Le prochain vendredi 15 mai à 12h00 (UTC+2), nous ouvrons à l’investissement le Projet Arianna II, la continuité du projet Arianna, une opération de dette immobilière en Italie destinée à financer l’acquisition et le repositionnement d’un actif hôtelier en front de mer.
Il s’agit de la deuxième tranche du prêt Arianna, une opération déjà présentée sur Urbanitae. Pour cette raison, il n’y aura pas de nouveau webinar cette fois-ci, mais vous pourrez revoir le webinar original du projet, organisé le mercredi 29 avril, où l’actif, le gestionnaire et la thèse d’investissement sont expliqués en détail.
- 📅 Ouverture à l’investissement : vendredi 15 mai à 12h00 (UTC+2)
- 🎙 Webinar du projet : vous pouvez revoir le webinar d’Arianna, organisé le mercredi 29 avril.
Suite du projet Arianna
Arianna II permet de participer au même projet présenté dans Arianna I : l’octroi d’un prêt mezzanine destiné à financer l’acquisition et le repositionnement de l’Hotel Arianna, situé à Marina di Pietrasanta, à la limite sud de Forte dei Marmi, l’une des destinations balnéaires de luxe les plus établies d’Italie.
La dette mezzanine est un financement intermédiaire entre la dette senior et les fonds propres : elle est remboursée après le prêt bancaire principal mais avant l’equity des associés. En raison de cette position subordonnée, elle offre généralement une rentabilité supérieure à celle de la dette senior.
Le projet consiste en la rénovation complète de l’hôtel, qui comprendra 42 chambres réparties sur cinq étages, un SPA en rooftop avec terrasse panoramique, un restaurant, un bar et des espaces communs rénovés. Le périmètre du projet comprend également deux villas résidentielles haut de gamme : Villa Residencial et Villa Dependance, toutes deux avec jardin privé, piscine et finitions de luxe.
Un actif en front de mer
L’actif se trouve à quelques minutes à pied du centre de Forte dei Marmi, face au parc de la Versiliana et avec un accès direct à certains des bagni les plus exclusifs du littoral, comme Twiga, Augustus ou Principe Forte dei Marmi.
La Versilia, sur la côte toscane, combine environnement naturel, plage, services haut de gamme et proximité de destinations emblématiques comme Forte dei Marmi et Viareggio. Il s’agit de l’un des marchés les plus reconnus du tourisme de luxe en Italie et d’un emplacement bénéficiant d’une forte demande de la part d’acheteurs et de clients internationaux.
Cette localisation en front de mer confère au projet un positionnement différenciant dans le segment hôtelier-résidentiel premium.
Le gestionnaire du projet
Le gestionnaire de l’opération est Setha Group, une société d’investissement et de promotion immobilière disposant de plus d’une décennie d’expérience dans l’identification, l’acquisition et le développement de terrains brownfield au Royaume-Uni et en Italie.
Setha possède une solide expérience dans le secteur, avec plus de 20 projets réalisés, un GDV – valeur brute de développement estimée des projets une fois achevés – supérieur à 1 milliard de livres sterling, et plus de 1 000 unités livrées entre Londres, le sud-est de l’Angleterre et les principales villes italiennes.
La société agit à la fois comme promoteur et investisseur, ce qui lui permet de conserver un contrôle direct sur la conception, l’exécution et les coûts. Elle dispose également d’une expérience active dans la région de la Versilia, notamment avec un projet de rénovation de villas de luxe actuellement en cours au Via dell’Acqua 166, Forte dei Marmi, également en collaboration avec Urbanitae.
Structure de l’opération
Le financement junior total s’élève à 8 millions d’euros. Sur ce montant, 5 millions d’euros seront financés par les investisseurs d’Urbanitae – 3 millions correspondant à la première tranche et 2 millions correspondant à Arianna II – et 3 millions d’euros par des investisseurs externes.
