Lorsqu’un investisseur particulier pense à l’immobilier, il pense presque toujours d’abord au logement. C’est logique : c’est le segment le plus connu, le plus visible et, bien souvent, le seul auquel il a eu accès directement. Mais investir dans l’immobilier ne signifie pas forcément investir uniquement dans le résidentiel. À mesure qu’un portefeuille mûrit, il devient pertinent de se demander s’il convient d’ajouter une exposition à d’autres segments, notamment aux actifs de commercial real estate (CRE), c’est-à-dire à l’immobilier non résidentiel comme les bureaux, le retail, l’hospitality ou les résidences étudiantes. Ces derniers mois, l’activité même d’Urbanitae a reflété cette évolution avec des opérations dans le PBSA, les bureaux et les hôtels, ainsi qu’un focus explicite de la société sur les actifs tertiaires et les stratégies CRE.
L’idée n’est pas d’opposer résidentiel et CRE comme si l’un devait remplacer l’autre. La vraie question est de comprendre ce que chaque bloc apporte au sein d’un portefeuille. Le résidentiel conserve tout son sens : il répond à un besoin fondamental, il est facile à comprendre et il a historiquement constitué la porte d’entrée de nombreux épargnants vers l’immobilier. Mais précisément pour cette raison, de nombreux portefeuilles immobiliers de particuliers sont surconcentrés sur le logement, parfois sans véritable réflexion stratégique. Ajouter du CRE peut aider à réduire cette dépendance à une seule typologie d’actifs et à introduire d’autres moteurs de demande.
Ce que le CRE apporte face à un portefeuille centré uniquement sur le résidentiel
Le premier argument en faveur du CRE est la véritable diversification par segment. Un immeuble de bureaux en repositionnement ne se comporte pas comme une promotion résidentielle, pas plus qu’un hôtel avec opérateur signé ne fonctionne comme une résidence étudiante vendue clé en main à un institutionnel. Chaque actif possède sa propre logique : contrats, demande, locataires ou opérateurs, sensibilité au cycle économique et mécanismes de création de valeur. Cette différence est précieuse car elle évite que toute l’exposition immobilière dépende du même marché et des mêmes facteurs. Urbanitae l’a récemment illustré avec des projets aussi différents que Oficinas Mazarredo, conçu comme une opération value-add sur un immeuble de bureaux à Arganzuela afin de le stabiliser avant de le vendre à un investisseur institutionnel, ou Residencia Marte, un actif PBSA à Móstoles acquis clé en main par Hines pour sa plateforme living en Ibérie.
Le deuxième argument est que le CRE permet d’accéder à des thèses d’investissement moins évidentes pour l’investisseur particulier. Dans le résidentiel, la logique tourne généralement autour de la vente, de la location ou de la valorisation. À l’inverse, l’univers non résidentiel ouvre la porte à des stratégies plus variées : repositionnement de bureaux avec loyers sous le marché, hôtels avec opérateur déjà signé, dette sur actifs hospitality ou résidences étudiantes avec sortie institutionnelle. Cela ne signifie pas que le CRE soit meilleur par définition. Cela signifie qu’il élargit le champ des possibles et permet de construire une exposition immobilière plus riche et moins répétitive. Le cas de Hotel Cruz del Campo à Séville – développement d’un hôtel avec contrat de location signé avec B&B Hotels – illustre bien comment un actif non résidentiel peut répondre à une logique différente de celle du logement traditionnel.
Pourquoi il est si difficile de se diversifier ainsi par soi-même
C’est probablement le point le plus important. Se diversifier réellement par segment est très difficile pour un particulier qui investit seul. Acheter un logement d’investissement sans trop concentrer son capital est déjà compliqué. Accéder à un hôtel, à un immeuble de bureaux ou à une résidence étudiante l’est encore davantage. Les tickets sont beaucoup plus élevés, l’analyse nécessite davantage de connaissances techniques et la gestion est plus complexe. En pratique, cela signifie que de nombreux investisseurs possèdent de “l’immobilier”, mais pas un portefeuille immobilier diversifié : ils détiennent plutôt une ou deux positions très concentrées dans le résidentiel.
