklus.
Direktinvestition und Crowdfunding sind nicht dasselbe
Bei Projekten der Schwarmfinanzierung bringen mehrere Investoren Kapital in eine strukturierte Transaktion ein. Jeder beteiligt sich proportional zum investierten Betrag, erwirbt jedoch nicht individuell die vollständige Immobilie.
Bei Direct Investments hingegen:
- kauft der Investor das Asset;
- hängt die Exponierung direkt von dieser Immobilie ab;
- liegen die wichtigsten Entscheidungen beim Eigentümer;
- und die Finanzierung ist, sofern sie genutzt wird, Teil seiner eigenen Transaktion.
Crowdfunding ermöglicht es, kleinere Beträge auf mehrere Projekte zu verteilen und erleichtert die Diversifikation. Direktinvestitionen bieten eine stärker personalisierte Erfahrung und mehr Kontrolle über ein konkretes Asset, erfordern jedoch einen höheren Kapitaleinsatz und konzentrieren das Risiko stärker.
Beide Modelle können sich ergänzen. Ein Investor kann Schwarmfinanzierung nutzen, um Kapital auf verschiedene Transaktionen zu verteilen, und gleichzeitig ein oder mehrere direkt gehaltene Assets innerhalb einer langfristigen Vermögensstrategie besitzen.
Direktes Eigentum bedeutet nicht, alles allein zu verwalten
Der traditionelle Immobilienkauf kann den Investor dazu zwingen, Chancen zu finden, Preise zu vergleichen, die Finanzierung zu prüfen, rechtliche Unterlagen zu kontrollieren, Renovierungen zu koordinieren, Mieter zu suchen und sich anschließend um Verwaltung und Verkauf zu kümmern.
Urbanitae Direct Investments strukturiert diesen Prozess, um diese operative Belastung zu reduzieren. Der Investor bleibt Eigentümer, erhält jedoch professionelle Unterstützung in Phasen wie:
- Identifikation und Analyse von Chancen;
- wirtschaftliche und finanzielle Prüfung;
- Reservierung und Erwerb;
- Koordination von Renovierungen oder Inbetriebnahme;
- Überwachung des Assets oder seines Betriebs;
- Mietverwaltung, sofern zutreffend;
- und Unterstützung während der Desinvestition.
Die Auslagerung dieser Aufgaben bedeutet nicht, Kontrolle aufzugeben. Der Investor behält das Eigentum und die Fähigkeit, die relevanten Entscheidungen zu treffen, während Spezialisten, gewerbliche Mieter oder professionelle Betreiber einen großen Teil der täglichen Tätigkeit übernehmen.
Zwei große Arten von Chancen
Die traditionelle Unterscheidung zwischen Neubau und Bestandsimmobilie reicht nicht aus, um zu verstehen, wie eine Investition funktioniert. Eine neue Immobilie kann gekauft werden, um sie nach der Übergabe zu verkaufen oder um sie zu halten und zu vermieten. Ebenso kann eine bestehende Immobilie ab dem ersten Tag Erträge generieren oder eine Renovierung benötigen, die ihren Wert erhöht.
Daher ist es hilfreicher, Chancen nach ihrer Art der Renditeerzielung zu unterscheiden.
Assets in Betrieb
Dabei handelt es sich um Immobilien, die bereits vermietet sind oder deren Tätigkeit von einem Dritten abhängt, der für ihren Betrieb verantwortlich ist. Dazu können gehören:
- an Unternehmen vermietete Gewerbeflächen;
- von Betreibern verwaltete Hoteleinheiten;
- Serviced Apartments;
- Flex-Living-Assets;
- und Gebäude oder Portfolios, die bereits Erträge erzielen.
Der Investor erwirbt das Asset, aber der tägliche Betrieb liegt beim Mieter oder bei einem spezialisierten Manager. Dadurch kann die Investition aus operativer Sicht zu einer weitgehend passiven Erfahrung werden.