Les principales caractéristiques d’Arianna II sont les suivantes :
- Montant : jusqu’à 2 000 000 €
- Taux d’intérêt : 13,0 % annuel simple
- Rentabilité totale : 26 %
- Durée : 24 mois
- Extension possible : 12 mois supplémentaires
- Intérêts minimums : équivalents à 9 mois d’intérêts
- Paiement des intérêts et du principal : à l’échéance
La partie du prêt destinée à financer les travaux de rénovation sera débloquée via des certifications mensuelles de travaux, soumises à l’avis favorable du Project Monitor.
Le remboursement anticipé total sera autorisé à tout moment, avec un rendement minimum équivalent à 9 mois d’intérêts.
Financement et apport du promoteur
Le promoteur engage un capital total d’environ 3,01 millions d’euros, dont environ 2,04 millions avaient déjà été déboursés à la date de clôture du financement.
Le projet bénéficie également d’un prêt senior accordé par Solution Bank pour un montant de 7,5 millions d’euros, dont 5 millions ont déjà été accordés et 2,5 millions, correspondant à une ligne CapEx – investissement destiné à financer les travaux, équipements et améliorations de l’actif – sont en phase finale d’approbation.
Garanties du prêt
Le prêt bénéficie d’un ensemble de garanties adaptées à la structure mezzanine de l’opération :
- Nantissement de premier rang sur 100 % des parts de la SPV emprunteuse, Dogui 2 S.r.l.
- Nantissement de premier rang sur les comptes bancaires de la SPV emprunteuse
- Subordination des prêts corporate et des prêts d’associés accordés à la SPV
- Engagement d’apport d’equity supplémentaire de la part du promoteur en cas de dépassement des coûts de construction
En outre, comme pour tous les projets de dette, un Project Monitor supervisera les certifications de travaux, l’avancement du chantier, les éventuels écarts de délai ou de coûts et approuvera les décaissements mensuels du prêt.
Stratégie de sortie
La sortie des investisseurs d’Urbanitae est prévue via le refinancement du prêt en 2028, soutenu par deux leviers principaux : la vente des deux villas résidentielles et la stabilisation de l’hôtel sous contrat de location avec EGA Hospitality.
La commercialisation des villas sera réalisée via les canaux directs de Setha Group, avec le soutien de brokers locaux spécialisés dans le segment ultra-prime de Forte dei Marmi et Marina di Pietrasanta.
Pourquoi investir dans Arianna II
Voici quelques-uns des principaux points forts du projet :
- Suite d’Arianna, une opération déjà présentée sur Urbanitae
- Actif exclusif en front de mer, dans l’un des emplacements les plus recherchés de la Méditerranée
- Rentabilité de 13,0 % annuel simple, avec un rendement minimum équivalent à 9 mois d’intérêts
- Promoteur disposant d’un solide track record, avec plus de 20 projets et un GDV supérieur à 1 milliard de livres sterling
- Ensemble de garanties incluant des nantissements de premier rang sur la SPV et un engagement du promoteur en cas de dépassement de coûts
- Projet mixte hôtelier-résidentiel, avec une sortie soutenue par la vente des villas et la stabilisation de l’hôtel
Calendrier estimatif
La durée estimée du projet est de 24 mois, avec une option d’extension de 12 mois supplémentaires.
Principales étapes prévues :
- Deuxième trimestre 2026 : octroi du prêt pour les coûts d’acquisition et de rénovation
- Troisième trimestre 2026 : début des travaux après l’obtention du permis d’extension volumétrique
- Deuxième trimestre 2028 : vente des deux villas et premier remboursement partiel du prêt
- 2028 : ouverture de l’hôtel et refinancement du prêt mezzanine, avec remboursement total aux investisseurs d’Urbanitae
Vous avez des questions sur le projet ?
Vous pouvez revoir le webinar du projet Arianna, organisé le mercredi 29 avril, où tous les détails de l’opération sont expliqués.
Vous pouvez également nous écrire à contacto@urbanitae.com ou nous appeler au (+34) 911 23 25 22.
N’oubliez pas : Arianna II ouvre à l’investissement le vendredi 15 mai à 12h00 (UTC+2).
