Temporäre oder langfristige Vermietung: Welche sollte man wählen?

Im Jahr 2025 stehen bedeutende Veränderungen im Mietsektor bevor, die insbesondere temporäre oder kurzfristige Mieten sowie Ferienwohnungen betreffen werden. Diese Änderungen versprechen, die Immobilienlandschaft neu zu definieren, weshalb Eigentümer über neue Trends und Vorschriften informiert bleiben sollten, die sowohl die Rentabilität als auch die Verwaltung ihrer Immobilien beeinflussen.

Seit dem 2. Januar ist Spanien das erste europäische Land, das ein einheitliches Register für kurzfristige Mietverträge eingeführt hat. Allerdings wird die vollständige Umsetzung dieser Vorschrift erst am 1. Juli des kommenden Jahres wirksam, sodass Unternehmen und Behörden Zeit haben, sich an die neuen Verfahren anzupassen. Diese gesetzliche Änderung resultiert aus der Verabschiedung des Königlichen Dekrets am 23. Dezember in der letzten Ministerratssitzung. Das Dekret sieht die Schaffung eines einheitlichen digitalen Mietportals vor. Diese Plattform wird dazu dienen, Informationen über die Dienstleistungen für kurzfristige Mietunterkünfte zu bündeln und weiterzugeben, um eine angemessene Kontrolle über diese schnell wachsende Branche sicherzustellen, die sowohl Eigentümer als auch Mieter und Touristen betrifft.

Allerdings existiert diese Art der Vermietung weiterhin neben dem traditionellen langfristigen Mietmodell auf dem aktuellen Immobilienmarkt. Beide Optionen bieten Vor- und Nachteile, abhängig von den Bedürfnissen des Eigentümers, der Art der Immobilie und dem Mieterprofil.

Dauerhafte Vermietung oder Hauptwohnsitz: Langfristige Verträge und Stabilität

Die dauerhafte Vermietung oder die Vermietung als Hauptwohnsitz ist das traditionellste Modell und unterliegt der spanischen Gesetzgebung über städtische Mietverträge (LAU). Es handelt sich um langfristige Mietverträge, die in der Regel eine Laufzeit von einem bis fünf Jahren haben und sich für Eigentümer eignen, die Stabilität und sichere Einnahmen suchen. Nach Ablauf der ursprünglichen Laufzeit werden die Verträge automatisch verlängert, sofern keine der Parteien eine Nichtverlängerung beantragt.

Vorteile:

• Stabile Einnahmen: Ein langfristiger Vertrag sichert ein konstantes monatliches Einkommen und reduziert das Risiko längerer Leerstandszeiten. Daher bietet diese Art der Vermietung dem Vermieter eine größere finanzielle Sicherheit. Allerdings bedeutet dies auch, dass jährliche Mietsteigerungen gesetzlich begrenzt sind. Eine der wichtigsten Änderungen des neuen Wohnraumgesetzes ist, dass der Verbraucherpreisindex (IPC) nicht mehr als Referenz für Mietsteigerungen dient. Stattdessen wird der neue Referenzindex für die Wohnraumanpassung (IRAV) eingeführt, der festlegt, dass Vermieter die Mieten im Jahr 2025 um maximal 2,2 % erhöhen dürfen.
• Weniger Verwaltungsaufwand: Eine geringere Mieterfluktuation reduziert den Aufwand für die Suche und Bewertung neuer Mieter. Zudem sind weniger Wartungsarbeiten erforderlich.
• Geringerer Verschleiß der Immobilie: Da langfristige Mieter die Wohnung bewohnen, ist der Verschleiß in der Regel geringer als bei temporären Mietverhältnissen.

Nachteile:

• Geringere Flexibilität: Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, kann der Eigentümer nicht ohne Weiteres über die Immobilie verfügen.
• Rechtliche Regulierungen: Langfristige Mietverträge unterliegen strengeren Vorschriften, die oft zugunsten des Mieters ausfallen.

