Wir präsentieren eine besondere Transaktion innerhalb von Direct Investments: den gemeinsamen Erwerb von fünf Wohnapartments im Stadtbezirk Usera (Madrid), alle недавно renoviert, vollständig möbliert und aktuell vermietet.
Es handelt sich um eine Investition, die als diversifiziertes Portfolio innerhalb eines einzigen Kaufakts strukturiert ist, wobei jedes Objekt bereits getrennt und als eigenständige Einheit im Grundbuch eingetragen ist. Das bringt:
- Rechtssicherheit
- Flexibilität in der Bewirtschaftung
- Möglichkeit der Einzelveräußerung
- Reduzierung des Konzentrationsrisikos
Eine in dieser Größenordnung seltene Struktur, die Skaleneffekte mit echter Diversifikation kombiniert.
Sofortige Rendite und strategisches Potenzial
Alle fünf Apartments sind zum Marktpreis vermietet, mit laufender Mietgarantie und der Möglichkeit zur Kündigung ohne Vertragsstrafe. Dadurch entstehen Einnahmen ab dem ersten Tag – ohne weitere Renovierungen oder zusätzliche Investitionen.
Aus finanzieller Sicht:
- Geschätzte Netto-Rendite: 4,8 % (klassische Langzeitvermietung)
- Geschätzter IRR: 13,5 % mit Fremdfinanzierung und Verkauf nach 5 Jahren
- Geschätzter Vermögenszuwachs von über 239.721 €
Die Strategie kombiniert Erwerb, Vermietung und einen möglichen späteren Verkauf, um den IRR zu maximieren. Selbst ohne Verkauf bleibt es eine solide Sachwertinvestition mit konstanten monatlichen Mieteinnahmen in einer der dynamischsten Wohnlagen im Süden von Madrid.
Hinweis: Das Finanzmodell basiert auf einer typischen Finanzierung in Spanien für Privatpersonen (70 % Beleihung, 30 Jahre, 2 % Zins) – ausschließlich als Referenz zur Analyse des IRR-Effekts. Die tatsächlichen Konditionen können je nach Profil und Situation des Investors variieren.
Zusätzlich enthält das Portfolio einen weiteren strategischen Hebel: die Möglichkeit, eine Genehmigung für touristische Nutzung zu beantragen, was die Einnahmen optimieren und die operative Flexibilität erhöhen könnte.
Usera: ein Stadtbezirk in einer klaren Expansionsphase
Der Bezirk Usera im Süden Madrids hat rund 150.000 Einwohner und zählt zu den dynamischsten und am dichtesten besiedelten Stadtteilen der Hauptstadt.
In den letzten Jahren hat Usera eine fortschreitende städtebauliche Transformation erlebt, die die natürliche Integration mit dem Stadtzentrum fördert und den Bezirk als zunehmend gut angebundene und attraktive Erweiterung Madrids etabliert.
Entwicklung des Immobilienmarktes
Aus Marktsicht befindet sich Usera in einer klaren Expansionsphase. In den letzten fünf Jahren sind die Kaufpreise kontinuierlich gestiegen: moderates Wachstum in 2022 und 2023, gefolgt von einer deutlichen Beschleunigung in 2024 und insbesondere in 2025 (+19,5 %), mit einem weiteren starken Impuls in 2026 von +21,2 %. Dieser Rhythmuswechsel bestätigt die Konsolidierung des Bezirks im Aufwärtszyklus des Madrider Marktes und verringert den historischen Abstand zu zentraleren Lagen.
Der Mietmarkt zeigt eine noch stärkere Dynamik. Nach einem klaren Aufwärtstrend in 2023 (+7,7 %) und 2024 (+8,3 %) kam es 2025 zu einem kräftigen Anstieg (+21,5 %), der sich 2026 mit weiterem Wachstum (+11,9 %) fortsetzte. Diese Entwicklung wird durch strukturell starke Nachfrage getragen – hohe Bevölkerungsdichte, Nähe zum Zentrum und begrenztes Angebot. Die Kombination aus Wertsteigerung und Mietdruck unterstreicht Usera als eine der chancenreichsten Zonen im Süden Madrids für mittelfristige Wohnimmobilienstrategien.
Anbindung, Infrastruktur und städtebauliche Transformation
Wohnraum in Usera profitiert von einer strategischen Lage nahe Dienstleistungen, Einkaufszonen, Krankenhäusern, Parks und kulturellen Angeboten – und ist hervorragend an das Zentrum angebunden über:
- Metro (Linien 6 und 3)
- Cercanías (C5)
- Direkte Anbindung an M-30 und A-42
Außerdem entwickelt die Stadt Madrid eine neue Fußgängerroute, die die Plaza de las Tizas mit Madrid Río Madrid Río verbindet. Die Fertigstellung ist für 2026 vorgesehen. Dieser Korridor stärkt die Anbindung an eine der wichtigsten Grünachsen der Stadt, belebt das Umfeld und kann die Wohn- und Gewerbewerte positiv beeinflussen.
Warum in dieses Portfolio investieren?
Die Gelegenheit Isabelita Usera bietet mehrere Vorteile:
- Fünf unabhängige Einheiten, bereits renoviert und vermietet
- Sofortige Rendite von 4,8 %
- IRR-Potenzial von 13,5 % mit Fremdfinanzierung
- Mögliche Optimierung über touristische Nutzung (Genehmigung erforderlich)
- Gebiet mit Kaufpreissteigerungen über 20 %
- Angespannter Mietmarkt mit begrenztem Angebot
In Summe handelt es sich um eine Transaktion für Investoren, die Rendite ab dem ersten Tag, echte Diversifikation, stabile Cashflows und Vermögenswachstumspotenzial suchen – in einem der vielversprechendsten Bezirke im Süden Madrids.