Ein vermietetes Asset ist jedoch nicht automatisch ein risikoarmes Asset. Die Analyse sollte berücksichtigen:
- die Bonität des Mieters oder Betreibers;
- die Laufzeit und Bedingungen des Vertrags;
- die Anpassung der Mieten;
- die Verteilung der Kosten;
- die Auslastung;
- den Standort;
- und die Möglichkeiten, die Immobilie erneut zu vermieten oder zu verkaufen.
Eine mit einem gewerblichen Mieter vereinbarte Festmiete weist nicht dasselbe Risiko auf wie variable Erträge, die mit dem Betrieb eines Hotels verbunden sind. In beiden Fällen sind die Qualität des Vertrags und der Gegenpartei ebenso wichtig wie die Immobilie selbst.
Immobilien in frühen Phasen
Die zweite Gruppe umfasst Chancen, zu denen man in einer frühen Phase Zugang erhält, vor allem Neubau-Einheiten aus dem Portfolio von Urbanitae.
Bei diesen Transaktionen kann die Wertschöpfung davon abhängen:
- vor der allgemeinen Vermarktung Zugang zu erhalten;
- zu einem attraktiven Preis zu kaufen;
- von der Entwicklung des Projekts zu profitieren;
- und die Immobilie nach Fertigstellung zu verkaufen oder zu betreiben.
Der Investor sollte Bau-, Zeit-, Nachfrage- und Exit-Preis-Risiken berücksichtigen. Es geht nicht einfach darum, zu kaufen und auf einen Marktanstieg zu warten, sondern darum, einen guten Standort, einen angemessenen Einstiegspreis und eine klare Strategie für das Asset auszuwählen.
Diese Linie wird weiterhin Teil von Direct Investments sein, jedoch mit einer anspruchsvolleren Auswahl von Projekten und Standorten. Das Wachstum des Services orientiert sich zunehmend an Assets in Betrieb und nicht wohnwirtschaftlichen Formaten, die von Dritten verwaltet werden.
Eine zunehmend anspruchsvolle Investition
Die Verlagerung hin zu Gewerbeflächen, Hoteleinheiten und anderen nicht wohnwirtschaftlichen Assets ist teilweise eine Reaktion auf die Marktentwicklung. Der Anstieg der Wohnungspreise wurde nicht immer von einem entsprechenden Mietwachstum begleitet, was die Rentabilität bestimmter Wohnimmobilientransaktionen reduzieren kann.
Nicht wohnwirtschaftliche Assets können andere Renditequellen bieten, weisen aber auch spezialisiertere Strukturen auf. Ihre Analyse erfordert ein Verständnis von Gewerbeverträgen, Betreibern, Betriebsmodellen und Finanzierungsbedingungen, die sich von den üblichen Bedingungen bei Wohnimmobilien unterscheiden.
Außerdem sind sie absolut betrachtet nicht immer teurer. Eine Hoteleinheit kann einen ähnlichen Preis wie eine Wohnung haben, aber einen höheren Eigenkapitalbeitrag erfordern, da Bankfinanzierungen in der Regel einen geringeren Anteil des Kaufpreises abdecken.
Daher richtet sich das neue Angebot hauptsächlich an Investoren mit größerer finanzieller Kapazität und Vermögenserfahrung, auch wenn einige Chancen ebenfalls zu mittleren Profilen passen können, die über ausreichende Ersparnisse für einen hohen Kapitaleinsatz verfügen.
Die Rolle der Finanzierung
Der Eigentümer kann einen Teil des Erwerbs über eine Hypothek oder eine andere Fremdkapitalstruktur finanzieren. Dadurch ist es möglich, in ein höherwertiges Asset zu investieren und nur einen Teil des Preises mit Eigenmitteln einzubringen.
Hebelwirkung kann die Rendite auf das investierte Kapital erhöhen, wenn sich die Transaktion positiv entwickelt. Sie erhöht jedoch auch das Risiko: Die Raten müssen bezahlt werden, auch wenn die Mieten sinken, eine Leerstandsphase entsteht oder der Verkaufspreis unter den Erwartungen liegt.
