Investissement en bureaux : de l’impact du télétravail à un marché plus sélectif et stratégique

Le marché des bureaux en Espagne a connu ces dernières années une transformation profonde. La pandémie a accéléré un changement déjà perceptible : le bureau n’est plus seulement un espace fonctionnel, mais un outil d’organisation, de collaboration et d’attraction des talents.

Au cours des premières années suivant la COVID-19, de nombreuses entreprises ont réévalué leurs besoins en surface à la lumière du télétravail et des nouveaux modèles hybrides. Toutefois, cette révision n’a pas conduit à un déclin structurel du segment, mais à une reconfiguration du marché : aujourd’hui, le volume de mètres carrés occupés compte moins que la qualité, l’emplacement et la capacité de l’actif à répondre aux nouvelles exigences.

Moins de surface, mais de meilleure qualité

L’un des grands changements du marché n’a pas été une contraction linéaire de la demande, mais une transformation qualitative. De nombreuses entreprises ont choisi de rationaliser leurs surfaces tout en améliorant leur qualité : des immeubles plus efficaces, mieux connectés, offrant davantage de services et une image plus alignée avec leur culture d’entreprise.

Cela a renforcé la polarisation du marché. À Madrid, la disponibilité à l’intérieur de la M-30 est tombée en dessous de 3 %, et, dans cette zone, l’offre d’immeubles de catégorie A et B+ est descendue sous les 2 %, tandis que les loyers prime atteignaient 43 €/m²/mois dans le CBD. À Barcelone, le taux de vacance s’est établi à 9,6 % et les loyers prime ont atteint 31,5 €/m²/mois.

La conclusion est claire : le marché pénalise de plus en plus les actifs médiocres et valorise les immeubles bien situés, modernes, efficaces et adaptables. Aujourd’hui, il ne suffit plus de posséder des bureaux : il faut disposer de bureaux qui restent compétitifs.

Le modèle hybride redéfinit le bureau sans le faire disparaître

Avec l’essor du télétravail, le marché a évolué vers des modèles hybrides dans lesquels le bureau conserve un rôle central. Le débat ne porte plus tant sur la disparition de la présence physique, mais sur la fonction que remplit l’espace de travail au sein de l’entreprise. Les organisations continuent de valoriser le bureau comme un lieu de coordination, de culture d’entreprise, de formation et de collaboration, et beaucoup visent des modèles hybrides avec une présence physique significative.

Cela a modifié la logique d’occupation. Les entreprises ne recherchent plus seulement des mètres carrés, mais des environnements capables de justifier la présence sur site : plus de qualité, plus de flexibilité, une meilleure expérience utilisateur et une plus grande efficacité opérationnelle.

Reprise de la demande et retour de l’intérêt des investisseurs

Cette nouvelle dynamique se reflète dans l’activité du marché. En 2025, la demande placée a retrouvé des niveaux solides dans les deux principales places espagnoles. Selon Cushman & Wakefield, elle a dépassé 517 000 m² à Madrid et 317 000 m² à Barcelone, tandis que CBRE l’estime à 486 000 m² et 319 000 m², respectivement. Dans les deux cas, le constat est le même : le marché a retrouvé de l’élan et évolue à des niveaux proches de ceux d’avant la pandémie.

L’investissement a également connu une reprise marquée. CBRE évalue le volume investi en bureaux en Espagne à 2,2 milliards d’euros en 2025, soit une hausse de 36 % sur un an. En incluant les changements d’usage et les acquisitions pour occupation propre, ce volume atteint 2,94 milliards d’euros. Une part importante de ces investissements s’est concentrée dans les zones centrales : à Barcelone, 70 % du volume a été dirigé vers le CBD et le centre-ville ; à Madrid, 84 %.

Néanmoins, l’investissement reste sélectif. La préférence pour des actifs de qualité, bien situés, dotés de solides critères ESG et capables de s’adapter aux nouvelles exigences du marché demeure très marquée.

Une pression accrue sur les actifs obsolètes et un intérêt croissant pour le repositionnement

Ce nouveau contexte a également ouvert la voie à des stratégies de repositionnement. Une partie du capital ne vise plus uniquement des actifs stabilisés, mais aussi la transformation d’immeubles moins compétitifs afin de les remettre sur le marché dans de meilleures conditions, voire de les reconvertir vers d’autres usages. CBRE souligne qu’en 2025, les changements d’usage ont représenté une part significative de l’investissement en bureaux en Espagne.

Cela s’inscrit dans une idée de plus en plus importante pour les investisseurs : dans les bureaux, la création de valeur ne dépend plus uniquement d’un bon prix d’acquisition, mais de la capacité à identifier les actifs qui resteront pertinents et ceux qui nécessiteront une intervention pour éviter l’obsolescence.

Nouveaux pôles d’activité et rééquilibrage géographique

Bien que les actifs prime continuent de concentrer une grande partie de l’intérêt, le marché ne suit pas une trajectoire unique. À Madrid, CBRE souligne qu’en 2025, les zones périphériques ont représenté 52 % de la demande placée, dépassant la M-30 et indiquant un certain rééquilibrage.

Cela ne signifie pas une perte d’importance du centre, mais plutôt la consolidation de nouvelles alternatives dans des zones bien desservies, avec des immeubles modernes, des surfaces plus efficaces et des loyers plus compétitifs. En pratique, deux réalités coexistent : d’un côté, des CBD très contraints avec peu de disponibilité ; de l’autre, des marchés décentralisés qui gagnent en attractivité pour certains usages et stratégies d’entreprise.

Perspectives : un marché plus exigeant et segmenté

À moyen terme, tout indique que le marché des bureaux restera plus sélectif, plus segmenté et plus stratégique qu’avant la pandémie. Le bureau ne disparaît pas, mais la demande devient plus exigeante. L’emplacement, l’efficacité, la flexibilité, la durabilité et l’expérience utilisateur seront des facteurs de plus en plus déterminants.

Pour les investisseurs, cela se traduit par un marché riche en opportunités, mais aussi plus exigeant en termes d’analyse. Comprendre quels actifs peuvent s’adapter à ce nouvel environnement – et lesquels risquent de devenir obsolètes – sera essentiel pour prendre de bonnes décisions d’investissement. Dans les bureaux, plus que dans d’autres segments, la valeur future dépend de moins en moins du simple fait de posséder un immeuble et de plus en plus du fait de détenir le bon actif, au bon endroit et avec la bonne proposition de valeur.