Temporäre Vermietung: Flexibilität und kurzfristige Rentabilität

Die temporäre Vermietung umfasst kürzere Zeiträume, die von wenigen Tagen bis zu mehreren Monaten reichen, und ist besonders beliebt bei Touristen, Studenten oder Geschäftsreisenden.

Vorteile:

• Höhere Rentabilität: In touristischen oder stark nachgefragten Gebieten kann die kurzfristige Vermietung höhere Einnahmen generieren als eine langfristige Vermietung.
• Flexibilität: Der Eigentümer kann die Immobilie in bestimmten Zeiträumen selbst nutzen oder die Mietpreise je nach Saison anpassen. Diese Art der Vermietung erlaubt Verträge von 32 Tagen bis zu 11 Monaten. Mietverhältnisse unter 32 Tagen gelten als Ferienvermietung.
• Geringeres Zahlungsausfallrisiko: Da die Miete im Voraus bezahlt wird, wird das Risiko von Zahlungsausfällen minimiert.

Nachteile:

• Höhere Mieterfluktuation: Dies bedeutet mehr Verwaltungsaufwand, z. B. häufigere Reinigung und Wartung. Nach jedem Mietvertrag muss der Eigentümer neue Mieter finden, was zu Leerstandszeiten führen kann.
• Unregelmäßige Einnahmen: Die Nachfrage kann saisonal schwanken, was die finanzielle Stabilität des Eigentümers beeinflussen kann.

Auch der temporäre Mietvertrag unterliegt dem Gesetz über städtische Mietverträge (LAU). Insbesondere Artikel 3 dieser Vorschrift klassifiziert ihn als „Mietvertrag für einen anderen Zweck als Wohnen“. Das bedeutet, dass er nicht denselben Regeln wie Mietverträge für Hauptwohnsitze unterliegt, sondern speziellen Bestimmungen für temporäre Aufenthalte. In diesem Fall hat der Eigentümer mehr Freiheit bei der Vertragsgestaltung, einschließlich Mietpreis, Vertragslaufzeit und Bedingungen – allerdings innerhalb der gesetzlich festgelegten Rahmenbedingungen.

Steuerliche Vergleich

Andererseits haben beide Mietformen wichtige steuerliche Auswirkungen für Eigentümer. Im Fall des Mietvertrags für den Hauptwohnsitz müssen die Einnahmen als Nettoeinkommen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Die Eigentümer von Wohnungen zur dauerhaften Vermietung können bis zu 90 % ihrer Einkünfte in der Einkommensteuer absetzen, was eine erhebliche steuerliche Erleichterung bedeutet. Im Fall des temporären Mietvertrags muss das Nettoeinkommen ebenfalls deklariert werden, jedoch sind die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten begrenzter.

Laut Daten von Idealista ging das Angebot an dauerhaften Mietwohnungen im vierten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 3 % zurück. Im Gegensatz dazu stiegen die Saisonvermietungen im gleichen Zeitraum um 24 % und machen bereits 14 % des gesamten Mietangebots in Spanien aus. Die dauerhafte Vermietung verzeichnet somit seit dreieinhalb Jahren rückläufige Zahlen und liegt derzeit nur 5 % über dem historischen Tiefstand vom Juni 2024, einem Monat, in dem das Angebot aufgrund der Saisonalität des Sommers besonders knapp ist.

Unabhängig von diesem Vergleich hängt die Wahl zwischen einer temporären Vermietung und einer Mietwohnung als Hauptwohnsitz von den Bedürfnissen des Eigentümers und der Art der Immobilie ab. Für diejenigen, die Stabilität und ein konstantes Einkommen suchen, wird die dauerhafte Vermietung die sicherste Option sein. Außerdem sind die steuerlichen Vorteile und die Absicherung durch das Gesetz über städtische Mietverträge sowohl für Eigentümer als auch für Mieter attraktiv.

Andererseits kann für diejenigen, die eine größere Flexibilität und die Möglichkeit höherer kurzfristiger Einnahmen bevorzugen, die temporäre Vermietung die richtige Wahl sein. Es darf jedoch nicht vergessen werden, dass diese Mietform mit einem höheren Risiko und einer intensiveren Verwaltung verbunden ist.