Am kommenden Freitag, den 15. Mai um 12:00 Uhr (UTC+2), öffnen wir Projekt Arianna II zur Investition – die Fortsetzung des Projekts Arianna, einer Immobilien-Debt-Transaktion in Italien zur Finanzierung des Erwerbs und der Repositionierung eines Hotel-Assets in erster Strandlinie.
Es handelt sich um die zweite Tranche des Arianna-Darlehens, einer Transaktion, die bereits auf Urbanitae vorgestellt wurde. Daher wird es dieses Mal kein neues Webinar geben, allerdings kannst du dir das ursprüngliche Webinar des Projekts, das am Mittwoch, den 29. April, stattfand, erneut ansehen. Dort werden das Asset, der Sponsor und die Investmentthese ausführlich erläutert.
- 📅 Investitionsstart: Freitag, 15. Mai um 12:00 Uhr (UTC+2)
- 🎙 Projekt-Webinar: Du kannst das Arianna-Webinar vom Mittwoch, den 29. April, erneut ansehen.
Fortsetzung des Projekts Arianna
Arianna II ermöglicht die Beteiligung am selben Projekt wie Arianna I: die Vergabe eines Mezzanine-Darlehens zur Finanzierung des Erwerbs und der Repositionierung des Hotel Arianna in Marina di Pietrasanta, am südlichen Rand von Forte dei Marmi, einem der etabliertesten Luxus-Küstenorte Italiens.
Mezzanine-Debt ist eine Finanzierungsform zwischen Senior Debt und Eigenkapital: Sie steht in der Rückzahlungsreihenfolge hinter dem Hauptbankdarlehen, aber vor dem Eigenkapital der Gesellschafter. Aufgrund dieser nachrangigen Position bietet sie in der Regel eine höhere Rendite als Senior Debt.
Das Projekt umfasst die vollständige Renovierung des Hotels, das über 42 Zimmer auf fünf Etagen, ein Rooftop-SPA mit Panoramaterrasse, Restaurant, Bar und renovierte Gemeinschaftsbereiche verfügen wird. Zum Projekt gehören außerdem zwei hochwertige Wohnvillen: Villa Residencial und Villa Dependance, beide mit privatem Garten, Pool und Luxusausstattung.
Ein Asset in erster Strandlinie
Das Asset befindet sich nur wenige Gehminuten vom Zentrum von Forte dei Marmi entfernt, direkt gegenüber dem Versiliana-Park und mit direktem Zugang zu einigen der exklusivsten Bagni der Küste, darunter Twiga, Augustus und Principe Forte dei Marmi.
Die Versilia an der toskanischen Küste verbindet Natur, Strand, hochwertige Dienstleistungen und die Nähe zu ikonischen Destinationen wie Forte dei Marmi und Viareggio. Sie zählt zu den renommiertesten Luxus-Tourismusmärkten Italiens und weist eine starke Nachfrage internationaler Käufer und Gäste auf.
Diese Lage in erster Strandlinie verleiht dem Projekt eine besondere Positionierung im Premium-Hotel-Residential-Segment.
Der Projektentwickler
Der Sponsor der Transaktion ist die Setha Group, ein Immobilieninvestment- und Entwicklungsunternehmen mit mehr als einem Jahrzehnt Erfahrung in der Identifizierung, dem Erwerb und der Entwicklung von Brownfield-Grundstücken im Vereinigten Königreich und in Italien.
Setha verfügt über einen umfangreichen Track Record mit mehr als 20 realisierten Projekten, einem GDV – geschätzter Bruttoentwicklungswert abgeschlossener Projekte – von über 1 Milliarde Pfund Sterling sowie mehr als 1.000 fertiggestellten Einheiten in London, Südostengland und den wichtigsten italienischen Städten.
Das Unternehmen agiert sowohl als Entwickler als auch als Investor und behält dadurch die direkte Kontrolle über Design, Umsetzung und Kosten. Darüber hinaus verfügt Setha über aktive Erfahrung in der Region Versilia, darunter ein Luxusvillen-Renovierungsprojekt in der Via dell’Acqua 166, Forte dei Marmi, ebenfalls in Zusammenarbeit mit Urbanitae.
Struktur der Transaktion
Die gesamte Junior-Finanzierung beläuft sich auf 8 Millionen Euro. Davon werden 5 Millionen Euro von Urbanitae-Investoren finanziert – 3 Millionen aus der ersten Tranche und 2 Millionen aus Arianna II – sowie 3 Millionen Euro von externen Investoren.
