Le marché industriel et logistique espagnol continue de défier les tendances observées dans le reste de l’Europe. Alors que de nombreux pays connaissent un ralentissement de la demande d’espaces et une modération des investissements, l’Espagne maintient une croissance solide et consolide sa position comme l’un des principaux hubs logistiques du continent.
Ce dynamisme se reflète dans les données de prise en occupation, de loyers et d’investissements, qui montrent comment notre pays conserve la solidité de ses hubs traditionnels tout en renforçant la croissance de marchés régionaux stratégiques. De plus, la diversification des localisations et l’intérêt croissant des investisseurs spécialisés renforcent la stabilité et le potentiel de revalorisation de ses actifs logistiques.
Prise en occupation logistique : solidité des hubs et essor régional
Au premier semestre 2025, selon les données de BNP Paribas, l’Espagne est leader en Europe en matière de croissance logistique, avec une hausse de 18 % des prises en occupation, contre une baisse de 7 % enregistrée dans le reste du continent. Madrid pourrait dépasser un million de mètres carrés occupés, la Catalogne se situer entre 650.000 et 700.000 m², et Valence avoisiner les 450.000 m², confirmant leur attractivité en tant que hubs stratégiques. Cette progression souligne à la fois la vigueur de la demande et la limitation de l’offre disponible, qui maintiennent l’Espagne comme un marché clé pour les opérateurs internationaux.
Au niveau régional, les données de CBRE indiquent que la zone centre a atteint 399.000 m² pris en occupation durant les six premiers mois de l’année, en ligne avec la moyenne historique. La Communauté valencienne a progressé de 76 %, la Catalogne de 11 %, et d’autres marchés comme Séville, Saragosse, Bilbao et Malaga se sont également distingués, démontrant la diversification régionale du marché et l’intérêt des opérateurs pour de nouvelles localisations stratégiques.
Offre et loyers : pression à la hausse dans les emplacements prime
La pénurie d’entrepôts modernes et bien situés continue de faire grimper les loyers. À Madrid, les loyers prime se maintiennent autour de 7 €/m²/mois et la pression sur le foncier renforce la compétitivité des espaces logistiques de qualité, selon CBRE. La disponibilité limitée et la nécessité d’être proche des grands centres logistiques consolident la région comme référence logistique nationale.
Dans d’autres provinces, les données de BNP Paribas montrent une pression encore plus forte sur l’offre disponible : en Catalogne, la disponibilité près de Barcelone est inférieure à 1 %, ce qui a porté les loyers prime à 8,75 €/m² et les rapproche de 10 €/m² dans les zones proches du port. Valence conserve son attractivité grâce à sa localisation stratégique dans le corridor méditerranéen et à la présence du port le plus important de la Méditerranée occidentale, s’imposant comme une alternative pour les opérateurs qui cherchent à se développer vers le sud de l’Europe.
Investissement logistique : chiffres record et prévisions optimistes
Le premier semestre 2025 s’est clôturé avec un volume d’investissements supérieur à 550 millions d’euros, selon CBRE, soit 37 % de plus que sur la même période en 2024. Les opérations de plus petite taille ont représenté une part significative du total, reflétant la diversification du profil des investisseurs, tandis que les rendements prime se sont maintenus autour de 5 %. Ce schéma illustre un afflux équilibré de capitaux industriels, privés et de fonds spécialisés, intéressés aussi bien par les actifs core, situés dans les zones prime, que par les opportunités value-add : espaces à fort potentiel de revalorisation, nécessitant toutefois un investissement supplémentaire.
BNP Paribas souligne pour sa part que l’investissement en Espagne a progressé de 21 % sur cette période pour atteindre 650 millions d’euros, bien au-dessus de la moyenne européenne de 7 %. Si le rythme actuel se maintient, l’investissement logistique pourrait clôturer l’année entre 1,5 et 1,7 milliard d’euros, soit une croissance annuelle de 12 à 13 %, se rapprochant des niveaux de dynamisme maximum observés après le boom post-2020. La stabilisation des taux d’intérêt, la solidité de la demande et de meilleures perspectives macroéconomiques ont favorisé l’entrée d’investisseurs spécialisés, core et family offices, consolidant la confiance dans le marché espagnol.
Perspectives : confiance dans un contexte de prudence
La stabilité de la demande et la pression sur les espaces prime renforcent la résilience du segment logistique espagnol. Les occupants poursuivent des plans actifs d’expansion et les investisseurs, bien que plus sélectifs, continuent de manifester de l’intérêt pour des actifs stratégiques. On prévoit que l’investissement en 2025 se clôture à des niveaux similaires ou supérieurs à ceux de 2024.
Avec des hubs consolidés, une croissance régionale et un profil d’investisseur diversifié, l’Espagne s’affirme comme un marché logistique solide, offrant des opportunités de développement et un potentiel de revalorisation à court et moyen terme.
