Pour de nombreux épargnants, acheter un logement entier comme investissement s’avère difficile en raison du capital nécessaire, des frais associés et du financement. Cependant, acquérir un bien immobilier n’est pas la seule manière d’obtenir une exposition au secteur immobilier.
Il existe aujourd’hui différentes voies pour participer à des opérations immobilières avec des montants plus réduits et sans assumer individuellement un prêt hypothécaire. Cela ne signifie pas qu’il s’agisse d’investissements sûrs. Réduire la barrière d’entrée n’élimine pas les risques liés à l’actif, au projet ni à la structure utilisée.
Commencer avec prudence consiste à comprendre comment la rentabilité est censée être générée, ce qui peut mal se passer et combien de capital peut rester investi sans compromettre d’autres besoins.
Avant d’investir, mets de l’ordre dans tes finances
La première décision n’est pas de choisir un projet, mais de déterminer combien d’argent peut réellement être consacré à l’investissement.
Avant de commencer, il convient de :
- disposer d’un matelas pour les imprévus ;
- séparer l’argent nécessaire aux dépenses à venir ;
- examiner les dettes en cours ;
- et calculer quelle perte pourrait être assumée sans compromettre la stabilité financière.
L’investissement immobilier implique généralement une liquidité limitée. Dans le cadre d’un achat direct, vendre le bien peut nécessiter plusieurs mois. Dans le financement participatif, le capital reste généralement engagé jusqu’à la fin de l’opération.
C’est pourquoi il ne faudrait pas investir de l’argent qui pourrait être nécessaire à court terme.
Définis comment tu espères obtenir une rentabilité
Tous les investissements immobiliers ne génèrent pas le résultat de la même manière. Avant de comparer des pourcentages, il convient de comprendre d’où devrait provenir la rentabilité.
Intérêts d’un prêt
Dans les projets de dette, les investisseurs financent collectivement un prêt accordé à un promoteur. Le contrat établit un taux d’intérêt et une durée, même si le paiement dépend de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
La question principale n’est pas seulement de savoir combien rapporte le prêt, mais d’où viendra l’argent pour le rembourser. Il peut provenir de la vente de logements, d’un refinancement bancaire, de la vente d’un actif ou des ressources propres du promoteur.
Plus-value d’une promotion
Dans les projets d’equity ou de plus-value, l’investisseur participe au résultat d’une opération immobilière. La rentabilité dépend de facteurs tels que :
- le prix d’achat du terrain ou de l’actif ;
- les coûts de construction ;
- le rythme des ventes ;
- le prix final ;
- et la durée réelle du projet.
Dans ce cas, il n’existe pas d’intérêt contractuel. La rentabilité est estimée et peut être supérieure ou inférieure à celle prévue. Des pertes peuvent également se produire.
Revalorisation d’un bien détenu en propre
Dans l’achat direct, l’investisseur peut rechercher une appréciation de l’actif grâce à une acquisition à bon prix, une rénovation, un changement d’usage ou l’évolution du marché.
Mais acheter un bien immobilier et attendre ne constitue pas une stratégie en soi. Il faut intégrer les impôts, le financement, l’entretien, les coûts de rénovation, la durée de détention et les frais de vente.
Choisis la voie d’accès adaptée
Achat direct
L’investisseur acquiert le bien immobilier dans son intégralité et prend les décisions relatives au financement, à la rénovation, à la conservation et à la vente.
Cela offre du contrôle, mais concentre aussi une part importante du patrimoine dans un seul actif. De plus, cela exige d’assumer les coûts et les responsabilités associés à la propriété.
Financement participatif immobilier
Il permet de participer à des projets concrets sans acheter individuellement un bien immobilier complet.
Chez Urbanitae, il est généralement possible d’investir à partir de 500 euros dans des opérations de dette ou d’equity. Cette voie réduit la barrière d’entrée et permet de répartir le capital entre différents projets, même si elle n’évite pas les retards, l’illiquidité ni la possibilité de pertes.
L’investisseur doit analyser chaque opération individuellement. L’autorisation et la supervision de la plateforme ne signifient pas que la Commission nationale du marché des valeurs mobilières — CNMV — approuve chaque projet ni garantit son résultat.
Fonds et sociétés immobilières cotées
Les fonds délèguent à une société de gestion la sélection d’un portefeuille d’actifs. Les sociétés anonymes cotées d’investissement immobilier — SOCIMI — permettent d’investir en achetant des actions d’entreprises qui possèdent ou exploitent des biens immobiliers.
