Les SOCIMI — sociétés anonymes cotées d’investissement immobilier — se sont imposées comme une voie d’investissement immobilier. Ces sociétés cotées sont chargées d’acquérir et de gérer des actifs immobiliers : leurs revenus proviennent essentiellement de leur mise en location. Inspirées des REIT américains — real estate investment trusts —, les SOCIMI sont déjà très populaires en Espagne. De fait, l’Espagne est le deuxième pays au monde comptant le plus grand nombre d’entités de ce type.
L’une des raisons tient à leur attractivité aussi bien pour les grands patrimoines que pour les particuliers. Leur objectif est de dynamiser le marché locatif, un segment qui dispose encore d’un important potentiel de développement en Espagne, où les chiffres sont plus faibles que sur le continent. En outre, comme tout autre type d’investissement, elles cherchent à offrir des rentabilités stables et à s’imposer comme une alternative pour ceux qui — de plus en plus — s’intéressent à l’immobilier.
Leur cadre juridique est la Loi 11/2009, texte qui prévoit notamment leur régime fiscal spécial, celui de leurs associés ainsi que leurs obligations d’information. Toutefois, en raison de la rigidité des exigences prévues par leur réglementation, la Loi 16/2012 a introduit des modifications afin d’encourager davantage de sociétés à adopter ce régime spécial.
Avantages fiscaux et conditions requises
L’avantage le plus évident est précisément leur fiscalité. La loi établit un régime fiscal spécial pour les sociétés qui choisissent de l’appliquer, selon lequel elles seront imposées à un taux de 0 % au titre de l’impôt sur les sociétés, dont le taux ordinaire est généralement de 25 %. Leurs avantages fiscaux vont plus loin, puisqu’elles bénéficient d’un abattement de 95 % sur l’impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés — ITP et AJD en Espagne. Quoi qu’il en soit, pour accéder à ce régime fiscal privilégié, les SOCIMI doivent respecter une série de conditions.
La première concerne une condition de détention. Ainsi, la loi oblige à ce que les biens immobiliers qui composent l’actif de la société soient maintenus en location pendant au moins trois ans. Si, au lieu d’avoir été acquis, ils ont été développés par la SOCIMI, cette période passe à sept ans. Une autre des exigences les plus importantes correspond également à l’objectif des SOCIMI de stimuler le marché locatif : au moins 80 % de leurs investissements doivent être destinés à des biens immobiliers consacrés à la location. Cela ne doit pas nécessairement être de la location résidentielle, puisque cela inclut également les secteurs des bureaux, du retail ou de la logistique.
Les SOCIMI offrent un très bon avantage en termes de liquidité par rapport à d’autres alternatives, car la désinvestissement est très rapide. La distribution des bénéfices est également importante. Au moins 90 % des loyers, 50 % des bénéfices obtenus lors de la cession de biens immobiliers et 100 % de ceux provenant de dividendes de participations éligibles devront être distribués aux investisseurs. De même, le capital social de la SOCIMI doit être d’au moins cinq millions d’euros, et ses réserves légales ne doivent pas dépasser 20 % de ce montant.
Inconvénients d’investir dans les SOCIMI
Comme tout véhicule d’investissement, les SOCIMI impliquent également certains risques et inconvénients. Au-delà du fait que la valeur des biens immobiliers peut fluctuer avec le marché immobilier, les SOCIMI, en tant que sociétés cotées, sont exposées aux variations des valeurs boursières. En outre, comme elles disposent de biens immobiliers qui soutiennent leur capacité d’endettement, elles sont aussi exposées aux pressions sur les taux d’intérêt.
Les SOCIMI disposent également d’un flottant réduit — en Espagne, il doit représenter au moins 25 % du capital social —, ce qui implique que le pourcentage d’actions pouvant être négocié en Bourse est lui aussi limité. Enfin, la gestion des SOCIMI, par contraste avec d’autres types de fonds d’investissement ou d’investissements indirects, est généralement coûteuse. À tout cela s’ajoutent les problèmes de rigidité de leur structure juridique, déjà apparus dans les premières années suivant leur réglementation.
Tout cela signifie qu’elles ne constituent pas toujours la meilleure option, surtout dans le cas des petits épargnants qui ont besoin de formules flexibles et agiles. À leur place, des modèles d’investissement comme le crowdfunding immobilier s’imposent comme une alternative pour investir dans l’immobilier à partir de petits montants, sans la rigidité des SOCIMI et où ce sont les investisseurs eux-mêmes qui décident à quels actifs ils souhaitent participer.
