Il mercato industriale e logistico spagnolo continua a sfidare le tendenze del resto d’Europa. Mentre molti Paesi registrano un rallentamento nella domanda di spazi e una moderazione negli investimenti, la Spagna mantiene una crescita solida e consolida la sua posizione come uno dei principali hub logistici del continente.
Questo dinamismo si riflette nei dati di locazione, canoni e investimenti, che mostrano come il Paese mantenga la forza dei suoi hub tradizionali, rafforzando al contempo la crescita di mercati regionali strategici. Inoltre, la diversificazione delle localizzazioni e il crescente interesse da parte di investitori specializzati rafforzano la stabilità e il potenziale di rivalutazione degli asset logistici.
Locazione logistica: solidità negli hub e crescita regionale
Nel primo semestre del 2025, secondo i dati di BNP Paribas, la Spagna guida l’Europa nella crescita logistica, con un aumento del 18% nelle locazioni rispetto al calo del 7% registrato nel resto del continente. Madrid potrebbe superare il milione di metri quadrati locati, la Catalogna attestarsi tra 650.000 e 700.000 m², e Valencia intorno ai 450.000 m², consolidando il proprio appeal come hub strategici. Questo progresso evidenzia sia la forza della domanda sia la limitata offerta disponibile, che mantiene la Spagna come mercato chiave per gli operatori internazionali.
A livello regionale, i dati di CBRE mostrano che la zona centrale ha raggiunto 399.000 m² locati nei primi sei mesi dell’anno, in linea con la media storica. La Comunità Valenciana è cresciuta del 76%, la Catalogna dell’11%, e altri mercati come Siviglia, Saragozza, Bilbao e Malaga si sono distinti, evidenziando la diversificazione regionale del mercato e l’interesse degli operatori per nuove localizzazioni strategiche.
Offerta e canoni: pressione al rialzo nelle aree prime
La scarsità di magazzini moderni e ben posizionati continua a spingere i canoni. A Madrid, i prezzi prime si mantengono intorno ai 7 €/m²/mese e la pressione sul terreno rafforza la competitività degli spazi logistici di qualità, secondo CBRE. La disponibilità limitata e la necessità di localizzarsi vicino ai grandi poli logistici consolidano la regione come punto di riferimento nazionale.
Nel frattempo, in altre province, i dati di BNP Paribas mostrano una pressione ancora maggiore sull’offerta disponibile: in Catalogna, la disponibilità nell’area di Barcellona è inferiore all’1%, il che ha spinto i canoni prime fino a 8,75 €/m² e vicino ai 10 €/m² nelle zone prossime al porto. Valencia mantiene il suo appeal grazie alla posizione strategica nel corridoio mediterraneo e alla presenza del porto più importante del Mediterraneo occidentale, consolidandosi come alternativa per l’espansione degli operatori che cercano prossimità al sud Europa.
Investimenti logistici: cifre record e previsioni ottimistiche
Il primo semestre del 2025 si è chiuso con un volume di investimenti superiore a 550 milioni di euro, secondo CBRE, il 37% in più rispetto allo stesso periodo del 2024. Le operazioni di dimensione ridotta hanno rappresentato una quota significativa del totale, riflettendo la diversificazione del profilo degli investitori, mentre i rendimenti prime si sono mantenuti intorno al 5%. Questo andamento riflette un ingresso equilibrato di capitale industriale, privato e di fondi specializzati, con interesse sia per asset core, situati in aree prime, sia per opportunità value-add: spazi con potenziale di rivalutazione che tuttavia richiedono ulteriori investimenti.
BNP Paribas sottolinea, dal canto suo, che gli investimenti in Spagna sono cresciuti del 21% nello stesso periodo, raggiungendo i 650 milioni di euro, ben al di sopra della media europea del 7%. Se il ritmo attuale sarà mantenuto, gli investimenti logistici potrebbero chiudere l’anno tra 1,5 e 1,7 miliardi di euro, con una crescita annua del 12%-13%, avvicinandosi ai livelli di massimo dinamismo dopo il boom post-2020. La stabilizzazione dei tassi d’interesse, la solida domanda e le migliori prospettive macroeconomiche hanno favorito l’ingresso di investitori specializzati, core e family office, consolidando la fiducia nel mercato spagnolo.
Prospettive: fiducia in un contesto di cautela
La stabilità della domanda e la pressione sugli spazi prime rafforzano la resilienza del segmento logistico spagnolo. Gli occupanti mantengono piani attivi di espansione e gli investitori, seppur più selettivi, continuano a mostrare interesse per asset strategici. Si prevede che gli investimenti chiuderanno il 2025 su livelli simili o superiori a quelli del 2024.
Con hub consolidati, crescita regionale e un profilo d’investimento diversificato, la Spagna si conferma come un mercato logistico solido, con opportunità di sviluppo e potenziale di rivalutazione a breve e medio termine.
