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Apresentamos uma operação diferenciadora no âmbito de Direct Investments: a aquisição conjunta de cinco apartamentos residenciais no distrito de Usera (Madrid), todos recentemente remodelados, totalmente mobilados e atualmente arrendados.
Trata-se de um investimento estruturado como carteira diversificada num único ato, com cada ativo já segregado e registado como unidade independente no registo predial. Este elemento oferece:
- Segurança jurídica
- Flexibilidade na gestão
- Possibilidade de desinvestimento por unidade
- Redução do risco de concentração
Uma estrutura pouco comum em operações desta dimensão, que combina escala e diversificação real.
Rentabilidade imediata e potencial estratégico
Os cinco apartamentos estão arrendados a preço de mercado, com garantia de rendas em vigor e possibilidade de denúncia/cessação sem penalização. Isto permite gerar rendimento desde o primeiro dia, sem necessidade de obras ou investimento adicional.
Do ponto de vista financeiro:
- Rentabilidade líquida estimada: 4,8% em arrendamento tradicional
- TIR estimada: 13,5% com alavancagem e venda em 5 anos
- Mais-valia patrimonial estimada superior a 239.721 €
A estratégia combina aquisição, arrendamento e eventual venda para maximizar a TIR. Ainda assim, mesmo sem desinvestimento, trata-se de um investimento patrimonial sólido que gera rendas mensais consistentes numa das zonas residenciais mais dinâmicas do sul de Madrid.
Nota: o exercício financeiro foi elaborado com uma simulação de financiamento “tipo” em Espanha para pessoa singular (70% de alavancagem a 30 anos a 2%), usada apenas como referência para analisar o impacto na TIR. As condições reais podem variar consoante o perfil e a situação de cada investidor.
Além disso, a carteira inclui um componente estratégico adicional: a possibilidade de solicitar licença para uso turístico, o que poderá otimizar receitas e conferir maior flexibilidade operacional ao investimento.
Usera: um distrito em clara fase de expansão
O distrito de Usera, integrado no sul de Madrid, tem cerca de 150.000 habitantes e consolidou-se como um dos distritos mais dinâmicos e densamente povoados da capital.
Nos últimos anos, registou uma transformação urbana progressiva que tem favorecido a sua integração natural com o centro da cidade, tornando-se uma extensão cada vez mais conectada e atrativa de Madrid.
Evolução do mercado imobiliário
Do ponto de vista do mercado, Usera atravessa uma fase claramente expansiva. Nos últimos cinco anos, os preços de compra e venda mostraram uma evolução progressiva, com crescimentos moderados em 2022 e 2023, seguidos de uma aceleração muito significativa em 2024 e, sobretudo, em 2025 (+19,5%), culminando em 2026 com um novo impulso de +21,2%. Esta mudança de ritmo confirma a consolidação do distrito no ciclo de alta do mercado madrileno, reduzindo o diferencial histórico face a zonas mais centrais.
O mercado de arrendamento apresenta uma dinâmica ainda mais intensa. Depois de iniciar uma trajetória claramente ascendente em 2023 (+7,7%) e 2024 (+8,3%), as rendas tiveram um forte aumento em 2025 (+21,5%) e mantiveram o crescimento em 2026 (+11,9%). Esta evolução reflete uma procura estruturalmente sólida, impulsionada pela elevada densidade populacional do distrito, pela proximidade ao centro e pela oferta limitada. A combinação de valorização na compra e venda e pressão no arrendamento reforça o posicionamento de Usera como uma das zonas com maior potencial no sul de Madrid para estratégias de investimento residencial a médio prazo.
Conectividade, serviços e transformação urbana
A habitação em Usera beneficia de uma localização estratégica, muito próxima de serviços, zonas comerciais, hospitais, parques e oferta cultural, e está excelentemente ligada ao centro através de:
- Metro (Linhas 6 e 3)
- Cercanías (C5)
- Acessos diretos à M-30 e à A-42
Além disso, a Câmara Municipal de Madrid está a desenvolver um novo percurso pedonal que ligará a Plaza de las Tizas a Madrid Río Madrid Río, com conclusão prevista para 2026. Este corredor reforçará a integração do distrito com um dos principais eixos verdes da cidade, contribuindo para a revitalização da zona e para o aumento do valor residencial e comercial.
Porquê investir nesta carteira?
A oportunidade Isabelita Usera apresenta vários atrativos:
- Cinco ativos independentes já remodelados e arrendados
- Rentabilidade imediata de 4,8%
- Potencial de TIR de 13,5% com alavancagem
- Possível otimização via licença turística
- Zona com crescimentos superiores a 20% na compra e venda
- Mercado de arrendamento pressionado e com oferta limitada
Em conjunto, trata-se de uma operação pensada para investidores que procuram rentabilidade desde o primeiro dia, diversificação real, estabilidade de cash flow e potencial de crescimento patrimonial, num dos distritos com maior margem de progressão no sul de Madrid.
