Il crowdfunding immobiliare si è consolidato negli ultimi anni come una reale alternativa di investimento, consentendo a centinaia di piccoli e medi investitori di partecipare a operazioni immobiliari un tempo riservate ai grandi patrimoni.
Questo modello può generare rendimenti interessanti quando si combinano buoni gestori, progetti immobiliari solidi e una corretta gestione del rischio.
In questo articolo analizziamo 3 casi di successo del crowdfunding immobiliare in Spagna che dimostrano la crescita del settore. Tutti hanno un denominatore comune: risultati finali superiori alle stime iniziali o, quanto meno, molto competitivi rispetto alle previsioni. E tutti sono stati gestiti da Urbanitae, piattaforma leader del settore.
Vediamo ciascuno di essi e cerchiamo di capire non solo che cosa è successo, ma anche perché è successo e quali lezioni possono trarne gli investitori immobiliari.
Pinares II (El Puerto de Santa María, Cadice)
Finanziato nel settembre 2020, in piena incertezza dovuta al Covid-19, il progetto Pinares II ha rappresentato una vera prova sia per il gestore Carpio Capital (Fenext) sia per i 414 investitori che hanno apportato 502.500 euro.
Si trattava della seconda fase di una promozione di villette a schiera di nuova costruzione a El Puerto de Santa María. La prima fase era stata un successo, il che ha permesso di lanciare questa nuova tappa composta da 16 unità, di cui 11 già prenotate al momento dell’investimento. Questo elevato livello di prevendite immobiliari è stato un fattore determinante per ridurre il rischio commerciale.
Le previsioni iniziali indicavano una redditività totale del 43%, un TIR del 20% e una durata stimata di 24 mesi. Tuttavia, il contesto sanitario ha generato ritardi nell’esecuzione e il progetto si è concluso in 27 mesi.
Nonostante ciò, il risultato è stato eccellente: una redditività totale del 58% e un TIR del 23,1%. In altre parole, non solo le stime iniziali sono state ampiamente superate, ma l’impatto del ritardo è stato compensato da una maggiore plusvalenza immobiliare nella vendita finale.
| Cadice | Progetto Pinares II Plusvalenza Settore residenziale Gestore: Carpio Capital (Fenext) Finanziato a settembre 2020 502.500 € 414 investitori | |
| Stima 43% di redditività 20% TIR 24 mesi | Realtà 58% di redditività 23,1% TIR 27 mesi |
Lezioni apprese
- Importanza del track record del promotore immobiliare: il successo della prima fase è stato fondamentale per generare fiducia e dimostrare capacità di esecuzione.
- La forza della prevendita nella promozione immobiliare: avere 11 unità prenotate su 16 ha minimizzato il rischio commerciale in un momento di grande incertezza.
- La resilienza del mercato residenziale in Spagna: anche in un contesto di crisi sanitaria globale, la domanda di abitazioni ben posizionate può rimanere solida.
- Un ritardo non implica sempre una minore redditività: se il mercato sostiene il progetto e i costi sono ben gestiti, l’impatto temporale può essere compensato da prezzi di vendita più elevati.
Progetto Tánger (San Sebastián de los Reyes, Madrid)
A differenza dei due casi precedenti, il progetto Tánger è stata un’operazione di debito immobiliare. Finanziato nell’aprile 2021 con 1.300.000 euro apportati da 426 investitori, consisteva nella ristrutturazione di un edificio a San Sebastián de los Reyes per convertirlo in 16 unità residenziali.
Al momento del finanziamento, il progetto presentava un 70% di prevendite, offrendo una solida base di ricavi attesi.
Le stime indicavano una redditività totale del 21,9%, un TIR del 17,5% e una durata di 15 mesi. Alla fine, si è concluso in 16 mesi con una redditività totale del 23,6% e un TIR del 17,2%.
Sebbene il TIR sia stato leggermente inferiore a causa del ritardo, la redditività totale ha superato le previsioni iniziali, dimostrando la stabilità di questo tipo di investimento in debito immobiliare.
| San Sebastián de los Reyes | Progetto Tánger Debito Settore residenziale Gestore: Edifik Madrid Finanziato ad aprile 2021 1.300.000 € 426 investitori | |
| Stima 21,9% di redditività 17,5% TIR 15 mesi | Realtà 23,6% di redditività 17,2% TIR 16 mesi |
Lezioni apprese
- Il debito immobiliare offre stabilità e minore volatilità.
- Importanza del cuscinetto commerciale nei progetti residenziali.
- Piccoli scostamenti temporali possono essere assorbiti senza compromettere la redditività.
- Diversificazione nel crowdfunding immobiliare: combinare plusvalenza e debito consente di equilibrare rischio e rendimento.
Progetto The Haus (Barcellona)
Nel luglio 2021, Urbanitae ha lanciato a Barcellona il progetto The Haus, un’opportunità di plusvalenza nel settore commerciale gestita da Psquared. L’operazione ha riunito 665 investitori che hanno apportato 1.850.000 euro per trasformare un edificio per uffici di 630 m² in uno spazio flessibile e adattato alle nuove esigenze del mercato.
Situato in una location unica di Barcellona (frequentata da personalità come Neymar e da marchi internazionali come Dior), il progetto consisteva nel riposizionare un asset tradizionale per convertirlo in uno spazio moderno, versatile e allineato alle attuali esigenze di aziende e brand.
Dalle stime alla realtà, il progetto ha ampiamente superato le previsioni iniziali: ciò che partiva da una redditività stimata del 17%, con un TIR del 12% e una durata prevista di 15 mesi, si è chiuso con una redditività del 21,3%, un TIR del 29% e in soli 9 mesi, migliorando non solo il profitto ottenuto, ma riducendo anche in modo significativo i tempi di esecuzione.
Il progetto non solo ha superato la redditività prevista, ma ha quasi dimezzato la durata, ottenendo un disinvestimento più rapido del previsto e moltiplicando il TIR grazie alla velocità di esecuzione.
| Barcellona | Progetto The Haus Plusvalenza Settore commerciale Gestore: Psquared Finanziato a luglio 2021 1.850.000 € 665 investitori | |
| Stima 17% di redditività 12% TIR 15 mesi | Realtà 21,3% di redditività 29% TIR 9 mesi |
Lezioni apprese
- Ubicazione premium: zone consolidate e ad alta domanda riducono i rischi e mantengono la liquidità.
- Gestione attiva: trasformare e riposizionare gli spazi ne aumenta l’attrattiva e il valore.
- Velocità di esecuzione: ridurre i tempi incrementa significativamente il TIR.
- Gestore specializzato: l’esperienza in questo tipo di asset assicura un’esecuzione efficiente e di successo.
Fattori comuni di successo nel crowdfunding immobiliare
Pur essendo diversi per struttura e localizzazione, i tre progetti condividono vari elementi:
- Gestori immobiliari con esperienza comprovata.
- Analisi preliminare rigorosa e alto livello di commercializzazione iniziale.
- Focus sul settore residenziale in Spagna, con fondamentali solidi.
- Trasparenza nelle stime di redditività e TIR.
Nel complesso, hanno mobilitato più di 2,3 milioni di euro e hanno visto la partecipazione di oltre 1.000 investitori.
Al di là dei numeri, questi esempi dimostrano i vantaggi di investire nel crowdfunding immobiliare: può offrire rendimenti significativi quando le opportunità vengono selezionate con attenzione.
Il successo nell’investimento immobiliare non dipende unicamente dal ciclo economico, ma anche dalla selezione del progetto, dalla solidità del promotore, dal grado di commercializzazione iniziale e dalla capacità di esecuzione.
