Per anni, lo sviluppo dei data center in Europa si è concentrato nei grandi hub noti come FLAPD: Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi e Dublino. Continuano a essere mercati fondamentali per la loro connettività, i loro ecosistemi cloud e la vicinanza ai grandi clienti, ma i limiti legati a energia, suolo e capacità di sviluppo stanno spostando una quota crescente del nuovo pipeline verso altre localizzazioni.
Il cambiamento coincide inoltre con un forte aumento della domanda di capacità di calcolo trainato dall’intelligenza artificiale e dai servizi cloud. L’Europa vuole ampliare la propria infrastruttura digitale e la Commissione europea ha proposto di accelerare lo sviluppo dei data center all’interno del suo Cloud and AI Development Act.
In questa nuova mappa, la Spagna guadagna peso, ma l’opportunità non dipende più soltanto dall’attrarre investimenti. La vera sfida consiste nel disporre di energia, suolo, permessi e tempi di connessione che consentano di trasformare i progetti annunciati in capacità realmente operativa. Questo è anche uno dei messaggi principali del Global Data Center Market Comparison 2026 di Cushman & Wakefield.
I grandi hub restano dominanti, ma concentrano meno crescita
L’Europa non sta sostituendo i suoi mercati tradizionali. Sta ampliando la mappa.
Il rapporto di Cushman & Wakefield sul primo semestre del 2026 mostra bene questa transizione. I cinque grandi mercati FLAPD continuano a concentrare il 43% della capacità operativa dei data center in EMEA, ma il loro peso scende al 32% del pipeline futuro, rispetto al 39% registrato sei mesi prima.
La regione supera ormai i 12,1 GW di capacità operativa e accumula altri 18,3 GW impegnati tra centri in costruzione e progetti pianificati. Se tutto questo pipeline dovesse materializzarsi, la capacità esistente potrebbe più che raddoppiare. Il fattore condizionante sta proprio in quel “se”.
Il settore sta quindi entrando in quella che Cushman definisce una fase di “crescita gestita”. La domanda continua a essere elevata, ma gli investitori prestano sempre più attenzione a se la scala prevista possa tradursi realmente in redditività, generazione di cassa e capacità effettiva di consegnare il progetto.
L’energia inizia a ridisegnare la mappa europea
Nei data center, l’asset critico non è soltanto il suolo. È la possibilità di disporre di potenza elettrica sufficiente e di collegarla in tempo.
I mercati tradizionali continuano ad attrarre domanda, ma affrontano restrizioni sempre maggiori della rete elettrica, scarsità di suolo e iter autorizzativi complessi. Per questo, parte della nuova capacità si sta dirigendo verso città in grado di offrire grandi terreni, energia e calendari di sviluppo più sostenibili.
Questa circostanza favorisce determinate aree del sud Europa e della Scandinavia. La Spagna parte con alcuni vantaggi: buona connettività internazionale, relativa disponibilità di suolo e un’elevata penetrazione della generazione rinnovabile. Tuttavia, Cushman avverte che la crescita spagnola sarà condizionata proprio dall’accesso all’energia e dall’agilità regolatoria.
Pertanto, il numero di megawatt annunciati non equivale automaticamente a nuovi data center. La capacità realmente sviluppabile dipende dall’esistenza di connessione alla rete, permessi e finanziamento sufficienti.
Madrid guadagna scala all’interno dell’EMEA
Madrid è attualmente il principale mercato spagnolo. Cushman & Wakefield la colloca al quinto posto tra i suoi mercati primari EMEA nel Global Data Center Market Comparison 2026.
La capitale somma una capacità totale di mercato di 538 MW — una cifra che include più della capacità già operativa — e potrebbe raggiungere 1.105 MW nel 2030 secondo le previsioni della società di consulenza. La Spagna registra inoltre una crescita approssimativa del 9% su base annua nella capacità operativa e vicina al 16% nella dimensione totale del mercato.
L’attrattiva di Madrid combina domanda di servizi cloud e intelligenza artificiale, infrastruttura in fibra e connessione con le grandi rotte internazionali dei dati. La posizione spagnola si è inoltre rafforzata grazie allo sviluppo di nuovi cavi sottomarini e altre infrastrutture di connettività.
Ma la crescita spagnola inizia a essere chiaramente policentrica. Lo stesso rapporto di Cushman colloca anche Saragozza e Barcellona tra i mercati attrattivi per nuovi sviluppi.
