Immobilien-Crowdfunding hat sich in den letzten Jahren als echte Investment-Alternative etabliert und ermöglicht es Hunderten von kleinen und mittleren Investoren, sich an Immobilienentwicklungen zu beteiligen, die früher großen Vermögen vorbehalten waren.
Dieses Modell kann attraktive Renditen erzielen, wenn gute Manager, solide Immobilienprojekte und ein korrektes Risikomanagement zusammenkommen.
In diesem Artikel analysieren wir 3 Erfolgsbeispiele im Immobilien-Crowdfunding in Spanien, die den Aufschwung des Sektors verdeutlichen. Alle haben einen gemeinsamen Nenner: Endergebnisse, die über den ursprünglichen Schätzungen lagen oder zumindest im Vergleich zu den Erwartungen sehr wettbewerbsfähig waren. Und alle wurden von Urbanitae, der führenden Plattform des Sektors, gemanagt.
Wir schauen uns jedes dieser Beispiele an und verstehen nicht nur, was passiert ist, sondern auch, warum es passiert ist und welche Lehren Immobilieninvestoren daraus ziehen können.
Pinares II (El Puerto de Santa María, Cádiz)
Das im September 2020 finanzierte Projekt Pinares II – mitten in der durch Covid-19 ausgelösten Unsicherheit – war ein Härtetest sowohl für den Manager Carpio Capital (Fenext) als auch für die 414 Investoren, die 502.500 Euro einbrachten.
Es handelte sich um die zweite Phase einer Neubau-Reihenhaussiedlung in El Puerto de Santa María. Die erste Phase war ein Erfolg gewesen, was es ermöglichte, diese neue Etappe mit 16 Einheiten zu starten, von denen zum Zeitpunkt der Investition bereits 11 reserviert waren. Dieses hohe Niveau an Vorverkäufen war ein entscheidender Faktor zur Reduzierung des Vermarktungsrisikos.
Die ursprünglichen Prognosen gingen von einer Gesamtrendite von 43 %, einem IRR von 20 % und einer geschätzten Laufzeit von 24 Monaten aus. Der Gesundheitskontext führte jedoch zu Verzögerungen bei der Umsetzung, und das Projekt endete schließlich nach 27 Monaten.
Trotzdem war das Ergebnis herausragend: eine Gesamtrendite von 58 % und ein IRR von 23,1 %. Das heißt: Nicht nur wurden die ursprünglichen Schätzungen deutlich übertroffen, sondern die Auswirkungen der Verzögerung wurden durch einen höheren Immobilien-Veräußerungsgewinn beim finalen Verkauf kompensiert.
| Cádiz | Projekt Pinares II Wertzuwachs Wohnsektor Manager: Carpio Capital (Fenext) Finanziert im September 2020 502.500 € | |
| Schätzung 43 % Rendite 20 % IRR 24 Monate | Realität 58 % Rendite 23,1 % IRR 27 Monate |
Wichtige Erkenntnisse
- Bedeutung der Erfolgsbilanz des Projektentwicklers: Der frühere Erfolg der ersten Phase war entscheidend, um Vertrauen zu schaffen und die Umsetzungsfähigkeit zu belegen.
- Die Stärke von Vorverkäufen in der Immobilienentwicklung: Dass 11 von 16 Einheiten bereits reserviert waren, minimierte das Vermarktungsrisiko in einem Moment großer Unsicherheit.
- Die Widerstandsfähigkeit des spanischen Wohnimmobilienmarkts: Selbst in einem Umfeld globaler Gesundheitskrise kann die Nachfrage nach gut gelegenen Wohnungen stabil bleiben.
- Eine Verzögerung bedeutet nicht immer geringere Rendite: Wenn der Markt mitspielt und die Kosten gut gesteuert werden, kann der zeitliche Effekt durch höhere Verkaufspreise ausgeglichen werden.
Projekt Tánger (San Sebastián de los Reyes, Madrid)
Im Gegensatz zu den beiden vorherigen Fällen war das Projekt Tánger eine Immobilien-Debt-Transaktion. Es wurde im April 2021 mit 1.300.000 Euro, die von 426 Investoren eingebracht wurden, finanziert und bestand in der Sanierung eines Gebäudes in San Sebastián de los Reyes zur Umwandlung in 16 Wohneinheiten.
Zum Zeitpunkt der Finanzierung verfügte das Projekt bereits über 70 % Vorverkäufe, was eine solide Basis an erwarteten Einnahmen bot.
Die Schätzungen gingen von einer Gesamtrendite von 21,9 %, einem IRR von 17,5 % und einer Laufzeit von 15 Monaten aus. Letztlich wurde das Projekt in 16 Monaten mit einer Gesamtrendite von 23,6 % und einem IRR von 17,2 % abgeschlossen.
