Le SOCIMI — società di investimento immobiliare quotate — si sono affermate come veicolo di investimento immobiliare. Queste società quotate si occupano di acquisire e gestire asset immobiliari: i loro ricavi derivano fondamentalmente dalla loro locazione. Ispirate ai REIT statunitensi — real estate investment trust —, le SOCIMI sono già molto popolari in Spagna. Di fatto, la Spagna è il secondo Paese al mondo con il maggior numero di entità di questo tipo.
Una delle ragioni è la loro attrattiva sia per i grandi patrimoni sia per i privati. Il loro obiettivo è potenziare il mercato degli affitti, un ambito con ampio margine di crescita in Spagna, dove le cifre sono più basse rispetto al continente. Inoltre, come qualsiasi altro tipo di investimento, cercano di offrire redditività stabili e di consolidarsi come alternativa per chi — sempre di più — guarda con interesse al settore immobiliare.
Il loro quadro giuridico è la Legge 11/2009, testo che prevede, tra le altre cose, il loro regime fiscale speciale, quello dei loro soci e i loro obblighi informativi. Tuttavia, a causa della rigidità dei requisiti previsti dalla normativa, la Legge 16/2012 ha introdotto modifiche per incentivare un maggior numero di società ad aderire a questo regime speciale.
Vantaggi fiscali e requisiti
Il vantaggio più evidente è proprio la fiscalità. La legge stabilisce un regime fiscale speciale per le società che scelgono di applicarlo, in base al quale saranno tassate con un’aliquota dello 0% nell’imposta sulle società, che generalmente prevede un’aliquota ordinaria del 25%. I loro vantaggi fiscali vanno oltre, poiché beneficiano di una riduzione del 95% sull’imposta sui trasferimenti patrimoniali e sugli atti giuridici documentati — ITP e AJD in Spagna. In ogni caso, per accedere a questo regime fiscale privilegiato, le SOCIMI devono rispettare una serie di requisiti.
Il primo riguarda un requisito di permanenza. La legge obbliga infatti a mantenere in locazione per almeno tre anni gli immobili che compongono l’attivo della società. Se, invece di essere stati acquisiti, sono stati sviluppati dalla SOCIMI, il periodo aumenta a sette anni. Un altro dei requisiti più importanti è coerente anche con l’obiettivo delle SOCIMI di promuovere il mercato degli affitti: almeno l’80% dei loro investimenti deve essere destinato a beni immobili dedicati alla locazione. Questo non significa necessariamente affitto residenziale, poiché sono inclusi anche il settore uffici, il retail e la logistica.
Le SOCIMI offrono un vantaggio molto rilevante in termini di liquidità rispetto ad altre alternative, poiché il disinvestimento è molto rapido. È importante anche la distribuzione degli utili. Dovranno essere distribuiti agli investitori almeno il 90% dei redditi da locazione, il 50% degli utili ottenuti dalla cessione di immobili e il 100% di quelli provenienti da dividendi di partecipazioni idonee. Inoltre, il capitale sociale della SOCIMI deve essere almeno di cinque milioni di euro e le sue riserve legali non devono superare il 20% di tale importo.
Svantaggi di investire in SOCIMI
Come qualsiasi veicolo di investimento, anche le SOCIMI comportano determinati rischi e svantaggi. Oltre al fatto che il valore degli immobili può fluttuare con il mercato immobiliare, le SOCIMI, essendo quotate, sono esposte alle variazioni dei valori di mercato. Inoltre, disponendo di beni immobiliari che sostengono la loro capacità di indebitamento, sono esposte anche alle pressioni sui tassi di interesse.
Le SOCIMI presentano inoltre un flottante ridotto — in Spagna deve essere almeno il 25% del capitale sociale —, il che implica che anche la percentuale di azioni negoziabile in Borsa sia contenuta. Infine, la gestione delle SOCIMI, rispetto ad altri tipi di fondi di investimento o investimenti indiretti, è solitamente costosa. A tutto ciò si aggiungono i problemi di rigidità della loro figura giuridica, già emersi nei primi anni successivi alla loro regolamentazione.
Tutto ciò fa sì che non siano sempre la migliore opzione, soprattutto nel caso dei piccoli risparmiatori che hanno bisogno di formule flessibili e agili. Al loro posto, modelli di investimento come il crowdfunding immobiliare si configurano come un’alternativa per investire nel settore immobiliare a partire da piccoli importi, libera dalla rigidità delle SOCIMI e in cui sono gli stessi investitori a decidere a quali asset partecipare.