Ces véhicules peuvent faciliter la diversification, mais introduisent d’autres risques, comme les décisions de gestion, les commissions ou la volatilité boursière. Ils ne transforment pas non plus automatiquement l’immobilier en investissement stable.
Analyse l’actif, la structure et le promoteur
Un bon emplacement ne suffit pas à justifier un investissement. Il faut également comprendre comment il est structuré et qui doit l’exécuter.
Avant d’investir, il convient d’examiner :
- l’expérience et la solvabilité du promoteur ;
- le capital propre qu’il apporte ;
- la situation urbanistique et les licences ;
- l’avancement du projet ;
- le financement bancaire ;
- les coûts prévus ;
- la demande réelle ;
- le calendrier ;
- et la stratégie de sortie.
Dans la dette, le rang de remboursement, les garanties et la source de remboursement comptent également. Une hypothèque peut apporter une protection, mais elle n’assure pas le remboursement : sa valeur dépend du rang, de l’actif, du prix qui peut être obtenu et du temps nécessaire pour l’exécuter.
Commence avec une exposition limitée
Le fait qu’un investissement permette d’entrer avec un montant réduit ne signifie pas qu’il soit conseillé d’investir le maximum disponible.
Pour un débutant, il peut être raisonnable de commencer avec une exposition limitée, d’observer le fonctionnement du processus et d’éviter qu’une seule opération détermine le résultat de toute la cartera.
Il convient également de considérer l’ensemble du patrimoine. Une personne qui possède déjà sa résidence principale ou d’autres biens immobiliers peut être plus exposée au secteur qu’il n’y paraît si elle observe uniquement ses investissements financiers.
L’investissement immobilier doit avoir un poids cohérent avec :
- le capital total ;
- les besoins de liquidité ;
- l’horizon d’investissement ;
- et la capacité à supporter des pertes ou des retards.
Diversifie entre des risques réellement différents
Diversifier ne consiste pas simplement à accumuler des projets.
Plusieurs promotions du même promoteur, dans la même ville et destinées au même acheteur peuvent dépendre de facteurs très similaires. Un portefeuille plus diversifié peut répartir l’exposition entre :
- promoteurs ;
- emplacements ;
- délais ;
- dette et equity ;
- phases de développement ;
- et sources de remboursement.
La diversification réduit l’impact d’un problème individuel, mais elle n’évite pas une baisse générale du marché et ne rend pas un portefeuille sûr.
Erreurs habituelles au moment de commencer
L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à choisir uniquement en fonction de la rentabilité annoncée. Un pourcentage élevé peut aussi refléter une plus grande incertitude, une position subordonnée ou une opération plus complexe.
D’autres erreurs habituelles sont :
- investir de l’argent nécessaire à court terme ;
- confondre rentabilité cible et rentabilité garantie ;
- ignorer les impôts, les commissions et les coûts ;
- se concentrer sur un seul projet ;
- supposer qu’une garantie élimine le risque ;
- ne pas examiner le promoteur ;
- et comparer des pourcentages sans tenir compte du délai.
Il est également important de préparer des scénarios défavorables. Que se passe-t-il si la promotion prend six mois de plus ? Si les logements se vendent moins cher ? Si le promoteur n’obtient pas le financement prévu ? Si le prêt ne peut pas être remboursé à l’échéance ?
Réfléchir à ces situations avant d’investir aide à évaluer si le rendement attendu compense réellement le risque.
Se former pour comprendre, non pour éliminer le risque
Apprendre avant d’investir ne signifie pas devenir spécialiste de l’immobilier. Cela signifie disposer d’outils pour interpréter l’information et poser les bonnes questions.
Urbanitae Academy propose une formation gratuite et adaptative sur des concepts tels que la rentabilité, la diversification, la dette, l’equity et l’analyse d’opérations immobilières. Les évaluations initiales et successives permettent d’adapter le parcours au niveau de connaissance de l’utilisateur.
La formation n’évite pas les pertes et ne garantit pas de meilleurs résultats. Elle peut toutefois aider à identifier les risques, comparer les structures et éviter les décisions fondées uniquement sur un chiffre ou sur une tendance de marché.
Bien commencer signifie savoir combien tu peux perdre
Il n’existe pas de stratégie immobilière totalement sûre. Le caractère tangible de l’actif, l’existence de garanties ou la régulation d’une plateforme n’éliminent pas l’incertitude.
Une stratégie prudente commence par n’engager que le capital qui peut rester investi, comprendre comment il devrait être récupéré et limiter l’impact d’un résultat défavorable.
Bien investir ne consiste pas à trouver une opportunité sans risque, mais à savoir quel risque est assumé, pourquoi il est assumé et quelle place il occupe dans le patrimoine.
