Investissez à Usera avec 5 appartements rénovés prêts à louer
Last Updated on 13 février 2026 by Equipo Urbanitae
Nous présentons une opération différenciante au sein de Direct Investments : l’acquisition conjointe de cinq appartements résidentiels dans le district de Usera (Madrid), tous récemment rénovés, entièrement meublés et actuellement loués.
Il s’agit d’un investissement structuré comme portefeuille diversifié dans le cadre d’un acte unique, chaque actif étant déjà séparé et configuré comme une unité indépendante au registre foncier. Cet élément apporte :
- Sécurité juridique
- Flexibilité de gestion
- Possibilité de cession (désinvestissement) à l’unité
- Réduction du risque de concentration
Une structure peu habituelle sur des opérations de cette taille, qui combine échelle et diversification réelle.
Rentabilité immédiate et potentiel stratégique
Les cinq appartements sont loués au prix du marché, avec garantie de loyers en vigueur et possibilité de résiliation sans pénalité. Cela permet de générer des revenus dès le premier jour, sans travaux ni investissements supplémentaires.
D’un point de vue financier :
- Rentabilité nette estimée : 4,8 % en location longue durée
- TRI estimé : 13,5 % avec effet de levier et revente à 5 ans
- Plus-value patrimoniale estimée supérieure à 239 721 €
La stratégie combine acquisition, mise en location et revente éventuelle afin de maximiser le TRI. Toutefois, même sans revente, il s’agit d’un investissement patrimonial solide, générant des loyers mensuels réguliers dans l’une des zones les plus dynamiques du sud de Madrid.
À noter : l’exercice financier a été construit sur une hypothèse de financement “type” en Espagne pour un particulier (70 % de levier sur 30 ans à 2 %), utilisée uniquement comme référence pour analyser l’impact sur le TRI. Les conditions réelles peuvent varier selon le profil et la situation de chaque investisseur.
Par ailleurs, le portefeuille intègre un levier stratégique supplémentaire : la possibilité de demander une licence pour un usage touristique, ce qui pourrait optimiser les revenus et offrir davantage de flexibilité opérationnelle.
Usera : un district en pleine phase d’expansion
Le district de Usera, situé dans le sud de Madrid, compte environ 150 000 habitants et s’est imposé comme l’un des districts les plus dynamiques et les plus densément peuplés de la capitale.
Ces dernières années, il a connu une transformation urbaine progressive qui favorise son intégration naturelle avec le centre-ville, consolidant Usera comme une extension de plus en plus connectée et attractive de Madrid.
Évolution du marché immobilier
Du point de vue du marché, Usera traverse une phase clairement expansionniste. Sur les cinq dernières années, les prix à l’achat ont évolué de manière progressive : hausses modérées en 2022 et 2023, puis accélération marquée en 2024 et surtout en 2025 (+19,5 %), culminant en 2026 avec une nouvelle impulsion de +21,2 %. Ce changement de rythme confirme la consolidation du district dans le cycle haussier madrilène, réduisant l’écart historique avec des zones plus centrales.
Le marché locatif affiche une dynamique encore plus intense. Après une trajectoire nettement haussière en 2023 (+7,7 %) et 2024 (+8,3 %), les loyers ont fortement progressé en 2025 (+21,5 %) et ont poursuivi leur hausse en 2026 (+11,9 %). Cette évolution reflète une demande structurellement solide, portée par la forte densité de population, la proximité du centre et une offre limitée. L’association entre revalorisation à l’achat et tension locative renforce le positionnement de Usera comme l’une des zones à plus fort potentiel du sud de Madrid pour des stratégies d’investissement résidentiel à moyen terme.
Connectivité, services et transformation urbaine
L’habitat à Usera bénéficie d’une localisation stratégique, proche des services, zones commerciales, hôpitaux, parcs et offre culturelle, et très bien connecté au centre via :
- Métro (L6 et L3)
- Cercanías C5
- Accès directs à la M-30 et l’A-42
En outre, la mairie de Madrid développe un nouvel itinéraire piéton reliant la Plaza de las Tizas à Madrid Río Madrid Río, dont l’achèvement est prévu pour 2026. Ce corridor renforcera l’intégration du district avec l’un des principaux axes verts de la ville, contribuant à la revitalisation de l’environnement et à la hausse de la valeur résidentielle et commerciale.
Pourquoi investir dans ce portefeuille ?
L’opportunité Isabelita Usera présente plusieurs atouts :
- Cinq actifs indépendants déjà rénovés et loués
- Rentabilité immédiate de 4,8 %
- Potentiel de TRI de 13,5 % avec effet de levier
- Optimisation possible via licence touristique
- Zone avec des hausses supérieures à 20 % à l’achat
- Marché locatif tendu avec une offre limitée
Au final, il s’agit d’une opération pensée pour des investisseurs recherchant rentabilité dès le premier jour, diversification réelle, stabilité du cash flow et potentiel de croissance patrimoniale, dans l’un des districts du sud de Madrid offrant le plus fort potentiel.