Obwohl der IRR wegen der Verzögerung leicht niedriger ausfiel, übertraf die Gesamtrendite die ursprünglichen Prognosen und zeigte die Stabilität dieser Art von Immobilien-Debt-Investment.
| San Sebastián de los Reyes | Projekt Tánger Debt Wohnsektor Manager: Edifik Madrid Finanziert im April 2021 1.300.000 € 426 Investoren | |
| Schätzung 21,9 % Rendite 17,5 % IRR 15 Monate | Realität 23,6 % Rendite 17,2 % IRR 16 Monate |
Wichtige Erkenntnisse
- Immobilien-Debt bietet Stabilität und geringere Volatilität.
- Bedeutung eines Vermarktungspuffers bei Wohnprojekten.
- Kleine zeitliche Abweichungen können aufgefangen werden, ohne die Rendite zu gefährden.
- Diversifikation im Immobilien-Crowdfunding: Die Kombination aus Wertzuwachs und Debt hilft, Risiko und Rendite auszubalancieren.
Projekt The Haus (Barcelona)
Im Juli 2021 startete Urbanitae in Barcelona das Projekt The Haus, eine Wertzuwachs-Chance im gewerblichen Sektor, gemanagt von Psquared. Die Transaktion vereinte 665 Investoren, die 1.850.000 Euro einbrachten, um ein 630 m² großes Bürogebäude in einen flexiblen Raum umzuwandeln, der an die neuen Marktanforderungen angepasst ist.
Das Projekt lag an einem einzigartigen Standort in Barcelona (frequentiert von Persönlichkeiten wie Neymar und internationalen Marken wie Dior) und bestand darin, ein traditionelles Asset neu zu positionieren, um es in einen modernen, vielseitigen Raum zu verwandeln, der mit den aktuellen Bedürfnissen von Unternehmen und Marken im Einklang steht.
Von der Schätzung zur Realität übertraf das Projekt die ursprünglichen Prognosen deutlich: Was mit einer geschätzten Rendite von 17 %, einem IRR von 12 % und einer geplanten Laufzeit von 15 Monaten begann, wurde letztlich mit einer Rendite von 21,3 %, einem IRR von 29 % und in nur 9 Monaten abgeschlossen. Damit wurde nicht nur der erzielte Gewinn erhöht, sondern auch die Ausführungszeit deutlich reduziert.
Das Projekt übertraf nicht nur die erwartete Rendite, sondern halbierte nahezu die Laufzeit, erreichte einen schnelleren Exit als erwartet und vervielfachte den IRR dank der hohen Umsetzungsgeschwindigkeit.
| Cadice | Progetto Pinares II Wertzuwachs Gewerbesektor Manager: Psquared Finanziert im Juli 2021 1.850.000 € 665 Investoren | |
| Schätzung 17 % Rendite 12 % IRR 15 Monate | Realität 21,3 % Rendite 29 % IRR 9 Monate |
Wichtige Erkenntnisse
- Premium-Lage: Etablierte Zonen mit hoher Nachfrage reduzieren Risiken und erhalten die Liquidität.
- Aktives Management: Die Umgestaltung und Neupositionierung der Flächen erhöht deren Attraktivität und Wert.
- Umsetzungsgeschwindigkeit: Kürzere Laufzeiten erhöhen den IRR erheblich.
- Spezialisierter Manager: Erfahrung mit dieser Art von Assets sichert eine effiziente und erfolgreiche Umsetzung.
Gemeinsame Erfolgsfaktoren im Immobilien-Crowdfunding
Obwohl sie sich in Struktur und Lage unterscheiden, teilen die drei Projekte mehrere Elemente:
- Immobilienmanager mit nachgewiesener Erfahrung.
- Strenge Voranalyse und ein hohes Maß an anfänglicher Vermarktung.
- Fokus auf den Wohnsektor in Spanien mit struktureller Stärke.
- Transparenz bei Rendite- und IRR-Schätzungen.
Insgesamt mobilisierten sie mehr als 2,3 Millionen Euro und zählten mehr als 1.000 Investoren.
Über die Zahlen hinaus zeigen diese Beispiele die Vorteile einer Investition in Immobilien-Crowdfunding: Es kann bedeutende Renditen bieten, wenn die Chancen sorgfältig ausgewählt werden.
Der Erfolg bei Immobilieninvestitionen hängt nicht allein vom Konjunkturzyklus ab, sondern auch von der Auswahl des Projekts, der Solvenz des Projektentwicklers, dem Grad der anfänglichen Vermarktung und der Umsetzungsfähigkeit.
