Nous revenons dans les Asturies avec un nouveau projet de dette sur Urbanitae. Le vendredi 5 juin à 12h00 (UTC+2), nous ouvrirons à l’investissement le projet Manjoya, une opération destinée à financer l’acquisition de sept parcelles urbaines viabilisées à Oviedo, assortie d’une hypothèque de premier rang et offrant une rentabilité de 12 % d’intérêt simple annuel.
Il s’agit de notre deuxième opération dans les Asturies, après Residencial Contrueces, un projet de plus-value financé en mars 2026.
- 📅 Ouverture à l’investissement : vendredi 5 juin à 12h00 (UTC+2)
- 🎙 Webinaire du projet : jeudi 4 juin à 12h00 (UTC+2)
Lors de ce webinaire, nous présenterons tous les détails du projet et répondrons aux questions des investisseurs.
Sept parcelles urbaines à La Manjoya
Le projet consiste en l’octroi d’un prêt destiné à financer partiellement l’acquisition de sept parcelles urbaines viabilisées situées dans le périmètre du Plan Spécial La Manjoya-Santiago, à Oviedo.
L’actif représente une superficie foncière totale de 73 821 m² et une constructibilité totale de 122 992 m², dont 113 820 m² à usage résidentiel et 9 172 m² à usage tertiaire. Au total, les parcelles permettent la construction de 1 200 à 1 350 logements, ainsi que de locaux commerciaux.
S’agissant d’un terrain déjà urbanisé, les travaux d’aménagement ont été entièrement achevés et réceptionnés par la mairie en 2006, après un investissement supérieur à 20 millions d’euros. Les infrastructures sont actuellement opérationnelles et en bon état de conservation.
La Manjoya : l’expansion résidentielle au sud d’Oviedo
L’actif est situé à La Manjoya, au sud d’Oviedo, dans un environnement de faible densité et de ceinture verte, à moins de dix minutes en voiture du centre-ville.
La zone bénéficie d’un accès direct à l’autoroute A-66 ainsi que d’une bonne connexion avec les services de santé, les établissements scolaires et les principaux axes de communication. Par son ampleur, son emplacement et son niveau d’urbanisation, ce secteur se positionne comme l’une des zones présentant le plus fort potentiel de développement résidentiel à court et moyen terme à Oviedo.
La thèse d’investissement repose également sur la faible offre de logements neufs dans la ville, où ce type de produit reste peu présent face au marché de l’ancien.
Le gestionnaire : Hispania Gestión Urbana
Le gestionnaire de l’opération est Hispania Gestión Urbana, une équipe pluridisciplinaire disposant d’une expérience dans les opérations résidentielles et industrielles.
La société sera chargée de la coordination technique, juridique et commerciale des terrains jusqu’à leur vente par phases. Pour cela, elle s’appuie sur un réseau de collaborateurs spécialisés, comprenant notamment un cabinet d’architecture pour la direction technique et un cabinet d’avocats expert en urbanisme et en gestion foncière.
Le projet est conçu comme une opération de création de valeur sur du foncier viabilisé, destinée à répondre à la demande institutionnelle et résidentielle de logements neufs à Oviedo.
Une rentabilité de 12 % annuel sur 12 mois
L’opération est structurée sous forme de dette via un prêt à taux fixe. Les principales caractéristiques sont les suivantes :
- Montant : 2 555 000 €
- Taux d’intérêt : 12,0 % annuel simple
- Durée : 12 mois
- Extensions possibles : deux prolongations de 6 mois, aux mois 12 et 18
- Rendement minimum : équivalent à 9 mois d’intérêts
- Amortissement : structure bullet, avec remboursement du principal et des intérêts à l’échéance, bien que des remboursements partiels soient attendus grâce au mécanisme de balayage de trésorerie (cash sweep) sur les ventes
Le prêt sera débloqué en une seule tranche afin de financer l’acquisition des parcelles.
Le gestionnaire a déjà versé 453 750 euros au titre du dépôt de garantie (arras) et apportera au minimum 3 millions d’euros de fonds propres simultanément à la signature de l’acte d’achat.
Garanties du prêt
Le prêt bénéficie d’un ensemble de garanties comprenant :
- Hypothèque de premier rang sur les sept parcelles sous-jacentes, avec une responsabilité hypothécaire de 150 % du principal.
- Nantissement de premier rang sur les parts de la SPV emprunteuse.
- Nantissement de premier rang sur les comptes bancaires de la SPV.
- Nantissement de premier rang sur le compte TVA et mécanisme de cash sweep à 100 %.
- Nantissement du droit de créance relatif à la vente de la parcelle 14, dont la réservation a déjà été formalisée par l’acquéreur et revêt un caractère contraignant via une condition résolutoire.
- Mandat irrévocable de vente des garanties et droit de préemption, avec un price floor équivalent à 50 % de la valeur d’expertise en cas de défaut.
L’opération présente également un LTV brut de 19,9 %, calculé sur la base d’une expertise officielle en vigueur de 33 315 428 euros, contre un prix d’acquisition de 7,5 millions d’euros.
Stratégie de sortie
Le remboursement du prêt est attendu grâce aux revenus générés par la vente des parcelles.
La visibilité de la sortie repose en particulier sur la parcelle 14, qui bénéficie déjà d’une promesse de vente contraignante avec une entité appartenant à un groupe de premier plan. Le prix convenu pour cette parcelle est de 4,875 millions d’euros et, une fois la transaction finalisée, il permettrait de rembourser environ 73 % du principal du prêt.
Urbanitae bénéficiera d’un nantissement sur ce droit de créance, renforçant ainsi la structure de remboursement prévue.
Pourquoi investir dans le projet Manjoya
Voici quelques-uns des principaux atouts du projet :
- Sept parcelles urbaines viabilisées à Oviedo, avec urbanisation achevée et réceptionnée par la mairie.
- Emplacement à moins de 10 minutes du centre-ville, dans une zone d’expansion résidentielle au sud de la ville.
- Prix d’entrée attractif, avec une acquisition à 7,5 millions d’euros pour une expertise officielle supérieure à 33,3 millions d’euros.
- LTV brut de 19,9 %, un ratio de couverture particulièrement conservateur.
- Hypothèque de premier rang sur les actifs sous-jacents.
- Visibilité de sortie élevée grâce à la promesse de vente contraignante sur la parcelle 14.
- Rentabilité fixe de 12 % annuel simple, avec un rendement minimum équivalent à 9 mois d’intérêts.
Rentabilité prévue sur 12 mois
La durée estimée du projet est de 12 mois, avec deux prolongations possibles de 6 mois.
Principales étapes prévues :
- Juin 2026 : octroi du prêt et signature de l’acte authentique d’acquisition des terrains.
- Troisième trimestre 2026 : réalisation de la condition suspensive liée à l’acquisition du terrain et formalisation des échéances de paiement par l’acquéreur.
- Juin 2027 : échéance du prêt, encaissement des paiements différés nantis et remboursement attendu aux investisseurs d’Urbanitae.
Une nouvelle opération de dette dans les Asturies
Le projet Manjoya permet d’investir dans une opération adossée à du foncier urbain viabilisé, avec un prix d’entrée attractif, un ratio LTV conservateur et une stratégie de sortie partiellement soutenue par une vente déjà engagée.
L’opération sera ouverte à l’investissement le vendredi 5 juin à 12h00 (UTC+2).
Vous avez des questions sur le projet ?
Vous pouvez les poser lors du webinaire du jeudi 4 juin à 12h00 (UTC+2).
Vous pouvez également nous écrire à contacto@urbanitae.com ou nous appeler au (+34) 911 23 25 22.
