SOCIMIs — börsennotierte Immobilieninvestmentgesellschaften — haben sich als Möglichkeit für Immobilieninvestitionen etabliert. Diese börsennotierten Aktiengesellschaften erwerben und verwalten Immobilienassets: Ihre Einnahmen stammen im Wesentlichen aus deren Vermietung. Inspiriert von den US-amerikanischen REITs — real estate investment trusts — sind SOCIMIs in Spanien bereits sehr beliebt. Tatsächlich ist Spanien das Land mit der weltweit zweithöchsten Anzahl an Gesellschaften dieser Art.
Einer der Gründe dafür ist ihre Attraktivität sowohl für große Vermögen als auch für Privatanleger. Ihr Ziel ist es, den Mietmarkt zu stärken, einen Bereich mit großem Wachstumspotenzial in Spanien, wo die Zahlen niedriger sind als auf dem Kontinent. Darüber hinaus streben sie, wie jede andere Anlageform, stabile Renditen an und wollen sich als Alternative für diejenigen etablieren, die ihren Blick zunehmend auf Immobilien richten.
Ihr rechtlicher Rahmen ist das Gesetz 11/2009, das unter anderem ihre besondere steuerliche Regelung, die ihrer Anteilseigner sowie ihre Informationspflichten vorsieht. Aufgrund der Strenge der regulatorischen Anforderungen führte das Gesetz 16/2012 jedoch Änderungen ein, um mehr Gesellschaften dazu zu bewegen, dieses Sonderregime zu nutzen.
Steuerliche Vorteile und Voraussetzungen
Der deutlichste Vorteil liegt gerade in ihrer Besteuerung. Das Gesetz sieht für Gesellschaften, die sich für dessen Anwendung entscheiden, ein besonderes Steuerregime vor, nach dem sie mit einem Steuersatz von 0 % bei der Körperschaftsteuer besteuert werden, deren regulärer Satz in der Regel 25 % beträgt**.** Ihre steuerlichen Vorteile gehen darüber hinaus, da sie eine Ermäßigung von 95 % bei der Grunderwerbsteuer und der Steuer auf beurkundete Rechtsakte — ITP und AJD in Spanien — erhalten. Um Zugang zu diesem privilegierten Steuerregime zu erhalten, müssen SOCIMIs jedoch eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen.
Die erste davon betrifft eine Haltedaueranforderung. So schreibt das Gesetz vor, dass die Immobilien, die zum Vermögen der Gesellschaft gehören, mindestens drei Jahre lang vermietet bleiben. Wurden sie nicht erworben, sondern von der SOCIMI entwickelt, erhöht sich dieser Zeitraum auf sieben Jahre. Eine weitere der wichtigsten Anforderungen steht ebenfalls im Einklang mit dem Ziel der SOCIMIs, den Mietmarkt zu fördern: Mindestens 80 % ihrer Investitionen müssen in Immobilien fließen, die der Vermietung gewidmet sind. Dabei muss es sich nicht zwingend um Wohnvermietung handeln, sondern es umfasst auch den Büro-, Retail– und Logistiksektor.
SOCIMIs bieten im Vergleich zu anderen Alternativen einen sehr deutlichen Vorteil in Bezug auf Liquidität, da die Desinvestition sehr schnell erfolgen kann. Wichtig ist auch die Gewinnausschüttung. Mindestens 90 % der Mieteinnahmen, 50 % der Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien und 100 % der Gewinne aus Dividenden geeigneter Beteiligungen müssen an die Anleger ausgeschüttet werden. Ebenso muss das Grundkapital der SOCIMI mindestens fünf Millionen Euro betragen, und ihre gesetzlichen Rücklagen dürfen 20 % dieses Betrags nicht überschreiten.
Nachteile einer Investition in SOCIMIs
Wie jedes Anlagevehikel bringen auch SOCIMIs bestimmte Risiken und Nachteile mit sich. Abgesehen davon, dass der Wert der Immobilien mit dem Immobilienmarkt schwanken kann, sind SOCIMIs als börsennotierte Gesellschaften den Schwankungen von Wertpapierkursen ausgesetzt. Da sie außerdem über Immobilien verfügen, die ihre Verschuldungskapazität stützen, sind sie auch dem Druck auf die Zinssätze ausgesetzt.
SOCIMIs verfügen zudem über einen begrenzten Streubesitz — in Spanien muss dieser mindestens 25 % des Grundkapitals betragen —, was bedeutet, dass auch der Anteil der Aktien, der an der Börse gehandelt werden kann, gering ist. Schließlich ist die Verwaltung von SOCIMIs im Vergleich zu anderen Arten von Investmentfonds oder indirekten Investitionen in der Regel teuer. Hinzu kommen die Probleme der Starrheit ihrer rechtlichen Struktur, die bereits in den ersten Jahren nach ihrer Regulierung auftraten.
All dies bedeutet, dass sie nicht immer die beste Option sind, insbesondere für kleine Sparer, die flexible und agile Anlageformen benötigen. Stattdessen etablieren sich Modelle wie Immobilien-Crowdfunding als Alternative für Immobilieninvestitionen ab kleinen Beträgen, frei von der Starrheit der SOCIMIs und bei denen die Anleger selbst entscheiden, an welchen Assets sie teilnehmen möchten.