C’est là que le crowdfunding immobilier présente un avantage évident : il permet de construire une exposition par segment sans avoir à acheter un actif complet. Autrement dit, il existe peu de moyens pour un investisseur particulier d’accéder réellement à une diversification immobilière par typologie avec des tickets relativement réduits. Urbanitae a démontré ces derniers mois que cette diversification n’est pas théorique mais opérationnelle : PBSA à Móstoles avec Residencia Marte, bureaux à Madrid avec Oficinas Mazarredo et Mazarredo II, et hospitality avec des projets comme Hotel Cruz del Campo ou le remboursement de Roca Negra, une opération de dette hôtelière clôturée de manière anticipée avec un TRI final de 13,85 % en 14 mois.
Quand est-il pertinent d’ajouter du CRE à un portefeuille ?
Pas toujours. Comme pour presque tout en investissement, cela dépend du point de départ. Il est pertinent d’envisager davantage de CRE lorsqu’il existe déjà une certaine exposition au résidentiel et que l’investisseur souhaite diversifier les moteurs de rendement. Cela a également du sens lorsqu’il cherche à sortir du binôme « logement locatif ou promotion résidentielle » et souhaite ajouter des actifs avec des contrats, des opérateurs et des drivers différents. Et cela devient encore plus pertinent lorsque cette exposition peut être construite progressivement, sans immobiliser une part excessive du patrimoine dans une seule opération.
Cela dit, ajouter du CRE ne devrait pas se faire par effet de mode ni simplement pour paraître plus sophistiqué. Il convient de se demander quelle fonction cet actif jouera dans le portefeuille. Cherchez-vous de la diversification ? Une plus grande exposition à des actifs opérationnels ? Une combinaison entre croissance du capital et autres formes de visibilité ? Une moindre dépendance au résidentiel ? C’est la bonne question. Car le CRE n’apporte pas de valeur simplement parce qu’il est non résidentiel, mais par la manière dont il s’intègre avec ce que vous possédez déjà. Dans ce sens, des opérations comme Residencia Marte reflètent une logique institutionnelle et une sortie vers un acheteur global ; Mazarredo représente une thèse value-add sur les bureaux ; et Roca Negra montre que même dans l’hospitality, il peut exister des structures de dette avec des horizons et des rendements très différents de ceux de l’equity traditionnel.
Plus que des revenus : une véritable diversification
Il existe ici une nuance importante. Pendant longtemps, une partie du discours autour du non résidentiel était associée aux « actifs générateurs de revenus » ou aux flux récurrents. Mais aujourd’hui, l’idée stratégique la plus intéressante est différente : diversifier par segment, et pas seulement par mode de rémunération. Tous les projets générant des revenus relèvent du CRE, mais tout le CRE ne consiste pas à distribuer des revenus périodiques. Il existe aussi du repositionnement, de la plus-value, de la dette, des actifs opérationnels et des sorties institutionnelles. Et c’est précisément ce qui donne de la valeur au CRE dans un portefeuille : non seulement parce qu’il peut générer des flux, mais parce qu’il ouvre l’accès à un univers immobilier plus large.
Le résidentiel restera, à juste titre, le grand point de référence de l’immobilier pour la majorité des investisseurs. Mais un portefeuille immobilier plus solide ne devrait pas dépendre uniquement du logement. Ajouter du CRE peut avoir beaucoup de sens lorsque l’objectif est de diversifier réellement par typologie, par thèse d’investissement et par moteurs de demande. Et c’est là que le crowdfunding immobilier – et plus particulièrement une plateforme comme Urbanitae – offre un avantage difficile à reproduire seul : la possibilité d’accéder avec des tickets réduits à des segments qui resteraient autrement hors de portée des investisseurs particuliers. À mesure que le marché mûrit, cette capacité à combiner résidentiel et non résidentiel cesse d’être un simple plus : elle commence à ressembler à une manière sensée de construire un portefeuille.
