Il retail iberico ha iniziato il 2026 con una combinazione che, fino a non molto tempo fa, non sembrava così facile da osservare contemporaneamente: vendite in aumento, affluenza in ripresa e livelli di occupazione molto elevati. Dopo diversi anni segnati dall’adattamento all’e-commerce e da profondi cambiamenti nelle abitudini di consumo, il settore sembra aver trovato un nuovo punto di equilibrio. Ma non si tratta di una ripresa uniforme né automatica. Ciò che mostrano gli ultimi dati è un retail più efficiente, più segmentato e anche più esigente.
Spagna e Portogallo avanzano nella stessa direzione, anche se a ritmi diversi. In entrambi i mercati crescono contemporaneamente vendite, traffico e occupazione, ma il Portogallo accelera con maggiore intensità, mentre in Spagna acquisisce peso la capacità degli asset di trasformare l’affluenza in consumo ed esperienza.
Spagna: crescere non dipende più solo dall’attirare più visitatori
Secondo il Retail Index di maggio di CBRE, le vendite nei centri commerciali in Spagna sono cresciute del 4,2% su base annua a maggio, con un’affluenza anch’essa in aumento del 4,3%. Nel dato cumulato dell’anno, le vendite avanzano del 6,0% e il traffico del 3,9%, mentre l’occupazione raggiunge il 94,3%.
La lettura è chiara: il mercato spagnolo continua a crescere, ma dipende sempre meno dal puro volume e sempre più dalla qualità del consumo. Non basta più attirare visitatori; conta quale proposta commerciale trovano, quanto tempo rimangono e quanto sono disposti a spendere.
In questo si inserisce particolarmente bene il peso crescente della componente esperienziale. CBRE indica il tempo libero come la categoria con la migliore performance cumulata delle vendite in Spagna, con una crescita del 21,6%. E Cushman & Wakefield va nella stessa direzione: nel primo trimestre del 2026, il tempo libero è stata la categoria più dinamica, con un rialzo del 33,1%, trainato soprattutto dai cinema.
Il Portogallo accelera
Il Portogallo mostra un’evoluzione ancora più intensa. A maggio, le vendite sono cresciute del 12,5% e l’affluenza del 12,8%, con un’occupazione del 95,4%. Nel dato cumulato dell’anno, il mercato portoghese avanza del 7,0% nelle vendite e del 7,6% nel traffico.
Questo suggerisce che, a differenza della Spagna, in Portogallo il grande motore resta la combinazione di più visitatori e più consumo. Inoltre, la crescita non si concentra in una sola categoria. CBRE evidenzia in particolare la forte spinta dell’elettronica, con un aumento del 20,3%, e della casa e arredamento, delineando un consumatore molto attivo e un contesto commerciale particolarmente dinamico.
Non tutto il retail si sta comportando allo stesso modo
Una delle conclusioni più utili dei dati recenti è che il retail iberico non sta crescendo in modo omogeneo. Funzionano meglio gli asset capaci di combinare più elementi allo stesso tempo: buona occupazione, traffico stabile o crescente, operatori solidi e una proposta commerciale allineata con un consumatore sempre più selettivo.
In Spagna, Cushman aggiunge che il traffico nei centri commerciali è aumentato del 5,6% su base annua nel primo trimestre del 2026 e che i retail park hanno registrato un incremento del 9,1% nel traffico veicolare. L’occupazione nei centri commerciali ha raggiunto il 95,5% della superficie lorda affittabile (GLA, dall’inglese Gross Leasable Area). Sono dati che rafforzano un’idea di fondo: esistono formati che continuano ad avere una grande capacità di attrazione, ma non tutti stanno catturando valore per le stesse ragioni.
Maggiore sofisticazione operativa e più interesse da parte degli investitori
Il settore non migliora solo dal punto di vista operativo; torna anche ad acquisire rilevanza per il capitale. Cushman segnala che il volume di investimento retail in Spagna ha raggiunto 1.488 milioni di euro nel primo trimestre del 2026, il 22% in più su base annua. I rendimenti prime si attestano al 3,60% nell’high street, al 6,25% nei centri commerciali e al 6,35% nei parchi commerciali.
Questo non significa che tutto il retail sia ugualmente interessante. Indica piuttosto che gli investitori tornano a distinguere con maggiore chiarezza tra asset capaci di sostenere redditi e occupazione e quelli ancora più esposti all’obsolescenza commerciale.
Il valore non è più nel volume, ma nella capacità di concentrare domanda di qualità
Questa è probabilmente la migliore conclusione che oggi offre il retail iberico. Spagna e Portogallo avanzano a ritmi diversi, ma puntano verso la stessa direzione: un settore meno dipendente dal puro volume di visitatori e più sostenuto dalla capacità di trasformare il traffico in vendite, esperienza e permanenza.
Per proprietari e investitori, la lettura è piuttosto chiara. L’attrattiva del retail non risiede tanto in una ripresa generalizzata quanto nella capacità di identificare quegli asset capaci di concentrare traffico, consumo e operatori di qualità. È lì che oggi si sta generando il vero valore.
