Arianna II: nova tranche a 13% anual para um hotel e villas de luxo na costa toscana

Na próxima sexta-feira, 15 de maio, às 12:00h (UTC+2), abrimos ao investimento o Projeto Arianna II, a continuação do projeto Arianna, uma operação de dívida imobiliária em Itália destinada a financiar a aquisição e o reposicionamento de um ativo hoteleiro em primeira linha de praia.

Trata-se da segunda tranche do empréstimo Arianna, uma operação já apresentada na Urbanitae. Por isso, desta vez não haverá um novo webinar, embora possas rever o webinar original do projeto, realizado na passada quarta-feira, 29 de abril, onde são explicados em detalhe o ativo, o gestor e a tese de investimento.

• 📅 Abertura ao investimento: sexta-feira, 15 de maio, às 12:00h (UTC+2)
• 🎙 Webinar do projeto: podes rever o webinar de Arianna, realizado na quarta-feira, 29 de abril.

Continuação do projeto Arianna

O Arianna II permite participar no mesmo projeto apresentado no Arianna I: a concessão de um empréstimo mezzanine para financiar a aquisição e o reposicionamento do Hotel Arianna, localizado em Marina di Pietrasanta, no limite sul de Forte dei Marmi, um dos destinos balneares de luxo mais consolidados de Itália.

A dívida mezzanine é um financiamento intermédio entre a dívida sénior e o capital próprio: tem prioridade de reembolso atrás do empréstimo bancário principal, mas à frente do equity dos sócios. Devido a essa posição subordinada, costuma oferecer uma rentabilidade superior à dívida sénior.

O projeto consiste na renovação integral do hotel, que contará com 42 quartos distribuídos por cinco pisos, SPA no rooftop com terraço panorâmico, restaurante, bar e zonas comuns renovadas. O perímetro do projeto inclui ainda duas villas residenciais de alto padrão: Villa Residencial e Villa Dependance, ambas com jardim privado, piscina e acabamentos de luxo.

Um ativo em primeira linha de praia

O ativo encontra-se a poucos minutos a pé do centro de Forte dei Marmi, em frente ao Parque da Versiliana e com acesso direto a alguns dos bagni mais exclusivos da costa, como Twiga, Augustus ou Principe Forte dei Marmi.

A Versilia, na costa toscana, combina ambiente natural, praia, serviços de alta gama e proximidade a destinos emblemáticos como Forte dei Marmi e Viareggio. É um dos mercados mais reconhecidos do turismo de luxo em Itália e um enclave com elevada procura por parte de compradores e hóspedes internacionais.

Esta localização em primeira linha de praia confere ao projeto um posicionamento diferenciador dentro do segmento hoteleiro-residencial premium.

O gestor do projeto

O gestor da operação é a Setha Group, empresa de investimento e promoção imobiliária com mais de uma década de experiência na identificação, aquisição e desenvolvimento de terrenos brownfield no Reino Unido e em Itália.

A Setha possui um sólido percurso no setor, com mais de 20 projetos liderados, um GDV – valor bruto de desenvolvimento estimado dos projetos concluídos – superior a 1.000 milhões de libras e mais de 1.000 unidades entregues entre Londres, o sudeste de Inglaterra e as principais cidades italianas.

A empresa atua como promotora e investidora, o que lhe permite manter controlo direto sobre o design, a execução e os custos. Além disso, conta com experiência ativa na região da Versilia, incluindo um projeto de renovação de villas de luxo atualmente em desenvolvimento em Via dell’Acqua 166, Forte dei Marmi, também em colaboração com a Urbanitae.

Estrutura da operação

O financiamento junior total ascende a 8 milhões de euros. Deste montante, 5 milhões de euros serão financiados pelos investidores da Urbanitae – 3 milhões correspondentes à primeira tranche e 2 milhões correspondentes ao Arianna II – e 3 milhões de euros por investidores externos.

As principais características do Arianna II são:

• Montante: até 2.000.000 €
• Taxa de juro: 13,0% anual simples
• Rentabilidade total: 26%
• Prazo: 24 meses
• Possível extensão: mais 12 meses
• Juros mínimos: equivalentes a 9 meses de juros
• Pagamento de juros e capital: no vencimento

A parte do empréstimo destinada a financiar as obras de renovação será disponibilizada através de certificações mensais de obra, sujeitas ao parecer favorável do Project Monitor.

A amortização antecipada total será permitida em qualquer momento, com um retorno mínimo equivalente a 9 meses de juros.

Financiamento e contribuição do promotor

O promotor compromete um capital total de aproximadamente 3,01 milhões de euros, dos quais cerca de 2,04 milhões já foram desembolsados à data de fecho do financiamento.

O projeto conta ainda com um empréstimo sénior da Solution Bank no valor de 7,5 milhões de euros, dos quais 5 milhões já foram concedidos e 2,5 milhões, relativos a uma linha de CapEx – investimento destinado a financiar obras, equipamento e melhorias do ativo –, encontram-se em fase final de aprovação.

Garantias do empréstimo

O empréstimo conta com um pacote de garantias adaptado à estrutura mezzanine da operação:

• Penhor de primeiro grau sobre 100% das participações da SPV mutuária, Dogui 2 S.r.l.
• Penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias da SPV mutuária
• Subordinação de empréstimos corporativos e empréstimos de sócios concedidos à SPV
• Compromisso de aporte adicional de equity por parte do promotor em caso de sobrecustos de construção

Além disso, tal como em todos os projetos de dívida, será incluída a figura do Project Monitor, que supervisionará as certificações de obra, o progresso da construção, possíveis desvios de prazo ou custo e aprovará os desembolsos mensais do empréstimo.

Estratégia de saída

A saída dos investidores da Urbanitae está prevista através do refinanciamento do empréstimo em 2028, apoiado em dois principais motores: a venda das duas villas residenciais e a estabilização do hotel sob contrato de arrendamento com a EGA Hospitality.

A comercialização das villas será realizada através dos canais diretos da Setha Group, com apoio de brokers locais especializados no segmento ultra-prime de Forte dei Marmi e Marina di Pietrasanta.