Il prossimo venerdì 15 maggio alle ore 12:00 (UTC+2) apriamo agli investimenti il Progetto Arianna II, la continuazione del progetto Arianna, un’operazione di debito immobiliare in Italia destinata a finanziare l’acquisizione e il riposizionamento di un asset alberghiero fronte mare.
Si tratta della seconda tranche del prestito Arianna, un’operazione già presentata su Urbanitae. Per questo motivo, in questa occasione non si terrà un nuovo webinar, anche se sarà possibile rivedere il webinar originale del progetto, tenutosi lo scorso mercoledì 29 aprile, nel quale vengono spiegati nel dettaglio l’asset, il gestore e la tesi d’investimento.
- 📅 Apertura agli investimenti: venerdì 15 maggio alle ore 12:00 (UTC+2)
- 🎙 Webinar del progetto: puoi rivedere il webinar di Arianna, tenutosi mercoledì 29 aprile.
Continuazione del progetto Arianna
Arianna II consente di partecipare allo stesso progetto presentato in Arianna I: la concessione di un prestito mezzanine per finanziare l’acquisizione e il riposizionamento dell’Hotel Arianna, situato a Marina di Pietrasanta, al confine sud di Forte dei Marmi, una delle destinazioni balneari di lusso più consolidate d’Italia.
Il debito mezzanine è una forma di finanziamento intermedia tra il debito senior e il capitale proprio: ha priorità di rimborso subordinata rispetto al prestito bancario principale, ma superiore rispetto all’equity dei soci. Per questa posizione subordinata, offre generalmente un rendimento più elevato rispetto al debito senior.
Il progetto prevede la ristrutturazione integrale dell’hotel, che disporrà di 42 camere distribuite su cinque piani, SPA panoramica sul rooftop, ristorante, bar e aree comuni rinnovate. Il perimetro del progetto comprende inoltre due ville residenziali di alto standing: Villa Residencial e Villa Dependance, entrambe dotate di giardino privato, piscina e finiture di lusso.
Un asset fronte mare
L’asset si trova a pochi minuti a piedi dal centro di Forte dei Marmi, di fronte al Parco della Versiliana e con accesso diretto ad alcuni dei bagni più esclusivi della costa, come Twiga, Augustus o Principe Forte dei Marmi.
La Versilia, nel cuore della costa toscana, combina ambiente naturale, spiaggia, servizi di alta gamma e vicinanza a destinazioni iconiche come Forte dei Marmi e Viareggio. È uno dei mercati più rinomati del turismo di lusso in Italia e un’area con forte domanda da parte di acquirenti e ospiti internazionali.
Questa posizione fronte mare conferisce al progetto un posizionamento distintivo all’interno del segmento premium alberghiero-residenziale.
Il gestore del progetto
Il gestore dell’operazione è Setha Group, società di investimento e sviluppo immobiliare con oltre un decennio di esperienza nell’identificazione, acquisizione e sviluppo di terreni brownfield nel Regno Unito e in Italia.
Setha vanta una solida esperienza nel settore, con oltre 20 progetti sviluppati, un GDV – valore lordo di sviluppo stimato dei progetti completati – superiore a 1 miliardo di sterline e oltre 1.000 unità consegnate tra Londra, il sud-est dell’Inghilterra e le principali città italiane.
La società opera sia come promotore sia come investitore, mantenendo così un controllo diretto su progettazione, esecuzione e costi. Inoltre, possiede esperienza attiva nell’area della Versilia, inclusa una ristrutturazione di ville di lusso attualmente in corso in Via dell’Acqua 166, Forte dei Marmi, anch’essa in collaborazione con Urbanitae.
Struttura dell’operazione
Il finanziamento junior totale ammonta a 8 milioni di euro. Di questo importo, 5 milioni di euro saranno finanziati dagli investitori di Urbanitae – 3 milioni relativi alla prima tranche e 2 milioni relativi ad Arianna II – e 3 milioni di euro da investitori esterni.
