Il mercato logistico spagnolo mantiene un elevato livello di attività nel 2026. L’assorbimento continua a crescere nei principali poli, la disponibilità resta ridotta in alcune localizzazioni e il capitale degli investitori mantiene l’interesse per il settore.
Ma il mercato sta anche cambiando. La domanda non si dirige più allo stesso modo verso qualsiasi capannone o piattaforma. Contano sempre di più la posizione, l’efficienza, la capacità elettrica, l’automazione e la qualità dell’asset.
CG Capital Europe aveva già indicato questa tendenza nel primo trimestre dell’anno, sottolineando la forza di Madrid, Catalogna e Valencia e il supporto di fattori strutturali come la riorganizzazione delle catene di approvvigionamento e la domanda di strutture più efficienti. I dati successivi del primo semestre confermano il dinamismo, ma mostrano anche un mercato più selettivo.
L’assorbimento mantiene un ritmo elevato
Secondo CBRE, l’assorbimento logistico in Spagna ha raggiunto circa 1,51 milioni di metri quadrati nel primo semestre del 2026, il 15% in più rispetto a un anno prima. Madrid e Catalogna hanno concentrato oltre il 70% dell’assorbimento totale.
La crescita risponde a diversi fattori. L’e-commerce continua a essere rilevante, ma non spiega più da solo la domanda. Pesano anche la riorganizzazione delle catene di approvvigionamento, il nearshoring, l’attività degli operatori logistici e la necessità di guadagnare velocità e resilienza nella distribuzione.
Questo sta aumentando i requisiti tecnici degli immobili. Le aziende cercano maggiore altezza libera, migliori accessi, capacità di automatizzare le operazioni, efficienza energetica e sufficiente potenza elettrica.
La conseguenza è una maggiore differenza tra prodotto moderno e asset che necessitano di investimenti per adattarsi a queste esigenze.
Madrid guida, ma l’offerta non è omogenea
Madrid è tornata a essere uno dei mercati più attivi durante il primo semestre. CBRE colloca l’assorbimento intorno a 644.000 metri quadrati, il 57% in più su base annua.
CG Capital Europe aveva già registrato oltre 300.000 metri quadrati durante il primo trimestre e un canone prime di 6,75 euro per metro quadrato al mese secondo la propria metodologia.
Uno degli aspetti più interessanti del mercato madrileno è che una disponibilità relativamente maggiore non significa che esista abbondanza di prodotto adeguato. La vacancy aggregata può convivere con una scarsità di piattaforme moderne, ben collegate e con le specifiche tecniche richieste dagli occupanti.
Per questo, la qualità dell’asset sta acquistando peso rispetto a una lettura basata esclusivamente sui metri quadrati disponibili.
Catalogna: poca disponibilità e pressione sui canoni
La Catalogna presenta uno scenario diverso. CG Capital Europe evidenziava già nel primo trimestre una disponibilità di appena il 3,07% e canoni prime vicini a 9 euro per metro quadrato al mese.
Nel primo semestre, CBRE colloca l’assorbimento vicino a 467.000 metri quadrati, il 62% in più su base annua, mentre la disponibilità si riduce intorno al 2,7%. I canoni prime raggiungono 9,25 euro per metro quadrato al mese.
La mancanza di prodotto vicino a Barcellona sta anche modificando la geografia della domanda. Parte dell’attività si sposta verso la seconda e la terza corona, dove esiste maggiore disponibilità di suolo e capacità di sviluppare grandi superfici.
In questo caso, una vacancy molto ridotta sostiene i canoni, ma limita anche le possibilità di espansione per alcuni operatori.
Valencia e i mercati regionali acquistano peso
Valencia mantiene la propria posizione come uno dei principali poli logistici fuori da Madrid e Catalogna.
CG Capital Europe evidenziava già nel primo trimestre una disponibilità ridotta e un canone prime intorno a 5,65 euro per metro quadrato al mese.
I dati successivi di CBRE collocano l’assorbimento del primo semestre vicino a 157.000 metri quadrati, consolidando Valencia come il mercato regionale più attivo al di fuori dei due grandi hub.
La crescita di questi mercati riflette un altro cambiamento strutturale: le reti di distribuzione sono sempre più policentriche e non dipendono più soltanto da Madrid o Barcellona.
L’investimento si riprende, ma il capitale seleziona di più
Anche il mercato degli investimenti ha guadagnato attività. Secondo CBRE, il volume investito nella logistica ha raggiunto 690 milioni di euro durante il primo semestre, il 24% in più rispetto a un anno prima. Il capitale internazionale ha continuato ad avere un peso maggioritario.
CG Capital Europe aveva già contabilizzato oltre 300 milioni di euro in operazioni durante il primo trimestre.
Tuttavia, più investimento non significa meno esigenza.
Gli investitori stanno prestando particolare attenzione ad asset moderni, localizzazioni consolidate e prodotto capace di mantenere domanda e canoni nel lungo periodo. Questa maggiore selettività si osserva anche su scala europea. Savills descrive attualmente un mercato logistico più lento ed esigente, ma non strutturalmente debole, in cui qualità, potenza elettrica e performance operativa stanno ridefinendo cosa significhi davvero un asset prime.
La qualità dell’asset conta sempre di più
La logistica continua a beneficiare di trasformazioni di lungo periodo, ma non è isolata dal ciclo economico.
Consumi, commercio, produzione industriale, scorte e costi di finanziamento continuano a influenzare la domanda. Ciò che accade è che, oltre a queste variabili, esistono tendenze strutturali che continuano a sostenere il settore: catene di approvvigionamento più resilienti, automazione, e-commerce e necessità di guadagnare efficienza.
Questo introduce una crescente polarizzazione tra asset. Un capannone moderno, ben localizzato e preparato per l’automazione può mantenere una domanda forte anche quando il mercato si raffredda. Un asset obsoleto, peggio collegato o con limiti energetici può richiedere nuovi investimenti per restare competitivo.
Per questo, la forza del settore non equivale alla forza di qualsiasi asset logistico.
Buoni fondamentali non trasformano qualsiasi capannone in un buon investimento
L’attività occupazionale del 2026 conferma che la logistica continua a essere un elemento centrale dell’infrastruttura economica spagnola.
Ma dal punto di vista dell’investitore, buoni dati di assorbimento o canoni non bastano.
Conta anche quanto si paga per l’asset, quale redditività richiede il mercato, quale investimento futuro richiederà l’immobile e fino a che punto potrà mantenere occupazione e canoni nel tempo.
La principale lettura del 2026 è quindi duplice: la domanda logistica resta solida, ma il mercato è sempre più selettivo.
La crescita dell’assorbimento e la scarsità di prodotto prime continuano a sostenere il settore. Allo stesso tempo, posizione, efficienza, automazione e qualità dell’inquilino pesano sempre di più sulla capacità di un asset di sostenere il proprio valore.
La logistica mantiene il ritmo. Ma, come accade sempre più spesso nel real estate europeo, scegliere bene l’asset conta tanto quanto scegliere bene il settore.