Vor der Finanzierung eines Kaufs sollte Folgendes analysiert werden:
- der Zinssatz;
- die Raten;
- der mit Eigenmitteln eingebrachte Anteil;
- die Fähigkeit, die Schulden mit den Erträgen zu decken;
- und die Auswirkung eines Rückgangs von Mieten oder Wert.
Die Finanzierung sollte Teil der vollständigen Investitionsanalyse sein und nicht nur als Mittel genutzt werden, um die potenzielle Rendite zu erhöhen.
Risiken der direkten Immobilieninvestition
Vollständiges Eigentum bietet eine größere Entscheidungsfähigkeit, konzentriert aber auch die Ergebnisse. Die wichtigsten Risiken sind:
- Konzentration: Ein relevanter Teil des Vermögens hängt von einem einzigen Asset ab.
- Illiquidität: Ein Verkauf kann Zeit erfordern und dazu führen, dass ein niedrigerer Preis als erwartet akzeptiert werden muss.
- Finanzierung: Fremdkapital verstärkt sowohl positive Ergebnisse als auch Verluste.
- Betreiber oder Mieter: Dessen Bonität und Leistung wirken sich auf die Erträge aus.
- Ausführung: Eine Renovierung, Entwicklung oder Neupositionierung kann Verzögerungen und Kostenüberschreitungen erleiden.
- Markt: Mieten, Auslastung und Verkaufspreis können sich schlechter entwickeln als erwartet.
Auch alle Kosten müssen einbezogen werden: Steuern, Notar, Finanzierung, Versicherungen, Eigentümergemeinschaft, Instandhaltung, Verwaltung, Phasen ohne Erträge und Verkaufskosten.
Die relevante Rendite ist weder die Bruttomiete noch die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, sondern das Nettoergebnis nach all diesen Faktoren.
Für welches Profil kann es passen?
Direct Investments kann für Investoren geeignet sein, die Folgendes suchen:
- das vollständige Eigentum an einem Asset zu erwerben;
- direkt an seinen Mieten oder seiner Wertsteigerung teilzunehmen;
- langfristiges Immobilienvermögen aufzubauen;
- ihre Strategie zu personalisieren;
- und einen großen Teil des täglichen Betriebs zu delegieren.
Im Gegenzug müssen sie über ausreichend Kapital verfügen, geringere Liquidität akzeptieren und verstehen, dass direkte Diversifikation in der Regel schrittweise durch den Erwerb mehrerer Assets aufgebaut wird.
Die Entscheidung hängt nicht nur vom verfügbaren Betrag ab. Bewertet werden sollten auch der Zeithorizont, der Liquiditätsbedarf, die bisherige Immobilienexponierung und die Frage, ob das Hauptziel darin besteht, laufende Erträge zu erzielen oder durch Kauf und späteren Verkauf Wert zu schaffen.
Direktes Eigentum mit professionellem Management
Es gibt nicht die eine richtige Art, in Immobilien zu investieren. Fonds, SOCIMIs, Schwarmfinanzierung und direkter Kauf bieten unterschiedliche Kombinationen aus Eigentum, Kontrolle, Liquidität und Diversifikation.
Urbanitae Direct Investments nimmt eine spezifische Position ein: Der Investor erwirbt das Asset direkt, stützt sich aber auf einen professionellen Prozess zur Auswahl, Analyse, zum Kauf, Betrieb und Verkauf der Immobilie.
Diese Begleitung beseitigt weder Konzentration noch Illiquidität noch die Risiken der Immobilie. Sie kann jedoch die operative Komplexität reduzieren und helfen, Entscheidungen fundierter zu treffen. Entscheidend ist, eine Chance zu wählen, deren Ertragsmodell, Zeitraum, Finanzierung und Risikoniveau zum Gesamtvermögen passen.
