Le retail ibérique a entamé 2026 avec une combinaison qui, il n’y a pas si longtemps, ne semblait pas si facile à observer simultanément : des ventes en hausse, une fréquentation en reprise et des taux d’occupation très élevés. Après plusieurs années marquées par l’adaptation au commerce électronique et par de profondes évolutions des habitudes de consommation, le secteur semble avoir trouvé un nouveau point d’équilibre. Mais il ne s’agit pas d’une reprise uniforme ni automatique. Ce que montrent les dernières données, c’est un retail plus efficace, plus segmenté et aussi plus exigeant.
L’Espagne et le Portugal avancent dans cette même direction, bien qu’à des rythmes différents. Dans les deux marchés, les ventes, le trafic et l’occupation progressent simultanément, mais le Portugal accélère plus fortement, tandis qu’en Espagne la capacité des actifs à transformer la fréquentation en consommation et en expérience gagne en importance.
Espagne : la croissance ne dépend plus seulement de la capacité à attirer davantage de visiteurs
Selon le Retail Index de mai de CBRE, les ventes dans les centres commerciaux en Espagne ont progressé de 4,2 % sur un an en mai, avec une fréquentation également en hausse de 4,3 %. En cumul annuel, les ventes avancent de 6,0 % et le trafic de 3,9 %, tandis que l’occupation atteint 94,3 %.
La lecture est claire : le marché espagnol continue de croître, mais il dépend de moins en moins du volume pur et davantage de la qualité de la consommation. Il ne suffit plus d’attirer des visiteurs ; ce qui compte, c’est l’offre commerciale qu’ils trouvent, le temps qu’ils restent et le montant qu’ils sont prêts à dépenser.
C’est dans ce contexte que le poids croissant de la composante expérientielle prend tout son sens. CBRE identifie les loisirs comme la catégorie affichant la meilleure performance cumulée des ventes en Espagne, avec une croissance de 21,6 %. Cushman & Wakefield va dans le même sens : au premier trimestre 2026, les loisirs ont été la catégorie la plus dynamique, avec une hausse de 33,1 %, principalement tirée par les cinémas.
Le Portugal accélère
Le Portugal affiche une évolution encore plus marquée. En mai, les ventes ont progressé de 12,5 % et la fréquentation de 12,8 %, avec un taux d’occupation de 95,4 %. En cumul annuel, le marché portugais avance de 7,0 % en ventes et de 7,6 % en trafic.
Cela suggère que, contrairement à l’Espagne, le grand moteur au Portugal reste la combinaison de davantage de visiteurs et davantage de consommation. De plus, la croissance ne se concentre pas dans une seule catégorie. CBRE souligne notamment la forte dynamique de l’électronique, avec une hausse de 20,3 %, ainsi que de la maison et du mobilier, ce qui dessine un consommateur très actif et un environnement commercial particulièrement dynamique.
Tout le retail ne se comporte pas de la même manière
L’une des conclusions les plus utiles des données récentes est que le retail ibérique ne croît pas de façon homogène. Les actifs qui fonctionnent le mieux sont ceux capables de combiner plusieurs éléments à la fois : bonne occupation, trafic stable ou croissant, opérateurs solides et offre commerciale alignée avec un consommateur de plus en plus sélectif.
En Espagne, Cushman ajoute que le trafic dans les centres commerciaux a augmenté de 5,6 % sur un an au premier trimestre 2026 et que les retail parks ont enregistré une hausse de 9,1 % du trafic de véhicules. L’occupation dans les centres commerciaux a atteint 95,5 % de la surface locative brute (GLA, pour Gross Leasable Area en anglais). Ces chiffres renforcent une idée de fond : certains formats conservent une forte capacité d’attraction, mais tous ne captent pas la valeur pour les mêmes raisons.
Une sophistication opérationnelle accrue et un intérêt investisseur renforcé
Le secteur ne s’améliore pas seulement sur le plan opérationnel ; il regagne également en pertinence pour le capital. Cushman indique que le volume d’investissement retail en Espagne a atteint 1 488 millions d’euros au premier trimestre 2026, soit 22 % de plus sur un an. Les rendements prime s’établissent à 3,60 % en high street, 6,25 % dans les centres commerciaux et 6,35 % dans les parcs commerciaux.
Cela ne signifie pas que tout le retail soit aussi attractif. Ce que cela indique, c’est que les investisseurs recommencent à distinguer plus clairement les actifs capables de soutenir les revenus et l’occupation de ceux qui restent davantage exposés à l’obsolescence commerciale.
La valeur ne réside plus dans le volume, mais dans la capacité à concentrer une demande de qualité
C’est probablement la meilleure conclusion que laisse aujourd’hui le retail ibérique. L’Espagne et le Portugal avancent à des rythmes différents, mais se dirigent vers le même point : un secteur moins dépendant du simple volume de visiteurs et davantage soutenu par la capacité à transformer le trafic en ventes, en expérience et en temps de présence.
Pour les propriétaires et les investisseurs, la lecture est assez claire. L’attrait du retail ne réside pas tant dans une reprise généralisée que dans la capacité à identifier les actifs capables de concentrer trafic, consommation et opérateurs de qualité. C’est là que se génère aujourd’hui la véritable valeur.
