Le crowdfunding immobilier s’est imposé ces dernières années comme une véritable alternative d’investissement, permettant à des centaines de petits et moyens investisseurs de participer à des promotions autrefois réservées aux grandes fortunes.
Ce modèle peut générer des rentabilités attractives lorsque se combinent de bons gestionnaires, des projets immobiliers solides et une bonne gestion du risque.
Dans cet article, nous analysons 3 cas de succès du crowdfunding immobilier en Espagne qui illustrent l’essor du secteur. Tous ont un point commun : des résultats finaux supérieurs aux estimations initiales ou, à tout le moins, très compétitifs par rapport aux prévisions. Et tous ont été gérés par Urbanitae, plateforme leader du secteur.
Voyons chacun d’eux afin de comprendre non seulement ce qui s’est passé, mais aussi pourquoi cela s’est produit et quelles leçons les investisseurs immobiliers peuvent en tirer.
Pinares II (El Puerto de Santa María, Cadix)
Financé en septembre 2020, en pleine incertitude liée au Covid-19, le projet Pinares II a constitué un véritable test pour le gestionnaire Carpio Capital (Fenext) comme pour les 414 investisseurs qui ont apporté 502 500 euros.
Il s’agissait de la deuxième phase d’une promotion de maisons mitoyennes neuves à El Puerto de Santa María. La première phase avait été un succès, ce qui a permis de lancer cette nouvelle étape composée de 16 unités, dont 11 étaient déjà réservées au moment de l’investissement. Ce niveau élevé de préventes immobilières a été un facteur déterminant pour réduire le risque commercial.
Les prévisions initiales tablaient sur une rentabilité totale de 43 %, un TRI de 20 % et une durée estimée de 24 mois. Cependant, le contexte sanitaire a entraîné des retards dans l’exécution et le projet s’est finalement achevé en 27 mois.
Malgré cela, le résultat a été remarquable : une rentabilité totale de 58 % et un TRI de 23,1 %. Autrement dit, non seulement les estimations ont été largement dépassées, mais l’impact du retard a été compensé par une plus-value immobilière plus importante lors de la vente finale.
| Cadix | Projet Pinares II Plus-value Secteur résidentiel Gestionnaire : Carpio Capital (Fenext) Financé en septembre 2020 502 500 € 414 investisseurs | |
| Estimation 43 % de rentabilité 20 % de TRI 24 mois | Réalité 58 % de rentabilité 23,1 % de TRI 27 mois |
Leçons tirées
- Importance du track record du promoteur immobilier : le succès de la première phase a été essentiel pour générer de la confiance et démontrer la capacité d’exécution.
- La force des préventes dans la promotion immobilière : disposer de 11 unités réservées sur 16 a minimisé le risque commercial dans un contexte de grande incertitude.
- La résilience du marché résidentiel en Espagne : même dans un environnement de crise sanitaire mondiale, la demande de logements bien situés peut rester solide.
- Un retard n’implique pas toujours une moindre rentabilité : si le marché reste favorable et que les coûts sont bien gérés, l’impact temporel peut être compensé par des prix de vente plus élevés.
Projet Tanger (San Sebastián de los Reyes, Madrid)
Contrairement aux deux cas précédents, le projet Tanger était une opération de dette immobilière. Financé en avril 2021 avec 1 300 000 euros apportés par 426 investisseurs, il consistait en la rénovation d’un immeuble à San Sebastián de los Reyes afin de le transformer en 16 unités résidentielles.
Au moment du financement, le projet affichait 70 % de préventes, offrant ainsi une base solide de revenus attendus.
Les estimations prévoyaient une rentabilité totale de 21,9 %, un TRI de 17,5 % et une durée de 15 mois. Finalement, le projet s’est achevé en 16 mois avec une rentabilité totale de 23,6 % et un TRI de 17,2 %.
