Na próxima sexta-feira, 15 de maio, às 12:00h (UTC+2), abrimos ao investimento o Projeto Arianna II, a continuação do projeto Arianna, uma operação de dívida imobiliária em Itália destinada a financiar a aquisição e o reposicionamento de um ativo hoteleiro em primeira linha de praia.
Trata-se da segunda tranche do empréstimo Arianna, uma operação já apresentada na Urbanitae. Por isso, desta vez não haverá um novo webinar, embora possas rever o webinar original do projeto, realizado na passada quarta-feira, 29 de abril, onde são explicados em detalhe o ativo, o gestor e a tese de investimento.
- 📅 Abertura ao investimento: sexta-feira, 15 de maio, às 12:00h (UTC+2)
- 🎙 Webinar do projeto: podes rever o webinar de Arianna, realizado na quarta-feira, 29 de abril.
Continuação do projeto Arianna
O Arianna II permite participar no mesmo projeto apresentado no Arianna I: a concessão de um empréstimo mezzanine para financiar a aquisição e o reposicionamento do Hotel Arianna, localizado em Marina di Pietrasanta, no limite sul de Forte dei Marmi, um dos destinos balneares de luxo mais consolidados de Itália.
A dívida mezzanine é um financiamento intermédio entre a dívida sénior e o capital próprio: tem prioridade de reembolso atrás do empréstimo bancário principal, mas à frente do equity dos sócios. Devido a essa posição subordinada, costuma oferecer uma rentabilidade superior à dívida sénior.
O projeto consiste na renovação integral do hotel, que contará com 42 quartos distribuídos por cinco pisos, SPA no rooftop com terraço panorâmico, restaurante, bar e zonas comuns renovadas. O perímetro do projeto inclui ainda duas villas residenciais de alto padrão: Villa Residencial e Villa Dependance, ambas com jardim privado, piscina e acabamentos de luxo.
Um ativo em primeira linha de praia
O ativo encontra-se a poucos minutos a pé do centro de Forte dei Marmi, em frente ao Parque da Versiliana e com acesso direto a alguns dos bagni mais exclusivos da costa, como Twiga, Augustus ou Principe Forte dei Marmi.
A Versilia, na costa toscana, combina ambiente natural, praia, serviços de alta gama e proximidade a destinos emblemáticos como Forte dei Marmi e Viareggio. É um dos mercados mais reconhecidos do turismo de luxo em Itália e um enclave com elevada procura por parte de compradores e hóspedes internacionais.
Esta localização em primeira linha de praia confere ao projeto um posicionamento diferenciador dentro do segmento hoteleiro-residencial premium.
Estrutura da operação
O financiamento junior total ascende a 8 milhões de euros. Deste montante, 5 milhões de euros serão financiados pelos investidores da Urbanitae – 3 milhões correspondentes à primeira tranche e 2 milhões correspondentes ao Arianna II – e 3 milhões de euros por investidores externos.
As principais características do Arianna II são:
- Montante: até 2.000.000 €
- Taxa de juro: 13,0% anual simples
- Rentabilidade total: 26%
- Prazo: 24 meses
- Possível extensão: mais 12 meses
- Juros mínimos: equivalentes a 9 meses de juros
- Pagamento de juros e capital: no vencimento
A parte do empréstimo destinada a financiar as obras de renovação será disponibilizada através de certificações mensais de obra, sujeitas ao parecer favorável do Project Monitor.
A amortização antecipada total será permitida em qualquer momento, com um retorno mínimo equivalente a 9 meses de juros.
Financiamento e contribuição do promotor
O promotor compromete um capital total de aproximadamente 3,01 milhões de euros, dos quais cerca de 2,04 milhões já foram desembolsados à data de fecho do financiamento.
O projeto conta ainda com um empréstimo sénior da Solution Bank no valor de 7,5 milhões de euros, dos quais 5 milhões já foram concedidos e 2,5 milhões, relativos a uma linha de CapEx – investimento destinado a financiar obras, equipamento e melhorias do ativo –, encontram-se em fase final de aprovação.
Garantias do empréstimo
O empréstimo conta com um pacote de garantias adaptado à estrutura mezzanine da operação:
- Penhor de primeiro grau sobre 100% das participações da SPV mutuária, Dogui 2 S.r.l.
- Penhor de primeiro grau sobre as contas bancárias da SPV mutuária
- Subordinação de empréstimos corporativos e empréstimos de sócios concedidos à SPV
- Compromisso de aporte adicional de equity por parte do promotor em caso de sobrecustos de construção
Além disso, tal como em todos os projetos de dívida, será incluída a figura do Project Monitor, que supervisionará as certificações de obra, o progresso da construção, possíveis desvios de prazo ou custo e aprovará os desembolsos mensais do empréstimo.
Estratégia de saída
A saída dos investidores da Urbanitae está prevista através do refinanciamento do empréstimo em 2028, apoiado em dois principais motores: a venda das duas villas residenciais e a estabilização do hotel sob contrato de arrendamento com a EGA Hospitality.
Porquê investir no Arianna II
Estes são alguns dos principais pontos fortes do projeto:
- Continuação de Arianna, uma operação já apresentada na Urbanitae
- Ativo exclusivo em primeira linha de praia, numa das localizações mais procuradas do Mediterrâneo
- Rentabilidade de 13,0% anual simples, com retorno mínimo equivalente a 9 meses de juros
- Promotor com track record sólido, com mais de 20 projetos e GDV superior a 1.000 milhões de libras
- Pacote de garantias com penhor de primeiro grau sobre a SPV e compromisso do promotor em caso de sobrecustos
- Projeto misto hoteleiro-residencial, com saída apoiada na venda das villas e estabilização do hotel
Calendário estimado
O prazo estimado do projeto é de 24 meses, com opção de extensão adicional de 12 meses.
Principais marcos previstos:
- Segundo trimestre de 2026: concessão do empréstimo para custos de aquisição e renovação
- Terceiro trimestre de 2026: início das obras após obtenção da licença de ampliação volumétrica
- Segundo trimestre de 2028: venda das duas villas e primeiro reembolso parcial do empréstimo
- 2028: abertura do hotel e refinanciamento do empréstimo mezzanine, com reembolso total aos investidores da Urbanitae
Tens dúvidas sobre o projeto?
Podes rever o webinar do projeto Arianna, realizado na passada quarta-feira, 29 de abril, onde são explicados todos os detalhes da operação.
Também podes escrever-nos para contacto@urbanitae.com ou ligar para o (+34) 911 23 25 22.
Lembra-te: Arianna II abre ao investimento na sexta-feira, 15 de maio, às 12:00h (UTC+2).