Die wichtigsten Merkmale von Arianna II sind:
- Betrag: bis zu 2.000.000 €
- Zinssatz: 13,0 % einfacher Jahreszins
- Gesamtrendite: 26 %
- Laufzeit: 24 Monate
- Mögliche Verlängerung: weitere 12 Monate
- Mindestzins: entspricht 9 Monaten Zinsen
- Zahlung von Zinsen und Kapital: endfällig
Der Teil des Darlehens, der für die Renovierungsarbeiten bestimmt ist, wird über monatliche Baufortschrittszertifikate ausgezahlt, vorbehaltlich der Zustimmung des Project Monitor.
Eine vollständige vorzeitige Rückzahlung ist jederzeit möglich, mit einer Mindestrendite entsprechend 9 Monaten Zinsen.
Finanzierung und Eigenkapitalbeitrag des Sponsors
Der Sponsor verpflichtet sich zu einem Eigenkapitaleinsatz von insgesamt rund 3,01 Millionen Euro, wovon zum Zeitpunkt des Finanzierungsabschlusses bereits rund 2,04 Millionen Euro eingebracht wurden.
Zusätzlich verfügt das Projekt über ein Senior-Darlehen der Solution Bank in Höhe von 7,5 Millionen Euro, wovon 5 Millionen Euro bereits bewilligt wurden. Weitere 2,5 Millionen Euro im Rahmen einer CapEx-Linie – zur Finanzierung von Bauarbeiten, Ausstattung und Verbesserungen des Assets – befinden sich in der finalen Genehmigungsphase.
Sicherheiten des Darlehens
Das Darlehen verfügt über ein an die Mezzanine-Struktur angepasstes Sicherheitenpaket:
- Erstrangiges Pfandrecht auf 100 % der Anteile der kreditnehmenden SPV, Dogui 2 S.r.l.
- Erstrangiges Pfandrecht auf die Bankkonten der SPV
- Nachrangigkeit von Unternehmens- und Gesellschafterdarlehen gegenüber der SPV
- Verpflichtung des Sponsors zur zusätzlichen Eigenkapitalzuführung im Falle von Baukostenüberschreitungen
Darüber hinaus wird – wie bei allen Debt-Projekten – ein Project Monitor eingesetzt, der die Bauzertifikate, den Baufortschritt, mögliche Zeit- oder Kostenabweichungen überwacht und die monatlichen Darlehensauszahlungen genehmigt.
Exit-Strategie
Der Exit der Urbanitae-Investoren ist über die Refinanzierung des Darlehens im Jahr 2028 vorgesehen, gestützt auf zwei Haupthebel: den Verkauf der beiden Wohnvillen und die Stabilisierung des Hotels im Rahmen eines Mietvertrags mit EGA Hospitality.
Die Vermarktung der Villen erfolgt über die direkten Vertriebskanäle der Setha Group, unterstützt von lokalen Brokern, die auf das Ultra-Prime-Segment in Forte dei Marmi und Marina di Pietrasanta spezialisiert sind.
Warum in Arianna II investieren
Dies sind einige der wichtigsten Stärken des Projekts:
- Fortsetzung von Arianna, einer bereits auf Urbanitae vorgestellten Transaktion
- Exklusives Strand-Asset in einer der begehrtesten Lagen des Mittelmeers
- 13,0 % einfache Jahresrendite, mit einer Mindestrendite entsprechend 9 Monaten Zinsen
- Sponsor mit starkem Track Record, mit mehr als 20 Projekten und einem GDV von über 1 Milliarde Pfund Sterling
- Sicherheitenpaket mit erstrangigen Pfandrechten auf die SPV und Sponsor-Verpflichtung bei Kostenüberschreitungen
- Gemischtes Hotel-Residential-Projekt, dessen Exit durch den Verkauf der Villen und die Stabilisierung des Hotels unterstützt wird
Geschätzter Zeitplan
Die geschätzte Laufzeit des Projekts beträgt 24 Monate, mit der Option einer zusätzlichen Verlängerung um 12 Monate.
Wichtige Meilensteine:
- Q2 2026: Vergabe des Darlehens für Erwerbs- und Renovierungskosten
- Q3 2026: Beginn der Bauarbeiten nach Erhalt der Genehmigung zur volumetrischen Erweiterung
- Q2 2028: Verkauf der beiden Villen und erste Teilrückzahlung des Darlehens
- 2028: Eröffnung des Hotels und Refinanzierung des Mezzanine-Darlehens mit vollständiger Rückzahlung an die Urbanitae-Investoren
Hast du Fragen zum Projekt?
Du kannst dir das Webinar zum Projekt Arianna, das am Mittwoch, den 29. April stattfand, erneut ansehen. Dort werden alle Details der Transaktion erklärt.
Du kannst uns außerdem unter contacto@urbanitae.com kontaktieren oder uns unter (+34) 911 23 25 22 anrufen.
Denk daran: Arianna II öffnet am Freitag, den 15. Mai um 12:00 Uhr (UTC+2) zur Investition.
