Le commerce électronique connaît une croissance historique en Europe et en Espagne, porté par le boom des plateformes d’ultra fast fashion comme Shein et Temu. Ces entreprises ont multiplié leur chiffre d’affaires en quelques années – de 6 milliards de dollars en 2022 à 44 milliards en 2024 – grâce à un modèle basé sur des prix compétitifs, des catalogues massifs et des livraisons rapides. Ce modèle reconfigure la logistique internationale et stimule fortement la demande en centres de distribution et en terrains industriels sur les principaux marchés, dont l’Espagne.
Un marché immobilier sous pression
Selon le European E-commerce Report 2024, le commerce électronique européen a atteint 887 milliards d’euros en 2023, soit 3 % de plus que l’année précédente. Cette croissance se reflète dans le nombre croissant d’acheteurs en ligne : 71 % de la population européenne a effectué des achats sur internet l’an dernier. L’Espagne suit cette même tendance, avec 68 % de la population âgée de 16 à 74 ans qui achète régulièrement en ligne. Ce changement d’habitudes a un impact direct sur le marché logistique, car la vente en ligne nécessite trois fois plus d’espace que la distribution physique traditionnelle, en raison de volumes de stock plus importants, de la gestion des retours et du besoin d’une plus grande proximité avec le consommateur.
Cependant, la disponibilité de terrains logistiques est à des niveaux historiquement bas. À Barcelone, seuls 1 % à 2,5 % de terrains prime sont disponibles, tandis qu’à Madrid le taux atteint 10,4 % avec de fortes disparités entre les sous-marchés. Cette pénurie a fait grimper les loyers logistiques dans les zones les plus recherchées à 6,25 € par mètre carré, soit une hausse de 5 % sur un an et de 1,6 % par rapport au premier trimestre 2025.
À l’échelle européenne, l’indice Prologis Logistics Rent indique que les loyers logistiques ont augmenté de 7,2 % en 2021 (dernières données disponibles), avec des pics de 13 % au Royaume-Uni et de plus de 10 % sur les principaux marchés allemands, tandis que le coût du foncier a progressé de 40 % et les coûts de construction de 18 % en Europe.
Des opportunités d’investissement dans la logistique espagnole
Le besoin croissant d’espace logistique ouvre des opportunités immobilières très attractives pour les investisseurs. À ce titre, Savills souligne que le volume de contrats logistiques a atteint 690.000 m² au premier trimestre 2025, largement porté par des opérations de pré-location et des projets clé en main.
Ces opportunités se concentrent sur deux fronts : les actifs prime dans les zones de forte demande, comme l’aire métropolitaine de Barcelone ou l’axe A-2 à Madrid, où la disponibilité est quasi nulle et la pression sur les loyers maximale ; et les zones émergentes à fort potentiel, comme le sud de Madrid ou les zones portuaires de Valence, Sagunto et Algésiras, qui gagnent en importance comme nouveaux hubs logistiques stratégiques. Cette évolution est soutenue par l’essor des entreprises chinoises, dont le modèle de distribution exige des infrastructures capables de traiter d’énormes volumes de marchandises.
Dans ce contexte, les capitaux d’investissement répondent à cette dynamique, consolidant le secteur industriel et logistique comme l’un des plus attractifs, avec 1,11 milliard d’euros investis en 2024, soit une hausse de 87,9 % par rapport à l’année précédente.
Défis réglementaires et nouvelles dynamiques de la logistique européenne
Le secteur logistique devra relever plusieurs défis dans les prochaines années, avec notamment l’un des plus importants : l’interconnexion des infrastructures logistiques, car l’intégration des ports, aéroports et réseaux ferroviaires apparaît comme une clé pour optimiser les coûts et les délais de livraison.
Par ailleurs, la réglementation européenne pourrait évoluer de manière significative dans les prochains mois, puisque la Commission européenne (CE) a proposé de supprimer l’exemption tarifaire de minimis, qui permet actuellement d’importer des produits de moins de 150 € sans droits de douane. Cette mesure – qui toucherait directement des plateformes comme Shein ou Temu, grandes bénéficiaires du système actuel – vise à freiner le flux massif de colis de faible valeur entrant chaque année dans l’UE : plus de 4,6 milliards, selon les données de la CE.
Si cette proposition est adoptée, elle modifiera profondément les flux logistiques internationaux : de nombreuses entreprises devront redéfinir leurs routes d’entrée en Europe et une partie du transport aérien pourrait se déplacer vers le maritime. Dans ce scénario, les ports espagnols joueraient un rôle stratégique, favorisant le développement de nouveaux espaces logistiques dans leurs environs et renforçant leur position dans la chaîne mondiale d’approvisionnement.