Bien que le TRI ait été légèrement inférieur en raison du retard, la rentabilité totale a dépassé les prévisions initiales, démontrant la stabilité de ce type d’investissement en dette immobilière.
| San Sebastián de los Reyes | Projet Tanger Dette Secteur résidentiel Gestionnaire : Edifik Madrid Financé en avril 2021 1 300 000 € 426 investisseurs | |
| Estimation 21,9 % de rentabilité 17,5 % de TRI 15 mois | Réalité 23,6 % de rentabilité 17,2 % de TRI 16 mois |
Leçons tirées
- La dette immobilière offre stabilité et moindre volatilité.
- Importance du matelas commercial dans les projets résidentiels.
- De petits écarts de calendrier peuvent être absorbés sans compromettre la rentabilité.
- Diversification dans le crowdfunding immobilier : combiner plus-value et dette permet d’équilibrer risque et rendement.
Projet The Haus (Barcelone)
En juillet 2021, Urbanitae a lancé à Barcelone le projet The Haus, une opportunité de plus-value dans le secteur commercial gérée par Psquared. L’opération a réuni 665 investisseurs qui ont apporté 1 850 000 euros pour transformer un immeuble de bureaux de 630 m² en un espace flexible et adapté aux nouvelles exigences du marché.
Situé dans un emplacement unique de Barcelone (fréquenté par des personnalités comme Neymar et des marques internationales telles que Dior), le projet consistait à repositionner un actif traditionnel afin de le transformer en un espace moderne, polyvalent et en phase avec les besoins actuels des entreprises et des marques.
Entre les estimations et la réalité, le projet a largement dépassé les prévisions initiales : ce qui partait d’une rentabilité estimée de 17 %, avec un TRI de 12 % et une durée prévue de 15 mois, s’est finalement clôturé avec une rentabilité de 21,3 %, un TRI de 29 % et en seulement 9 mois, améliorant non seulement le bénéfice obtenu, mais réduisant aussi de manière significative le temps d’exécution.
Le projet n’a pas seulement dépassé la rentabilité prévue, il a pratiquement réduit le délai de moitié, permettant une sortie plus rapide qu’attendu et multipliant le TRI grâce à la rapidité d’exécution.
| Barcelone | Projet The Haus Plus-value Secteur commercial Gestionnaire : Psquared Financé en juillet 2021 1 850 000 € 665 investisseurs | |
| Estimación 17 % de rentabilité 12 % de TRI 15 mois | Realidad 21,3 % de rentabilité 29 % de TRI 9 mois |
Leçons tirées
- Emplacement premium : les zones consolidées et à forte demande réduisent les risques et maintiennent la liquidité.
- Gestion active : transformer et repositionner les espaces augmente leur attractivité et leur valeur.
- Rapidité d’exécution : réduire les délais augmente significativement le TRI.
- Gestionnaire spécialisé : l’expérience sur ce type d’actifs garantit une exécution efficace et réussie.
Clés communes du succès dans le crowdfunding immobilier
Bien que différents dans leur structure et leur localisation, les trois projets partagent plusieurs éléments :
- Des gestionnaires immobiliers expérimentés et ayant fait leurs preuves.
- Une analyse préalable rigoureuse et un niveau élevé de commercialisation initiale.
- Une focalisation sur le secteur résidentiel en Espagne, avec des fondamentaux solides.
- De la transparence dans les estimations de rentabilité et de TRI.
Au total, ils ont mobilisé plus de 2,3 millions d’euros et réuni plus de 1 000 investisseurs.
Au-delà des chiffres, ces exemples démontrent les avantages d’investir dans le crowdfunding immobilier : il peut offrir des rentabilités significatives lorsque les opportunités sont soigneusement sélectionnées.
Le succès dans l’investissement immobilier ne dépend pas uniquement du cycle économique, mais aussi de la sélection du projet, de la solidité du promoteur, du niveau de commercialisation initiale et de la capacité d’exécution.
