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‘Real estate’ al auxilio de los mayores

La preocupación por el estado de las pensiones y la incertidumbre sobre el futuro han hecho que surjan fórmulas en el ámbito del real estate para asegurarse cierto poder adquisitivo a partir de los 65 años. Fórmulas que, como la vivienda inversa, la venta de la nuda propiedad o la hipoteca inversa, tienen la vivienda habitual como protagonista. En esta entrada repasamos las ventajas y desventajas de cada modalidad. 

Suele decirse que España es un país de propietarios. Y es verdad: tres de cada cuatro españoles viven en una casa de su propiedad. Es un porcentaje alto, aunque deja a nuestro país a media tabla en Europa, junto a Portugal e Italia: Rumanía, Eslovaquia, Croacia y Hungría, con más del 90%, figuran en los primeros puestos. Ahora bien, cuando hacemos foco en el segmento de población de 65 y más años, las tasas se acercan a ese 90%. 

A ello se añade que, aunque los jubilados suelen tener menos dificultades económicas que otros sectores, existe vulnerabilidad. Según el INE, la población en riesgo de pobreza –una medida de la desigualdad– entre los de 65 años y más es del 17,5%. Es menos que en 2020 pero, aun así, el porcentaje supera en tres puntos la media de los nueve años anteriores. 

Por todo ello, no es de extrañar que cada vez más de nuestros mayores consideren la posibilidad de rentabilizar su vivienda o utilizarla para complementar sus ingresos en el último tramo de su vida… sin tener que renunciar a ella. Pero ¿cómo?

Vivienda inversa

Empezaremos por la más novedosa de las propuestas. La vivienda inversa permite monetizar la propia vivienda y seguir viviendo en ella. A diferencia de la hipoteca inversa, no se emplea la casa como garantía para obtener financiación. Con la vivienda inversa, el propietario vende su casa y, en el mismo acto jurídico, se convierte en arrendatario: pasa a vivir en ella en régimen de alquiler vitalicio.

Por lo general, se estima un precio para ese alquiler y una estimación de los años que durará, basada en la esperanza de vida del inquilino. Ese importe se resta del precio de venta convenido y es el que recibe el nuevo arrendatario. La ventaja respecto a otras modalidades es que el riesgo está muy acotado. Si el inquilino se echa atrás antes de que se cumpla el plazo del alquiler, recibirá una compensación. Si vive en la casa más años de los estimados, solo tendrá que pagar los gastos de mantenimiento. 

Hasta el momento, en España solo la socimi Inversa Prime comercializa este producto, tanto para clientes como vehículo de inversión. A cierre del primer trimestre del año, la socimi acumulaba 182 viviendas en cartera y una inversión acumulada cercana a los 82 millones de euros. 

Hipoteca inversa

La hipoteca inversa consiste en un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual. El cliente no acude a la entidad a solicitar un préstamo para adquirir una vivienda, que luego garantizará hipotecándola, sino que lleva la vivienda bajo el brazo ofreciéndola como garantía del préstamo.

Igual que con la vivienda inversa, el importe se puede conceder de una vez o a través de prestaciones periódicas. Además de para personas mayores, está disponible también para personas que acrediten cierto grado de discapacidad o de dependencia. Como explica el Banco de España, al revés que en una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero –los herederos del inmueble– opta por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble. 

Hasta el momento, este producto financiero no ha tenido una acogida grande, debido a la escasa rentabilidad y certidumbre que ofrece a los bancos. Quizá las cosas cambien con el acuerdo entre la aseguradora Mapfre y Banco Santander para la distribución de este producto a través de las redes de ambas compañías. Las rentas percibidas por el solicitante son comparativamente pequeñas. Aunque ofrece ventajas, como el hecho de que las rentas percibidas no computen en el IRPF al tratarse como disposiciones de un crédito, hay que leer bien la letra pequeña. Además de que los intereses crecen cada año, puede no ser un producto indicado para personas muy mayores (pueden dejar una deuda alta) ni tampoco en aquellos casos, cada vez más frecuentes, en que se supere la estimación de esperanza de vida, que puede implicar la contratación un seguro de rentas diferidas. 

Nuda propiedad

En esta modalidad, el propietario de la vivienda se desprende de ella pero conserva el usufructo vitalicio. Es decir, obtiene el dinero de la venta –a priori más que en una hipoteca inversa, pero menos que si la vendiera a la manera convencional– pero mantiene su derecho a vivir en ella hasta que fallezca. El comprador, a cambio, suele pagar por dicha vivienda bastante menos de lo que sería el precio de mercado.

A partir del momento en que se formaliza la venta, el usufructuario sigue viviendo en su casa con menores gastos, ya que no debe hacer frente a impuestos como el IBI. Eso sí, el inmueble no genera ninguna obligación tributaria en el IRPF al titular de la nuda propiedad. Para el usufructuario, si tiene más de 65 años y el inmueble constituye su vivienda habitual, está exento del 100% en la declaración de la renta. 

Como explica Manuel del Pozo en Expansión, en la actualidad se realizan en España unas 1.000 operaciones de nuda propiedad al año, aunque es una alternativa extendida en países como Francia o Bélgica.

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