Le principali caratteristiche di Arianna II sono:
- Importo: fino a 2.000.000 €
- Tasso di interesse: 13,0% annuo semplice
- Rendimento totale: 26%
- Durata: 24 mesi
- Possibile estensione: ulteriori 12 mesi
- Interessi minimi: equivalenti a 9 mesi di interessi
- Pagamento di interessi e capitale: a scadenza
La parte del prestito destinata ai lavori di ristrutturazione verrà erogata tramite SAL mensili, soggetti all’approvazione del Project Monitor.
Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, con un rendimento minimo equivalente a 9 mesi di interessi.
Finanziamento e contributo del promotore
Il promotore si impegna con un capitale totale di circa 3,01 milioni di euro, di cui circa 2,04 milioni già versati alla data di chiusura del finanziamento.
Il progetto beneficia inoltre di un prestito senior di Solution Bank pari a 7,5 milioni di euro, di cui 5 milioni già concessi e 2,5 milioni, relativi a una linea CapEx – investimento destinato a finanziare lavori, attrezzature e miglioramenti dell’asset – attualmente nella fase finale di approvazione.
Garanzie del prestito
Il prestito prevede un pacchetto di garanzie adattato alla struttura mezzanine dell’operazione:
- Pegno di primo grado sul 100% delle quote della SPV mutuataria, Dogui 2 S.r.l.
- Pegno di primo grado sui conti bancari della SPV mutuataria
- Postergazione dei prestiti corporate e dei prestiti soci concessi alla SPV
- Impegno del promotore ad apportare equity aggiuntivo in caso di extracosti di costruzione
Inoltre, come in tutti i progetti di debito, sarà presente la figura del Project Monitor, che supervisionerà i SAL, l’avanzamento dei lavori, eventuali deviazioni di tempi o costi e approverà le erogazioni mensili del prestito.
Strategia di uscita
L’uscita degli investitori di Urbanitae è prevista tramite il rifinanziamento del prestito nel 2028, sostenuto da due principali leve: la vendita delle due ville residenziali e la stabilizzazione dell’hotel tramite contratto di locazione con EGA Hospitality.
La commercializzazione delle ville avverrà attraverso i canali diretti di Setha Group, con il supporto di broker locali specializzati nel segmento ultra-prime di Forte dei Marmi e Marina di Pietrasanta.
Perché investire in Arianna II
Ecco alcuni dei principali punti di forza del progetto:
- Continuazione di Arianna, un’operazione già presentata su Urbanitae
- Asset esclusivo fronte mare, in una delle location più richieste del Mediterraneo
- Rendimento del 13,0% annuo semplice, con rendimento minimo equivalente a 9 mesi di interessi
- Promotore con track record solido, con oltre 20 progetti e GDV superiore a 1 miliardo di sterline
- Pacchetto di garanzie con pegni di primo grado sulla SPV e impegno del promotore in caso di extracosti
- Progetto misto alberghiero-residenziale, con uscita supportata dalla vendita delle ville e dalla stabilizzazione dell’hotel
Calendario stimato
La durata stimata del progetto è di 24 mesi, con opzione di estensione di ulteriori 12 mesi.
Principali milestone previste:
- Secondo trimestre 2026: concessione del prestito per costi di acquisizione e ristrutturazione
- Terzo trimestre 2026: avvio dei lavori dopo l’ottenimento del permesso di ampliamento volumetrico
- Secondo trimestre 2028: vendita delle due ville e primo rimborso parziale del prestito
- 2028: apertura dell’hotel e rifinanziamento del prestito mezzanine, con rimborso totale agli investitori di Urbanitae
Hai domande sul progetto?
Puoi rivedere il webinar del progetto Arianna, tenutosi mercoledì 29 aprile, nel quale vengono spiegati tutti i dettagli dell’operazione.
Puoi anche scriverci a contacto@urbanitae.com o chiamarci al (+34) 911 23 25 22.
Ricorda: Arianna II apre agli investimenti venerdì 15 maggio alle ore 12:00 (UTC+2).