L’Aragona diventa uno dei poli del nuovo ciclo
Saragozza e l’Aragona rappresentano probabilmente l’esempio più chiaro di come stia cambiando la geografia del settore.
La loro disponibilità di suolo, capacità rinnovabile e potenziale per grandi campus hanno attratto importanti progetti da parte di società tecnologiche e operatori infrastrutturali. Cushman colloca Saragozza al settimo posto tra i suoi mercati primari EMEA nella classifica globale del 2026.
L’interesse degli investitori convive tuttavia con uno dei principali dibattiti attuali del settore: come rendere compatibile la rapida crescita dei data center con la capacità della rete elettrica e con un quadro regolatorio ancora in evoluzione.
A fine settembre, operatori e investitori riuniti a Saragozza hanno chiesto maggiore stabilità regolatoria di fronte ai nuovi requisiti che il Governo sta preparando per il settore. Il dibattito riguarda in particolare temi come efficienza energetica, consumo elettrico e corrispondenza tra domanda e nuova generazione rinnovabile.
Questa discussione illustra bene la nuova fase del mercato. Non basta più che esista capitale disposto a investire: la regolazione energetica può diventare una variabile importante quanto la disponibilità di suolo.
Barcellona e nuovi mercati ampliano la mappa spagnola
Barcellona presenta un profilo diverso. La sua principale forza risiede nella connettività internazionale e mediterranea, anche se i limiti energetici dell’area metropolitana condizionano dove possa essere sviluppata nuova capacità.
Aragona, Catalogna e Madrid stanno quindi formando poli con caratteristiche diverse: Madrid apporta scala e interconnessione; Saragozza, spazio e potenziale energetico; Barcellona, connettività e domanda urbana. Il risultato è un mercato spagnolo sempre meno concentrato in un’unica localizzazione.
Cominciano inoltre ad apparire progetti rilevanti al di fuori di questi tre poli. A Monforte del Cid, Alicante, Valfortec sta portando avanti l’iter per un data center orientato a carichi di intelligenza artificiale, con una capacità prevista fino a 30 MW e un investimento inizialmente stimato in circa 300 milioni di euro. Il progetto incorpora inoltre generazione rinnovabile e accumulo energetico. L’operazione riflette fino a che punto l’accesso all’energia stia diventando parte del disegno dell’asset stesso, e non semplicemente della sua localizzazione.
Dal pipeline alla realtà: l’esecuzione farà la differenza
La crescita dei data center è diventata una delle grandi tendenze del real estate alternativo perché questi asset combinano caratteristiche di infrastruttura, tecnologia e immobiliare.
Il loro valore non dipende solo dall’edificio o dal terreno. Contano anche la potenza disponibile, la connettività, l’operatore, i clienti, l’efficienza energetica e la capacità di mantenere il servizio in modo continuativo.
Questo spiega perché l’esecuzione stia acquisendo sempre più peso. Cushman segnala che, nonostante la forte crescita del pipeline, la quota di capacità che può essere sviluppata in modo realistico sta diminuendo a causa delle restrizioni di rete, dei tempi di connessione e dei permessi.
A queste limitazioni si aggiunge una maggiore attenzione all’impatto territoriale e ambientale. L’opposizione locale a nuovi progetti sta aumentando in alcuni mercati e può tradursi in ritardi, nuove richieste legislative o persino moratorie.
Per questo, parlare unicamente di megawatt annunciati può offrire un’immagine ingannevole della crescita futura.
La Spagna ha un’opportunità, ma sarà l’esecuzione a decidere
L’Europa ha bisogno di maggiore capacità di calcolo e sta cercando nuovi mercati capaci di assorbirla. La Spagna riunisce diverse condizioni richieste dall’industria: connettività, suolo, generazione rinnovabile e diversi poli capaci di ospitare progetti di grande scala.
Ma quanto più grande è il pipeline, tanto più evidente risulta che non tutti i progetti annunciati finiranno per svilupparsi alle stesse condizioni né allo stesso ritmo.
La nuova geografia europea dei data center sarà decisa sempre meno da dove esiste domanda — che resta abbondante — e sempre più da dove possono essere garantiti energia, connessione, permessi e capacità di esecuzione.
La Spagna è entrata pienamente in questa corsa. Convertire l’attuale interesse degli investitori in infrastruttura operativa sarà il vero fattore che determinerà quanto peso riuscirà infine a guadagnare nella mappa europea.
